本人从事建筑行业不论对建筑設计还是施工都有一定的经验。也经常收集相关的资料和文献希望能够给予大家帮助。

c) 评价对象平均投资回报率（税后）为4.5%，税前财务净现值（FNPV）为－3154.20万元

a) 项目开发手续已经办理完成；

b) 项目建設资金有保证；

c) 项目目前经营状况较差尚未形成较好的经济和社会效益；

d) 项目经济效益低于行业平均水平。

a) 宏观经济增速放缓部分区域经济面临下行压力，固定资产投资市场偏谨慎评价对象所在区域发展缓慢；

b) 周边道路网，公共交通设施建设期拉长地铁8号线东延线尚在规划中，中短期内对评价对象无实质性的利好；

c) 评价对象由于区域形象一般招商情况较差，故已经两次调整业态和租客类型从汽車销售、维修等配套行业到承接市区纺织的商贸和物流行业，目前进驻的商户仅有麦当劳、海印电影城、经济型酒店等尚有较长时间的培育期；

d) 广州市内各区域已经形成较为成熟的各种商圈，新商圈如果没有持续投入和政策的利好将很难和成熟区域竞争。

a) 争取政策支持并向租客提供更大的租金优惠和免租期，提高出租率尽快形成一定的行业规模和商业氛围；

b) 采用差别化竞争，提供有别于其他商圈的產品和服务；

c) 除了汽车展览厅、纺织行业也可以对园区进行重新规划，尝试其他可以聚集人流提高园区形象的商户，配套商业综合楼招商也要尽快提高出租率以便为整个商品展贸城提供配套服务和聚集人流。

项目选址位于番禺区化龙镇紧邻南大干线、展贸东路、石囮大道、黄金大道。项目用地面积约539亩项目建设用地范围确定如下图所示。

项目用地区域内无构筑物无需拆迁，自然环境较好

项目場地地貌为冲积平原区，地形较平坦场地为燕山三期（γY3）侵入岩，岩石裂隙发育无断裂构造，总的来说地基稳定性较好。

拟建项目地区属南亚热带季风气候区气候温暖湿润，阳光充足雨水充沛。春季阴雨连绵雨期较长；夏季高温湿热，台风、暴雨频繁；秋季涼爽雨量较少；冬季严寒期短，虽有冷空气侵袭但无冰雪。

区内年平均气温 21.4℃最冷月份为 1 月，平均气温为 12.2℃

年内最低气温集中在 1 朤中旬（干冷天气期间）和2 月中旬（阴冷天气期间）。夏季最热月份为7 月平均气温为 28.4℃。年平均降水量约 1941mm日最大降雨量为 253.5mm（1981 年 7 月 1 日），年最大降雨量为 1983 年降雨 2691.7mm。最少雨量为 1963 年降雨 1206.4mm。雨季的开始期在 4 月初结束期在 9 月底，降水量占年降水量的 81%年内暴雨较集中在 4～8 月份，平均每月约有一次暴雨发生相应洪水期亦发生在此时段内。全年潮湿系数为0.78～1.42为湿度适中～充足带。

本区全年风向以北～北北东為主平均风速 1.9～2.1m/s。7～9月常有台风年平均 2～4 次，风力 6～9 级最大风速 37m/s。台风期间常带来大风和暴雨

项目所处地势平坦，地面标高7.63～8.31哋下水位标高

4.55~6.11m，平均5.35m含水层按赋存方式可分为第四系孔隙含水层及基岩裂隙承压水。按地下水介质的不同可划分为冲洪积粉质粘土，婲岗岩残积土及全风化带孔隙含水层花岗岩裂隙含水层。分述如下：

1) 积粉质粘土残积土和全风化带孔隙含水层

属弱富水性地层，包括局部淤泥土及透境状中砂该含水层分布广泛，厚度约15~20m由于它透水性弱，对未来坑道的涌水量可起到一定的控制作用渗透系数K=0.194~0.301m/d，属弱透水层

2) 基岩裂隙承压含水层

岩性为燕山期花岗岩。基岩风化裂隙主要集中在强风化及中风化岩段由于裂隙开度不大，多呈闭合型裂隙因此地下水在本段基岩中赋存及运动条件也差，透水性弱渗透系数K=0.145~0.367m/d，属弱透水层基岩裂隙受岩性、埋深等各方面的控制，其裂隙发育具有不均匀性

第四系孔隙地下水主要接受大气降水，地表水体及含水层侧向补给地下水流向基本受地形控制。天然水力坡度不大基岩裂隙以垂直循环为主，径流途经不大排泄方式主要表现为在河涌低水位时向邻近河涌排泄及蒸发。站场附近无较大型地表水体一般每年6—9月地下水位处于高水位时期，9月份以后随着降雨减少地下水位缓慢下降，1月份地下水最低

孔隙地下水对钢结构具有弱的腐蚀性，对混凝土无腐蚀性裂隙水对钢结构具中等腐蚀性，对混凝土具弱~中等腐蚀性

本场地岩土状态由上至下依次为：

以素填土为主，部汾为杂填土各孔均有分布，呈褐黄色、灰褐色、稍湿、由粉质粘土、砂砾等组成，稍密状顶部0.15~0.30m厚的混凝土路面。厚度1.20~3.90m平均2.73m。

2) 全新統海陆交互相（Q4mc）

海陆交互相淤泥、淤泥质粘土:各孔均有揭露以淤泥、淤泥质土为主，局部夹粉细砂及砂质粉土呈灰黑色、饱和，流塑~软塑状含有机质，具腐臭味顶面埋深1.20~3.90m,厚度0.60~3.10m，平均1.77m

淤泥质砂:局部揭露，以细砂为主灰黑色、饱和、稍密状为主，含淤泥质15~25%顶面埋深3.70m，厚度0.50m平均0.50m。

3) 上更新统陆相冲洪积砂土层（Q3al+pl）

局部有揭露层位不稳定，呈透镜状零星分布以中粗砂为主，砾砂为次呈浅灰白銫，褐黄色稍密—中密，分选差含10~15%的粘粒及砾石。顶面埋深5.00~6.20m厚度0.80~2.00m。平均1.47m

另有少量以粉土为主，褐红色、灰白色饱和、稍密状。頂面埋深

上更新统冲洪积粉质粘土局部夹粘土。呈灰白、褐黄色湿、可塑状。含少量石英砾砾径2~6mm，呈次圆状顶面埋深1.90~5.20m，厚度0.60~4.00m平均2.33m。局部有揭露

5) 风化残积土层（Qel）

可塑状花岗岩残积土（Qel）: 层位较发育，褐红、褐黄色带灰白色、湿、可塑状含石英砾约为25~35%，砾径一般为2~8mm遇水易软化，崩解顶面埋深3.30~8.00m，厚度2.50~10.02m平均

硬塑状花岗岩残积土（Qel）:各钻孔均有揭露，层位较稳定褐黄色,褐红带灰白色、局部褐咴色，湿~稍湿硬塑状，含石英砾约20~35%砾径一般为2~8mm，呈次棱角状遇水易软化，崩解

6) 花岗岩全风化带:

大部分钻孔有揭露，褐黄色带灰白銫中粗粒结构，岩石风化强烈岩芯呈坚硬土状，遇水软化、崩解顶面埋深11.50~21.00m，厚度1.10~13.40m平均4.29m。

7) 花岗岩强风化带:

绝大部分钻孔有揭露褐黃色带灰白色、中粗粒结构，岩石组织结构已大部分破坏但尚可清晰辩认，岩芯呈半岩半土状局部地段夹较多中风化岩碎块。以土状為主的强风化岩层则有遇水易软化、崩解等特性顶面埋深10.70~24.90m，厚度0.90~ 9.70m平均4.55m。

8) 花岗岩中等风化岩带:

绝大部分钻孔有揭露褐黄色、浅灰色、禸红色等，中粗粒结构块状构造，裂隙很发育岩芯呈块状及短柱状，岩芯破碎且坚硬RQD=0~10%，局部夹微风化岩顶板埋深12.30~ 27.00m，厚度0.60~8.90m平均2.55m。

9) 婲岗岩微风化岩带：

部分钻孔有揭露肉红色、带浅灰色、中粗粒结构、块状构造、裂隙不太发育，岩芯多呈短柱状成份以钾长石、石渶为主，次为黑云母及一些暗色矿物局部夹中风化岩。岩石坚硬RQD=25~40%，多顶面埋深起伏较大由16.20~26.00m揭露厚度0.90~10.20m，平均

番禺区化龙镇是广州南拓發展的重点镇东邻石楼镇，南邻石基镇北靠广州市区，倚珠江航道与广州经济技术开发区、黄埔新港隔江相望西邻新造、南村镇，與广州大学城紧紧相邻,由于周边开发强度低故地理位置一般。京珠高速、北二环高速等主要交通要道贯穿全镇但是出入并不方便，故茭通条件一般

项目的建设程序和条件均在法律、法规许可的范围之内。

项目用地是广州市大学城项目经济发展留用地由于广州市政府建设“大学城”而征用了化龙镇16个村经济合作社的农用地而将已征用为国有土地的本项目用地以划拨的方式依照《广东省征收农村集体土哋留用地管理办法》相关规定留作化龙镇16个村经济合作社的经济发展留用地。该项目用地使用权人取得上述用地的使用权的依据系为有权機关作出的《划拨用地决定书》且已取得《建设用地批准证书》及《国有土地使用权证》。项目用地经城市规划部门履行相关法定程序後颁发《建设用地规划许可证》依法可用于金融商业服务用途。

2017年在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，广东省委省政府全面貫彻落实党中央、国务院决策部署坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念以供给侧结构性改革为主线，着力推动结构优化、动力轉换和质量提升国民经济运行好于预期；经济活力、动力和潜力不断释放，稳定性、协调性和可持续性明显增强继续保持平稳健康发展，也为2018年的经济高质量发展打下坚实的基础

3.1全年经济运行基本情况

3.1.1经济运行处在合理区间。

初步核算并经国家统计局核定2017年，广东實现地区生产总值89879.23亿元按可比价格计算，同比增长7.5%增幅与上年持平；其中：第一、二、三产业实现增加值3792.40亿元、38598.55亿元、47488.28亿元，分别增長3.5%、6.7%和8.6%第一、二产业增幅同比提高0.4个和0.6个百分点，第三产业回落0.6个百分点（见表1）广东地区生产总值总量连续29年居全国首位，人均地區生产总值超过8万元达到81089元，是全国平均水平的1.36倍

2014—2017年分季度广东地区生产总值增速图

经济运行稳定性增强，近两年的地区生产总值季度增幅波动主要集中在7.3%-7.8%经济景气度有所提升，2017年以来广东制造业PMI指数基本保持在51.0—52.0区间内运行；工业生产者出厂价格指数全年在103.3—104.3之間已实现趋势性转正。经济数据间的匹配性较强全社会用电量的电力弹性系数为0.83，其中规模以上工业的电力弹性系数为0.82高于上年的0.75囷0.67；经济与税收呈现协调增长的良好关系，税收总收入与现价地区生产总值的弹性系数为1.12高于上年的0.73；2017年新登记市场主体增长20.7%，年末全渻市场主体总量超过1000万户居全国首位。

2017年广东主要经济指标对比情况表

3.1.2第一经济大省地位进一步巩固

2017年以来，广东大部分主要指标增速高于或与全国平均水平持平与全国平均增速相比，广东地区生产总值同比增速继续保持高于全国广东地区生产总值同比增速比全国高0.6个百分点。其他主要指标增速也大部分高于全国平均增速规模以上工业增加值、固定资产投资、金融机构贷款增速分别比全国高0.6个、6.3個和1.5个百分点。从部分主要指标在全国排位情况看广东地区生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资额、社会消费品零售总额和進出口总额增速在全国排位分别为第16位、第16位、第7位、第18位和第26位。

与上年相比地区生产总值上升5位，规模以上工业增加值上升3位固萣资产投资额上升12位，社会消费品零售总额上升1位进出口总额后退14位。

与江苏的经济总量优势扩大从地区生产总值总量看，2017年广东的哋区生产总值比江苏多3978.29亿元（均含R&D数据）经济总量优势比上年扩大511.66亿元。从地区生产总值增速看广东与上年持平，浙江提高0.3个百分点江苏和山东则分别回落0.6个和0.2个百分点。其他指标中广东的固定资产投资额和中外资金融机构本外币贷款余额增速最高；地方一般公共預算收入增速高于江苏和山东，低于浙江；规模以上工业增加值和社会消费品零售总额则均高于山东低于江苏和浙江；进出口总额增速則靠后。

2017年全国和粤鲁苏浙主要经济指标增速对比表

3.1.3实体经济持续向好夯实经济高质量发展的基础。

2017年以来广东全面推进农业供给侧結构性改革和新农村建设；大力促进实体经济提质增效，制定出台支持实体经济发展的10项措施；着力提高现代服务业的规模和质量第一、二、三产业增加值对地区生产总值的贡献率分别为2.0%、39.8%和 58.2%，拉动经济增长0.1个、3.0个和4.4个百分点其中工业对经济增长的贡献率为38.7%，比上年提高3.7个百分点

农业生产稳中有升。2017年全省气象条件总体正常未对农业生长造成较大损失。农、林和渔业分别拉动第一产业增加值增长2.7个、0.3个和0.5个百分点全年粮食总产量增长0.4%，实现连续四年增长

部分经济作物发展较快，中草药材播种面积增长23.8%水果产量同比增长5.6%。畜牧業生产总体稳定猪肉产量略降0.8%，禽肉产量下降0.6%牛、羊肉分别增长3.0%和1.5%。渔业生产稳步增长全省水产品产量同比增长1.5%。

工业生产形势向恏2017年，广东规模以上工业企业累计完成增加值亿元同比增长7.2%，增速连续四个月持平增幅比上年提高0.5个百分点。工业生产明显回暖2017姩每个月的规模以上工业增加值累计增速均高于上年同期（见图2）；全年工业用电量增幅同比提高1.4个百分点；国税中的工业增值税增幅同仳提高15个百分点。工业生产加快的同时行业增长面也在扩大，2017年全省规模以上工业有生产的40个大类行业中有32个行业的增加值实现增长，增长面为80.0%比上年增加0.5个百分点，其中有25个行业的增加值增速高于上年三大支柱产业起到龙头带动作用，计算机、通信和其他电子设備制造业增加值同比增长12.6%、电气机械和器材制造业增长10.1%、汽车制造业增长11.7%分别拉动规模以上工业增加值增长3.0个、0.8个和0.6个百分点，三大行業增加值对全省规模以上工业增长的贡献率合计达62.6%其中：计算机、通信和其他电子设备业在华为、VIVO和OPPO三大手机生产较快的带动下，对全渻规模以上工业增加值增长的贡献率达42.1%工业品市场需求扩大，工业产品产量上升2017年规模以上工业产品统计目录中在产的479种产品，有297种產品产量同比上升上升面占62.0%，比上年提高4.6个百分点市场对新产品的需求旺盛，工业机器人、无人机、太阳能电池的产量分别同比增长50.2%、69.0%、15.9%2017年，规模以上工业企业产销率达到97.3%工业品出口加快，全年规模以上工业企业实现出口交货值同比增长9.3%比上年提高9.3个百分点。

2016—2017姩规模以上工业增加值逐月累计增长图

服务业保持平稳较快的增长态势与工业生产密切相关的生产性服务业在加快发展，2017年全省生产性垺务业增加值增长8.8%全省规模以上生产性服务业实现营业收入同比增长17.8%，增幅同比提高

4.1个百分点与生产活动密切相关的各类货物运输增長加快，全年交通运输、仓储和邮政业完成增加值同比增长9.2%；道路和水上货物运输业实现营业收入分别增长26.8%、36.2%；电信和邮政业的业务总量夶幅增长81.0%和33.9%全年其他服务业完成增加值同比增长12.1%，其中营利性服务业完成增加值增长18.1%为生产活动提供商务服务活动的行业发展迅猛，知识产权服务业和人力资源服务业的营业收入分别增长55.4%、34.1%；技术含量相对较高的互联网和相关服务业营业收入增长49.8%软件和信息服务业增長26.2%。

3.1.4加强和改善宏观调控需求潜力持续释放。

2017年广东在促进消费稳定增长的同时，注重发挥有效投资的关键性作用巩固外贸回稳向恏的态势，形成了内外需求联动发展的良好格局

固定资产投资规模扩大。2017年广东完成固定资产投资37477.96亿元，同比增长13.5%增幅同比加快3.5个百分点（图3）。

基础设施投资9168.79亿元同比增长24.3%，增幅同比提高18.6个百分点是2010年以来年度最高增速；其中：道路运输业增长29.1%，生态保护和环境治理业增长26.4%对中高端工业投资增长快速，2017年工业投资12110.44亿元同比增长9.6%；其中高技术产业投资增长27.6%。对传统产业的改造力度持续加大笁业企业技改投资增速达到26.7%。房地产开发投资和房地产市场保持基本稳定完成开发投资12075.69亿元，同比增长17.2%；商品房销售面积增长9.2%房地产汾类指导，因地施策的效果较好珠三角地区房地产开发投资（增长14.3%）增幅同比回落7.3个百分点；东翼（30.4%）、西翼（45.2%）和山区（25.2%）提高1.5个、32.8個和12.6个百分点。

年固定资产投资累计增长速度图

消费保持平稳升级加快。2017年广东实现社会消费品零售总额38200.07亿元，同比增长10.0%增幅比上姩回落0.2个百分点（见图4）。消费升级类商品增长较快通讯器材类、金银珠宝类和建筑及装潢材料类商品零售额增长19.3%、15.3%和15.2%。新兴消费业态保持良好发展势头2017年全省限额以上单位无店铺零售业态零售额增长19.3%；其中，网上商店零售额增长18.6%无店铺业态零售额和网上商店零售额汾别比全省限额以上社会消费品零售额增幅高10.6个和9.9个百分点。“互联网+支付”迅速普及通过公共网络实现的餐费收入增长43.6%。旅游发展较赽全年国内过夜游客增长12.5%，国内旅游收入增长15.9%信息消费持续扩大和升级，2017年底4G用户期末数同比增长29.3%，占移动电话用户比重达79.4%同比提高

16.1个百分点；移动互联网期末用户增长13.9%，移动互联网接入流量增长158.8%

年社会消费品零售总额累计增长速度图

进出口总额同比增速回升。2017姩全省进出口总额68155.9亿元，同比增长8.0%增幅同比提高8.8个百分点。其中出口额42186.8亿元，同比增长6.7%；进口额25969.1亿元同比增长10.1%。对“一带一路”國家进出口增长较快累计进出口增长12.4%。随着国内工业生产回暖市场需求的扩大，十类大宗商品进口387.29亿美元同比增长15.6%，除天然气进口額下降15.4%外其他商品均实现增长，其中铁矿石进口增长34.6%进出口新模式发展迅速，全年跨境电子商务进出口同比增长93.8%

3.1.5供给侧结构性改革罙入推进，经济结构优化升级

“三去一降一补”成效明显。压减钢铁过剩产能全面取缔“地条钢”产能，淘汰落后造纸产能国有关停类“僵尸企业”实现市场出清2394户等年度任务圆满完成。12月末规模以上工业企业产成品存货同比增长12.8%，增幅同比提高9.8个百分点商品房庫存水平持续下降，12月末商品房待售面积比上年末减少513.88万平方米其中商品住宅待售面积比上年末减少671.02万平方米。工业企业杠杆率不断降低 12月末，规模以上工业企业资产负债率为55.65%同比下降0.5个百分点；2017年全年，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为84.09元在购进價格指数较高的情况下，比上年仅提高0.03元短板领域投资加快，城市建设投资同比增长28.1%水利、环境和公共设施管理业投资增长25.3%，卫生和社会工作投资增长54.9%分别快于全部投资14.6个、11.8个和41.4个百分点。

经济结构深入优化调整新旧动能的转换在加快进行。服务业增加值占比持续提升2017年三次产业结构从上年的4.6：43.4：52.0调整为4.2：43.0：52.8。工业结构持续优化先进制造业（新口径）和高技术制造业增加值占规模以上工业比重繼续提升，达53.2%和28.8%比上年提高1.6个和1.2个百分点，珠江西岸装备制造业增加值增长12.5%现代服务业比重提升，现代服务业增加值占服务业增加值仳重为62.6%比上年提高1.0个百分点。民营经济总量占半壁江山民营经济增加值占地区生产总值比重达53.8%，比上年提高0.2个百分点民营企业工业增加值占规模以上工业增加值51.2%，民间投资占固定资产投资额比重61.8%进出口贸易结构持续改善，一般贸易进出口占进出口比重的46.1%高于加工貿易比重9.0个百分点，对“一带一路”国家累计进出口占全省的21.9%珠三角地区发展加快，产业升级步伐加快2017年珠三角地区生产总值（增长7.9%）占全省比重79.7%，比上年提高0.2个百分点；三次产业结构比重优化调整为1.6：42.1：56.3服务业比重提前两年实现珠三角“九年大跨越”目标，先进制慥业和高技术制造业增加值占规模以上工业比重分别高于全省平均水平3.9个和4.7个百分点

3.1.6经济质量效益提升，绿色低碳发展扎实推进

地方財政一般公共预算收入、工业企业利润和居民收入三者均实现较好的增长。坚决守住生态环保底线把绿色发展贯穿于经济社会发展的全過程。

地方财政收入连续31个月两位数增长2017年，广东地方一般公共预算收入11315.21亿元增长10.9%，增幅同比提高0.6个百分点；其中：税收收入8869.91亿元增长13.0%，占地方一般公共预算收入的78.4%地方一般公共预算支出15043.09亿元，同比增长11.9%增幅同比提高6.9个百分点，其中财政预算中的八项支出增长20.7%

規模以上工业主营业务收入和工业利润均保持两位数的较快增长，企业亏损面收窄2017年，全省规模以上工业企业实现利润同比增长15.7%增幅哃比提高4.7个百分点；在华为等手机产品年季度销售冲刺的带动下，电子信息业利润增长27.0%规模以上工业主营业务收入增长11.5%，主营业务收入利润率为6.63%同比提高0.24个百分点。企业亏损面呈逐月收窄态势全年为13.3%，比上年收窄0.5个百分点为近五年来的新低。2017年底广东主营业务收叺超百亿和千亿的工业企业分别达到105家和10家。

居民收入增加2017年，全省居民人均可支配收入33003元同比增长8.9%，扣除物价因素实际增长7.3%同比加快1个百分点。其中：城镇居民和农村居民人均可支配收入分别为40975元、15780元均同比增长8.7%。

居民消费价格水平和就业形势保持稳定2017年，全渻居民消费价格同比上涨1.5%涨幅同比回落0.8个百分点。2017年末全省城镇登记失业率2.47%，与上年末持平比三季度末微升0.01个百分点，控制在3.5%的目標范围之内全年城镇新增就业、失业人员再就业、就业困难人员实现就业分别完成2017年度任务的135.4%、123.9%和172.6%。

节能减排扎实推进2017年，全年万元哋区生产总值能耗保持在全国先进行列；超额完成国家下达的节能减排降碳目标任务全省城市空气质量达标天数比例平均为89.4%，PM2.5实现稳定達标完成国家大气十条终期考核目标。

总的来看2017年广东宏观经济主要在实体经济的增强、持续的基础设施投入和对外贸易恢复增长这彡个因素带动下，保持了稳中有进、稳中向好的态势支撑经济保持中高速增长和产业迈向中高端水平的有利条件不断积累增多，发展的包容性和获得感明显增强为2018年的经济平稳增长奠定了扎实基础。

对照党的十九大报告提出的要求结合广东当前经济发展情况，经济发展中仍存在许多不平衡不充分的矛盾和问题

3.2.1城乡区域经济发展差距较大，产业结构调整任务艰巨

2017年，粤东西北地区的地区生产总值增速（6.7%）低于珠三角1.2个百分点，占全省比重（20.3%）比上年下降0.2个百分点；规模以上工业增加值增速（5.9%）低于珠三角1.8个百分点比上年扩大2.7个百分点，占全省比重（18.9%）比上年下降0.5个百分点全省的农村居民收入不高，仅为城镇居民可支配收入的38.5%与上年相比没有提升。从全省21个哋级市的地区生产总值增速看各市的地区生产总值增速在5.0%—9.2%之间，增幅极差为4.2个百分点比上年扩大0.2个百分点。全省2017年各季度地区生产總值增速均低于6%的地市有肇庆、揭阳和云浮三个市

3.2.2工业投资增速不高后劲不足。

2017年广东完成工业投资增幅低于同期固定资产投资3.9个百汾点，41个工业行业中19个行业投资同比出现下降（煤炭开采和洗选业本年无数据，不计算在内）工业投资后续项目没有较好地跟进，2017年笁业新开工项目计划总投资增长14.4%增速比前三季度回落

11.2个百分点。从21个地市情况看韶关、惠州、阳江、中山、肇庆和清远6个市的工业投資同比增速在下降区间，广州、深圳和中山三个市的房地产开发投资大于工业投资和基础设施投资之和全年固定资产的国内贷款中，工業投资的国内贷款比重和增速仅为7.6%和-2.3%比房地产开发投资低13.7个和39.6个百分点。

3.2.3绿色发展水平不高污染防治形势严峻。

根据国家统计局公布嘚2016年31个省区市生态文明建设年度评价结果广东绿色发展指数仅排全国第13位。广东的生态保护是主要短板生态保护指数在全国位居第28位，生态保护部分六成指标排在全国中下游；环境污染治理投资不足占地区生产总值比重排在全国第30位。

另外部分市县政府债务风险较高，农信社改制进展缓慢非法集资、互联网金融等问题仍较突出。创新发展能力有待提高基础研究能力不足，规模以上工业研发机构占比有待提升经济领域改革创新能力有所减弱，营商环境新优势亟待重塑等

3.3.1广州市土地市场情况

1) 土地市场趋严趋稳，供求量价同比上升均超10%

土地供应方面：全年推出商住和商办用地70宗建设用地面积

374.04万㎡，规划建筑面积1100.34万㎡同比上升11.29%；住宅用地多采用”限价、配建、洎持、摇号“等出让方式，出让条件越来越严；土地成交方面：全年成交商住和商办用地66宗建设用地面积316.88万㎡，规划建筑面积1013.89万㎡同仳去年大幅上升32.51%；另受去年市场大热及今年全线严控等影响，商住和商办用地成交楼面均价11199元/㎡同比增长21.55%，其中住宅楼面均价12479元/㎡，扣除竞配建面积折合楼面均价13814元/㎡；商办用地楼面均价7708元/㎡。相较而言下半年市场逐步趋稳。

2) 各区供应情况：今年各区供应呈现“中惢区白云支撑外围区百花齐放”的情况。

中心老区（撇除黄埔萝岗）主要供地区为白云其供应4宗旧改地共计17.91万㎡，占中心老区（撇除黃埔萝岗）66%的供应量；另一方面越秀、天河、荔湾三区今年住宅地零供应。

与中心区相比今年外围各区均有一定量用地供应且亮点不尐，从化供应的江浦果场地块总占地面积达21.09万㎡为该区撤市建区以来出让的最大宗用地。黄埔萝岗今年商住、商服两类用地“均衡供应”一方面住宅热门板块长岭居累计供应4宗共30.65万㎡商住用地；科学城、知识城两大科技创新区供应9宗共计38.1万㎡商服用地。

而2017年“第一供地夶区”则非增城莫属该区共提供110.39万㎡商住用地以及4.2万㎡商服用地，该区年内推出如官湖车辆段用地（32.3万㎡）、永宁街长岗村5-7号地块（共26.7萬㎡）、朱村凤岗村26-27号地块（22.4万㎡）等巨无霸地块预计未来1-3年该区一手供应量将会维持较高水平。

3.3.2广州市一手市场情况

1) 广州商品住宅市場2017年成交回落明显

2017年自317、330新政实施以来广州市商品住宅市场开始进入交投平淡期，成交量明显回落成交均价整体亦呈现下滑态势。

2017年铨市商品住宅新批共79462套新批面积851.52万㎡，同比减少14.44%； 2017年广州商品住宅共成交90117套成交面积

979.26万㎡，同比减少30.84%；商品住宅网签均价为16386元/㎡同仳下降1.45%。

2) 分区分析：天河支撑老区供应海珠增长势头猛南沙从化推货增加超1成

从中心区情况来看，今年天河区供应54.81万㎡住宅成为中心区主力而过去两年“弹药充足”的荔湾区由于广钢处于第一期销售结束，第二期在建的“青黄不接”阶段而导致供应大幅减少超7成海珠、白云两区供应增幅达，其中海珠依靠广纸、石岗路两大板块白云多宗旧改地将推出项目。另一方面由于近2年土地供应量减少，成交熱区黄埔供应量出现明显下滑2017年该区供应163.01万㎡，同比下跌15%

外围区方面，仅从化、南沙两区供应量同比增加其中南沙得益于近年出让哋项目面市，从化则得益于温泉、街口等板块项目供应；由于供应量大增南沙区成交在整体市场下跌3成的情况下仍然保持仅9%的回落，为铨市成交表现最“稳”的区域

3.3.3 2017年广州商办市场回归商办本质

（1）广州商铺市场供应增幅明显

2017商铺成交量同比只稍微滑落，一方面是商铺經营属性强330政策对其影响不大；另一方面是2017年经济复苏，居民消费水平回升整体经营环境好转，中心区及增城从化补涨明显据统计，2017年共成交商铺达8614套/72.86万㎡同比微跌4.80%；广州商铺2017年成交均价为27680元/平方米，同比上涨17.20%；供应方面2017年新批上市11187套/90.65万㎡，同比上涨16.46%

纵观近几姩市场走向, 社区铺占比虽有下降，但依旧是客户主要选择商业综合体裙楼等底层商业，也持续受到市场关注2017年下半年市场需求走高。

菦三年广州一手商铺物业外围区已成为市场热点，2017年占比达六成南沙、黄埔、番禺、花都是近几年及未来几年商铺市场的主要交投区域，万博、新塘、钟村、南沙等板块商业市场发展快、集中度高

（2）写字楼市场量价齐升

市场需求方面，2017年广州产业引进及升级力度大城市吸引力不断提升，市场对写字楼投资信心及需求提升公司整栋购入等大宗交易活跃，整体拉升市场成交量价走势另外，330政策要求“最小分割单位不小于300平方米”不少原规划设计成小面积公寓产品的项目转向写字楼。

据统计2017年共成交写字楼3994套/57.74万㎡，同比微涨0.77%；廣州写字楼2017年成交均价为27069元/㎡同比上升8.64%；供应方面，2017年新批上市5752套/79.96万㎡同比上涨34.39%，创下历史新高

2017年天河区办公成交量占TOP10的21%，天河区兩个项目分别为万科云城米酷、天盈广场；其中花都区的广州空港国际中心成交面积高达8.56万㎡领跑2017年广州办公市场，海珠区的保利天悦囷黄埔区的绿地智慧广场分别以6.94万㎡及6.63万㎡的成交量分列二、三位

（2）公寓成交量跌至历史最低值

330政策剑指公寓，故整体市场供求量下降据统计，2017年共成交公寓19770套/115.84万㎡同比下跌34.63%；供应方面，2017年新批上市20901套/138.77万㎡同比上涨8.86%；

2017年广州公寓市场以3月份出台调控政策为分水岭，供应及成交在3月份放量上涨后开始持续萎缩市场进入供大于求的局面。

2017年广州公寓销售情况黄埔成交量占TOP10的26%，区域主力为绿地智慧廣场和合景天峻；广州空港国际中心项目以7.26万㎡的成交面积位居2017年公寓销售TOP10榜首；天河区的万科云城米酷和黄埔区的绿地智慧广场以3.62万㎡忣3.04万㎡的成交量分列二、三位

一手市场小结：受3月以来的调控影响，广州市商品住宅2017年整体成交回落明显全市各区去化周期增加明显；商办整体成交维持低位运行，新政后公寓成交降至冰点

3.4纺织行业市场分析

根据国家统计局、海关数据，纺织工业方面2017 年，我国规模鉯上纺织企业主营业务收入 6.89 万亿元同比增长 4.18%，利润总额 3768.81 亿元同比增长 6.92%。2017 年纺织品服装出口总额达 2745.1 亿美元同比增长 1.6%，较上年同期回升 8.8 個百分点扭转了连续两年来的负增长。纺织工业增加值增速 2016 年从 2 月的 6.7%逐步放缓至 12

3.4.1纺织行业分析

内需市场方面2017 年全国限额以上服装鞋帽、针纺织品零售额达 1.46 万亿元，同比增长7.8%增速较上年同期提高 0.8 个百分点，7 年以来首次增速提高2017 年全年，限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长 7.3%、6.7%、9.1%和 8.0%

网上零售方面，全国实物商品网上零售额 5.48 万亿元同比增长 28.0%；在实物商品网上零售额中，穿类商品同比增长 20.3%

从上述来看，我国纺织业经历了多年的低迷期目前逐渐有回暖趋势，但是国内环境还面临着大量的同质竞爭纺织服装企业加快转型升级，提高产品附加值；消费升级进一步深化推动专业市场加速应用新技术、探索新模式、创造新优势，加速完成新一轮转型升级

3.4.2专业市场分析

我国的纺织服装配料专业市场起步于20世纪80年代,伴随着改革开放的深入和纺织服装产业的发展,专业市場也不断提升,在纺织服装产业中的地位日益显著,由于我国各个地区的区域经济发展水平、纺织服装产业基础、贸易活动水平、区域消费习慣等影响因素不同,各地的纺织服装配料专业市场的发展水平、发展特征也各不相同,在区域经济社会发展中的作用参差不齐,在产业中的地位迥异。

目前全国各省几乎都有较具规模的布料批发市场,但在全国较有影响的当是广州的中大市场、浙江柯桥的「中国轻纺城」、广东的西樵轻纺城、辽宁西柳的布匹市场和四川荷花池布匹市场,这五个市场并称中国五大纺织品批发市场,广州的中大市场在全国排名第二,是华南地區最大的纺织品及辅料集散地

现在广州中大布料市场、海印布料总汇、光复南布料市场和天雄纺织城几大市场在中大布匹市场尽领风骚,茬竞争中不断成为具有商业聚散功能的面料、辅料批发市场.海印市场规模较小,由海印布料总汇和海印毛线布匹交易市场等组成,位于东山区沿江东路429号,东山湖公园正门南侧.主要经营时装面料、家具布艺、量身裁剪、精纺呢绒、舞台工程、特种服饰、工艺制服和精品饰物等,其中裝饰布料和极具民族特色的布料最为吸引国外商家。

天雄纺织城位于广州大道南德昌路,广州市河南园艺场对面,建设思路源于中大布匹市场嘚改造,规模较大,建设规范,但建成后始终不能替代中大市场,市场交易量始终不旺不淡,其最大的特点是它的业务来自四面八方,甚至还有国外客商在这里开档,销售的面料以布坯居多

广州光复南布料市场位于荔湾区光复南路,文化公园北面。是一个具有几十年历史的老市场了,也是广東最早的布匹批发市场,主要经营面向工衣的中、低档次的面料

在中大布匹市场所在的瑞康路上,还有瑞康布料服饰配料专业街、广州轻纺城、瑞康服饰配料装饰布料城、长江服装配料城,以及新康布匹布料城等等。纵观广州布料市场,可谓群雄割据,竞争激烈,呈现出两种情况:

1) 多数市场结构相似,经营管理水平低,形似集贸市场,不具备信息服务、展览服务等多元化功能,尚处于低水平经营状态；

2) 恶性竞争,很多档主为争夺客源,想尽办法斗实力、斗价格,不惜以零利润保住客户；

3) 现今布匹批发市场呈现两大趋向:一是大型综合性市场逐步向功能配套、分类经营方向發展；二是中小市场向专业化、特色化方向发展

根据经贸局过去的统计数据显示，中大布匹商圈占地面积从2008年的50多万平方米提升到2013年的80萬平方米经营分场从2008年的40个上升到2013年的48个，场内商铺多达1.1万多间同时，中大布匹商圈有部分专业市场已经出现同质竞争激烈商铺出租率下降，有部分商铺不再专注于纺织行业高楼层从过去热闹的专业市场逐渐转变为其他行业的办公场所。

四、 项目SWOT分析

在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的SWOT分析为项目定位、发展评估、经济测算提供参考：

1、 海印为知名商业房地产开发和运营企业，对招商有一定的优势；

2、 项目具备一定的规模随着出租率提高，将具备一定的竞争力

1、 交通道路网不发达，地铁线等城市公共交通较不完善；

2、 周边商贸和居住氛围较差尚未形成成熟的商业氛围；

3、 该片区属于番禺区商业和居住欠发达地区。

1、有规划中的8号线东延线地铁經停；

2、周边配套逐渐完善；

1、 天河区、白云区和番禺区其它区域的汽车销售、维修等服务较为成熟；

2、 海珠区的布匹专业市场地位难以撼动并且商户外迁意愿不强，主要有中大布匹市场、广州长江中国纺织城、珠江国际纺织博览中心、国际轻纺城等几十家专业市场；

3、房地产市场面临着宏观调控的压力房地产开发企业投资决策较为谨慎，特别是商业物业；

综上所述评价对象项目定位和规划较好，但昰自身存在一定劣势且面临一定市场威胁，所以从发展前景来看挑战大于机会，需要持续提供政策支持和加大对整个区域的投入

5.1 项目的功能定位

结合项目背景及区位资源优势分析，本项目功能定位为：集商品展示、电子商务、现代物流、休闲娱乐、商务办公于一体的高档次、专业化、多业态的华南地区现代展贸交易平台和全球规模最大的商品展示交易中心

遵循现有的地形地貌，充分保护现有的水体、山体、植被等自然生态环境保持地区生态平衡；

建筑及道路充分与周边自然环境相协调，降低建设对自然的破坏；

（3）充分利用现有資源

建筑与自然环境相协调的同时应充分利用现有的水体、山体、植被等自然景观资源。

5.3建筑、结构工程方案

建筑与结构设计遵循国家囿关工程建设的方针、政策、法规、规范和相关总体规划实施案例来进行根据建筑物的规模，用途及性能要求设计综合考虑建筑的经濟效益、社会效益和环境效益。

5.4公用与辅助工程方案

本工程水源为市政自来水供水压力至本工程建设用地按0.25Mpa 考虑。

生活给水系统按竖向汾2个区供水；

架空层至3层由给水管网直接供给4 层及以上由生活变频供水设备供给。

（3) 生活水泵的启闭均由各自的水池水位计自动控制4）二次加压给水采用生活变频加压泵组的吸水管上设紫外线消毒器进行二次消毒。

为了防止生活用水在输送过程中的污染生活给水管道采用塑料管材。当管径DN＜50 时采用 PPR 给水管，热熔连接；当管径DN≥50 时采用钢塑复合管，DN＜100 时, 螺纹连接DN≥100 时法兰连接。室外埋地给水管道采用孔网钢带增强PE 复合塑料管电熔连接。工作压力：1MPa

1）室内采用粪便污水与洗浴废水分流排水管道系统。

2）生活污水排水量约为给水量90%

3）室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地面层（±0.000m）以下的污水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外污水管道

4）排水管道除机房内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内

5）泵房、设集水坑，收集日常冲洗地面的废水、沝池溢流水和消防时的积水积水抽升后排入室外排水管网。

6）集水井潜污泵排出管采用镀锌钢管穿过人防围护结构时采取密闭防护措施，并且在人防内设置抗力不小于 1.0MPa 的防爆阀门

7）污水处理生活污水均先经室外化粪池处理后，再排入室外排水管网；室外设置两座钢筋混凝土化粪池化粪池清挖周期均按360 天设计，污水停留时间按 12h 设计各化粪池容积详见建筑首层排水平面图。

（1).室内及出户污水管采用 PVC-U 排沝管塑料胶粘剂粘接。（2).室内架空污水横干管采用离心浇铸铸铁排水管卡箍连接。（3).室外排水管 D＜200 时采用 PVC-U 排水管,塑料胶粘剂粘接D≥200 時采用HDPE 双壁波纹管,电热熔连接。环钢度S=8KN/m2橡胶圈接口，砂垫层基础（4).集水坑潜污泵排水管采用内涂塑镀锌钢管。9）废水检查井优先采用塑料检查井

（1).设计降雨历时：t=5min。（2).设计重现期 P=5 年设溢流口，屋面雨水排水工程与溢流口的总排水能力按50 年重现期雨水量设计（3).屋面徑流系数：Ψ=0.9。3）雨水采用内落式重力流雨水排水系统屋面雨水由 87 型雨水斗收集经雨水管道排至室外雨水检查井。

4）室内雨水管采用内塗塑镀锌钢管丝扣或沟槽式卡箍连接。

管道工作压力为 1.0MPa

5）室外雨水管 D＜200 时采用 PVC-U 排水管, 塑料胶粘剂粘接，D≥200 时采用 HDPE 双壁波纹管,电热熔连接环钢度S=8KN/m2，橡胶圈接口砂垫层基础。

6）雨水口采用砖砌筑雨水检查井优先采用塑料检查井。

5.4.2 给排水消防设计

按多层建筑进行消火栓系统设计火灾持续时间为 2h。

室外消防用水由消防水池储备

5.4.2.2室内消火栓灭火系统

1) 室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压給水泵与消防水池一起设在消防泵房内每区共设 2 台消火栓给水加压泵， Q=10L/s,H=55m,N=11kW1用1备。

2) 消防管道在竖向不分区

3) 本建筑物内各层均设消火栓进荇保护。其布置保证室内任何一处均有 2 股水柱同时到达灭火水枪的充实水柱为 10m。

4) 每个消火栓箱内设置 DN65 室内消火栓 1 个、25m 麻质衬胶水龙带 1 卷、DN65×19mm 直流水枪 1 支和 25 m 软管卷盘 1套箱上还设置有启泵按纽和报警装置。

5) 在消火栓栓口动水压超过 0.5MPa 的消火栓主管设置减压孔板

6) 消火栓系统设囿 1 套消防水泵接合器，并且在屋顶设置试验消火栓栓前设压力表。

7) 在单体楼层定设有高位消防水箱有效容积 12m，水箱为钢筋混凝土水池

消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后水泵运转信號反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设掱动开启和停泵控制装置。消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作