链家扩张背后真相：估值盛宴还是盈利陷阱？
近年来，“互联网+”暖风劲
吹，房地产中介市场也迎来巨变。传统中介公司链家发力互联网，并在北上广深等一二线城市跑马圈地。年初以来，链家先后收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、
广州满堂红4家地产中介。这种疯狂扩张的模式，短期之内固然有快速成长的可行性，但从长期来看，过度依赖大手笔的并购，真的能让链家实现万亿交易平台的愿
9月8日上午，链家正式对外宣布，公司
与广州最大的二手房交易中介满堂红（中国）置业有限公司达成战略合作，满堂红广东省内的门店将统一启用“LIANJIA.链家”的全新品牌标识。此次合并
结束后，链家正式完成在四大一线城市的布局，距离打造万亿级房产O2O平台更近一步。
过去一年，“互联网+”侵蚀房地产中介行业，在市场下滑与互联网的冲击下，房产中介市场迎来巨变。一方面，以搜房为首的线上平台大举布局线下，另一方面，链家、我爱我家等传统中介发力互联网，作为行业老大的链家更是大手笔展开并购，成为行业中最受瞩目的并购狂人。
随着房地产进入下半场，房地产服务有望取代传统开发成为行业的主角。特别是在拥有全球最大存量房市场的中国，对于房产中介而言，谁能够占领最多的市场份额，谁就有望成为地产界的阿里巴巴，链家无疑是其中的大热门之一。
但过度依赖大手笔的并购，真的能让链家实现万亿交易平台的愿望吗？在资本市场每况愈下的当下，激进扩张背后是否隐藏着不为人知的风险？
堂红只是链家自去年以来激进并购的猎物之一。《每日经济新闻》记者注意到，今年上半年以来，链家陆续收购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等
公司，切入北京以外的市场，2015年链家计划进入8个新地区。此外，链家于今年5月还合并新房领域的“黑马”高策机构，大举进军新房市场。
家的激进并购在行业引发热议，东方证券房地产行业首席分析师竺劲向记者表示，在以往，二手房交易市场处于较为零散的格局，自去年起，以搜房为代表的线上平
台大举向线下拓展，像搜房的0.5%佣金模式更是对行业带来了强烈冲击，导致不少规模有限、缺乏互联网基础的传统中介日渐被边缘化。加上去年房地产市场相
对低迷，行业本身就存在洗牌的需求，这也给了龙头企业很好的并购机会，链家的扩张顺应了中介行业的整合趋势。
全球房地产服务行业的发展历程来看，从分散到集中成为市场格局变化的趋势。招商证券的研究报告显示，以仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等五大行为例，仅在
年，五大行用于收购的现金支出累计达到57.21亿美元，通过收购既可以弥补弱势区域并进入新市场，也可以延长并强化公司的业务线，推
动房地产服务行业进入强者恒强的市场格局。
相对于五大行丰富的业务线，链家的主战场在二手房，这是一个成熟度并不高的市场。中原地产首席市场分析师张大伟曾直言，从过去十几年来看，在二手房市场直
接收购成熟企业的做法非常罕见，一方面是由于中介公司没有固定资产，门店是租赁的，没有知识产权，流程体系也很简单，收购不如自己培养；另一方面，二手房
市场是劳动密集型行业，管理难度大且成本高，大规模并购存在经营风险。“从链家在外地的扩张来看，除个别城市可以做到盈亏平衡外，大部分处于输血状态”，
张大伟告诉记者，在新进入的市场当中，除了上海与深圳，房价都只有北京的1/2甚至1/3，而二手房的交易也远没有北京那么活跃，加上收佣比例远没有北京
这么高，链家在这些城市的收入很难支撑跟北京链家一样的服务水平，因此最终能否如愿吸引到用户、抢占市场份额仍是未知数。
富辉煌首席市场分析师黎文江持有类似的观点，在他看来，相对于一手房代理，二手中介需要承受不菲的门店租金与人力成本，即便在一线城市的广州，合富辉煌的
二手中介业务也需要一手房业务补贴。链家在合并满堂红后却号称要将门店数量增加到500家，如此沉重的成本压力如何消化？虽然链家在寻求“一二手联动”，但一线城市的新房代理市场格局早已经稳定，链家要在北京以外的新市场打开局面困难重重。
尽管链家的大手笔并购能否带来良好的整合效应尚是未知数，但可以肯定的是，如果链家能如愿成为全国最大规模的中介公司，获取10%的市场份额，它很有可能成为资本市场的明星。
年上半年，世联行一度是资本市场最热捧的房地产代理公司，其市值一度达到454亿元，市盈率超过100倍，并获得多家券商机构看好。在竺劲看来，如果链家
登陆资本市场，有望获得比世联行更高的估值。“首先，世联行的主营业务是新房代理，链家的主力战场是存量房市场，众所周知，房地产正在从增量市场进入存量
市场，考虑到国内存量房市场容量较美国更大，这意味着谁能成为其中的霸主，谁就有望获得资本市场更高的估值”，竺劲表示。
此外，在竺劲看来，链家堪称互联网技术应用水平最高的传统中介。早在2010年，链家便与IBM达成战略合作，由IBM向链家输出管理，推动其服务与运营水平的提升。链家网也建立了较高的品牌效应与可观的流量，坚实的互联网基础让其更容易获得投资者的认同。
资本市场的急剧降温，对链家的后续融资会否带来不利影响，仍是未知数。一位不愿具名的资本界人士向记者表示，链家曾经寻求在美国上市，后来计划转向A股上
市。不过，目前A股IPO已经暂停，估值一度高企的世联行市值更是蒸发近七成，资本市场对于房地产交易和房产O2O概念的热情急速降温，这对链家的估值势
必会带来不利的影响。
链家集团董事长左晖此前在接受媒体采访时曾表示，链家需要资本，未来一定会上市，但目前还没有上市计划。如果资本市场长时间陷入低迷，链家要实现万亿平台的愿望，如何维持激进扩张所需要的资本，将成疑问。
不过竺劲认为，链家所面临的资本风险相对有限，一方面是它在北京区域一年仍有十几亿的盈利，能提供很好的现金流；另一方面，链家也在积极寻求融资，考虑到它的龙头地位，融资难度不会很大。
链家高成本真相：疯狂开店对冲亏损风险
◎每经实习记者吴若凡
今年以来，链家已经相继合并了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红，以及新房市场的高策。链家集团董事长左晖称，链家将大中华区业务区域分为七块，
除了北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京，还包括一些二线强的城市，其次是二线弱的城市，再往后是“长尾”市场。链家在7个城市的市场份额已经占当
地市场第一。
除了上述区域，在一些没有业务根基的地方，链家则采用合伙人制的模式来迅速占领市场。所谓合伙人制，即参股模式，链家通过迅速吞并小中介继而达到能和该区域市场大中介抗衡的地步。链家还会吞并一些品牌口碑较好、在中心地段拥有门店的公司。
速扩张背后，是极高的运营成本。以上海为例，8月，链家在上海的总营业额为3.28亿元，二手房业绩为2.43亿元。按照946个门店计算，单店营业收入
在34.4万元左右。而每家店的员工人数18个左右，按照传统中介行业人均2万元的行业保本线，除去运营成本和人员开销之后，链家得到了什么？
高收入是个文字游戏？
左晖称，2015年内，链家二手房交易额有望超过4000亿元，一二手房市场交易相加超过5000亿元。
这家号称集线上和线下、代理和中介为一体的综合服务商，去年在一手房市场完成了近460亿元的交易额，今年目标定在700亿元，而明年目标定在1000亿元。据了解，上海市场整个交易额在4000亿元上下，而链家的目标是希望一手房交易额占到所代理板块15%的份额。
据悉，链家目前急速扩张，也可能是因为背后的资金提供方对其作出了业绩或规模增长等要求，因此，链家选择以合作等方式尽快将规模做大。
为了配合疯狂扩张，链家通过高薪制度挖同行的“墙角”，给出5000元以上的底薪。不过，《每日经济新闻》记者调查发现，5000元底薪也暗藏玄机，实际上进去以后试用期只有3000元，只有签单才能转到5000元。
而这3000元底薪，也不是那么容易得到，链家规定一周要有4组带看，每少一组要扣50元。链家要求经纪人一周要有1件独家委托，要拿到1把钥匙，每少1件，各扣50元，一个月不开单的话，底薪还要再扣200元。在这种高压下，真正每个月能够拿到手的可能并不多。
际上，链家所谓的高底薪，其实是一种无责任底薪模式。该模式主要用于新进员工，以4000元底薪为基础，新进员工最长6个月实习期。转正经纪人可享受最低
收入保障计划，每月从2500元至4000元不等。另一方面是对转正后经纪人的保障，确保每月都有收入，最低为2500元。佣金从30%起提，具体起提点
要看“定级”，而定级的依据是积分，积分越高，提点越高，最高75%。
了解，北京链家成立了一种新模式——无底薪积分制模式。此模式用分数代替薪资，将员工的级别、业绩、业务与分数挂钩，通过一系列复杂计算，得出每月积分，
进而根据分数来决定员工每月收入。据悉，目前这套机制已在北京链家全面铺开，预计上海明年起也会沿用这种积分制模式。这一模式，被同行诟病称“链家的高收
入只不过是玩了文字游戏”。
单人业绩不如竞争对手
人员管理一直是链家内部一个很大的问题，此外，链家为快速扩张而兼并的大大小小门店也给其带来了不小问题。据一位离开链家的前经纪人透露，不同的人员夹杂着不同的文化和理念，这些人各自都有原来的利益群体，甚至同一家店里都存在明争暗斗。
链家目前实行的房源制度，使得跨区域的房源不共享，本区内的经纪人不能查询别的区域房源，这对经纪人的影响很大。
由于老员工可以通过积累的客户介绍新的客源，手中也有一定量的房源积累，所以业绩相对稳定，但对于新人来说，限定在一定区域内查看房源，很难更多地积累到其他区域的客户，成交很困难。
也正是这种模式，导致链家一些新进员工往往几个月都开不了单，这使其人均产值偏低。信宜房屋最新数据显示，链家8月业绩人数17181人，业绩3.28亿元，人均业绩仅1.91万元。而市场排名第二的中原，总人数9780，业绩2.11亿元，人均业绩2.16万元。
合伙人将为未来亏损买单
一旦市场不好，链家的高速扩张是否面临风险？
目前市场的普遍看法是，明年整体市场会出现缩量，二手房市场明年会出现下滑态势。而从过往周期看，2007年、2009年出现高峰、2012年出现低谷，紧接着2013年又出现回升，2014年回落之后，今年又出现大幅提升，对于明年的市场前景，业界并不乐观。
位业内人士指出，链家在扩张中始终强调的是在多长时间扩张到多少门店，要做目标市场的第一名，要占多大的市场份额。但他们不谈是否赚钱，不谈单位员工创造
的产值和利润，不谈一直亏损的门店怎么处理的问题。在市场情况良好时，基本都可以保证盈利。而一旦市场不景气，首当其冲受影响的就是合伙人。
述业内人士向《每日经济新闻》记者表示，链家的疯狂扩张源于当初同合伙人的共进退，可一旦店面发生亏损，则需要合伙人自己弥补这一亏空。一家店的月均成本
在20万~30万不等，基于各家门店情况不同，每家店的业绩只有在20万元以上才可以达到盈亏平衡。一旦市场交易量下滑，链家就不得不进一步扩张市场份
额，以保证盈亏平衡，但难度会非常大。
一位二手房中介市场资深人士向记者表示，根据经验，当市场整体萎缩时，中介自身的下滑往往更大。基于链家目前近一半的门店都是合伙制，如果持续亏损三四个月，那么最终只有关店。
据业内测算，仅在上海，链家单月需要支付的人员和店铺租金等固定营运成本就有2.1亿元，这几乎就是链家的盈亏线，营运额一旦低于这个成本，亏本基本无
疑。要想保本，链家势必只有关店这一条路可以走。但由于链家给经纪人提供的底薪较高，关闭店面的同时，需要支付经纪人巨额违约金和补偿金，关店可能会让链
家进一步“流血”，从而丧失市场竞争优势。
对链家的战略投资者和合伙人而言，房地产市场的未来趋势，或将成为投资链家最无法确定的一个风险因素。（本报记者王杰对本文也有贡献）
链家扩店资金成谜：“万亿级平台”遭遇资本压力
◎每经记者杜冉乐
仅用了半年多时间，链家地产已顺利进入了全国几个经济最活跃的区域二手房交易市场，这种闪电般的速度体现其掌舵人左晖所说的合并策略。
基于合并策略，被左晖寄予厚望的链家网正承载着打造万亿级O2O平台的目标。然而，梦想何以照进现实？地产中介同行对此看法不一。
外，一个困扰业内多时的敏感问题是，链家扩店的资金从何而来？对此，链家上下讳莫如深。《每日经济新闻》记者深入调查发现，链家多次合并以来，多个被合并
方的股权结构并无明显变化，更像一种横向联合，早期链家在互联网化和大数据投入重金，但进入扩张时代，边际成本势必会越来越小，链家的“养猪拔毛”策略风
生水起的同时，也面临一些潜在风险。
合并背后对赌股权？
今年2月初，链家地产首先在成都烧起并购战火，一举合并了四川伊诚地产。此后，链家又分别合并了上海德佑地产、深圳中联地产和重庆大业兴。
仅用了7个多月，一直稳坐京城二手房市场头把交椅的链家似乎已成为西南、华东和华南二手房市场上名列前茅的中介大腕。
链家扩张虽然异常凶猛，但外界并不清楚其到底花了多少真金白银。《每日经济新闻》记者致电左晖，但对方手机一直无人应答，记者向其发短信了解并购资金之谜，也没有收到相应回复。
与此同时，有一个重要现象随之浮出水面，这一点似乎关乎合并资金来源的问题。
以四川伊诚为例，四川工商网上查询系统显示，伊诚地产成立于2009年底，除了创始人徐万刚控股投入280万元，党杰投入120万元，链家还出资166.67万元，但这层股权关系并没有因为合并而进行工商变更。
按照链家之前的安排，伊诚地产的老板徐万刚现任职务应是成都新链家“一把手”。对于股权一事，记者试图采访徐万刚，但其手机一直无人接听。
记者查询德佑地产、中联地产和大业兴的工商资料，发现他们的股权关系也均未做新的变更。
种合并策略背后，到底隐藏着什么秘密？亚信控股集团董秘荣腾洪坦言，链家的异地收编，必然会冲击当地二手房市场，因为当前市场蛋糕就这么大，你多了他就
少。“这应是对赌股权，把后期的投入款作为投资，用于企业的日常经营。”荣腾洪说，即链家前期会将收购股权作价用于后期发展，增加被合并方的后续经营资
本，用于支付员工工资、开店等成本。
荣腾洪表示，现在大环境对房地产经纪业影响很大，传统房产经纪企业一直亏损，如果链家控股后现在就把股权划分很清，以后会很被动，因为这涉及合并报表问题，会影响到其在境外的融资规模。
“养猪拔毛”争议中前行
工商资料显示，成立于2001年的链家地产，注册资本约1046万元，其中左晖控股出资805万元，到今年初，主要PE/VC股东之一的鼎晖嘉业（天津）股权投资基金正式退出，仅剩下复星创投。
业内担忧的是，机构投资者最终会择机退出链家，届时链家如何实现持续性扩张，如何保障充沛资金？荣腾洪表示，链家在上海合并德祐应该花了不少钱，在其他地方的并购成本相对要少一些。之前，链家高层曾对外称，今年公司计划进行A轮融资，乃至B轮融资。
实际上，当前围绕房地产服务业，包括房多多、青客公寓、美尔地产等频繁获得资本大鳄的青睐与注资，这让扩张中的链家尤为眼馋。
实施合并策略之前，链家地产就想好了万亿级O2O的商业逻辑。深圳链家总经理张海明今年初曾谈到“养猪拔毛”策略，称未来链家依托不动产交易大数据，在周边“养猪”，要养很多“猪”，逐渐形成“拔毛”能力，比如链家已经开展了资管、装修等业务。
除了链家，还有很多房产电商也想到了这一点，但也遭到了同行质疑。
尽管如此，链家当前除了将触角伸向一手房市场，还发展了链家P2P平台“家多宝”、第三方支付平台“理房通”及房屋租赁资管平台“自如网”等。
链家相关人士此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，链家2017年除了整体实现1万亿元交易额之外，链家网衍生出来的金融业务能贡献20%的收入，也就是200亿元。
外界曾质疑链家挪用“理房通”平台买家资金扩张门店。今年7月底，链家对此回应称，不会挪用客户一分钱，用户资金由银行全程监管。
链家理财数据显示，截至9月15日，家多宝产品累计实现融资约87.3亿元，发放收益1.74亿元，人均投资13.45万元，到期本息兑付率100%。据称，其7月年化收益率10%，远超银行理财的4.79%。其中，1个月至2个月期限的投资者最多，占比4成。
目前，能为链家扩张提供社会资金支持的无疑就是链家理财。但荣腾洪认为，如此高的年化收益率，势必会让链家支付更高的资金成本，这对其主业运营是个考验。
“有一个问题，他们的亏损也不小，开一个单店需要10万元左右，装修好一点、转让费高一点的需要20万元。”一位不愿具名的地产知情者向记者透露，大环境不好，房产经纪成本压力很大。
近来，传统地产中介巨头中原地产重启上市计划，号称中西部最大的房产中介正合地产宣布股份制改造之后，正筹备年内上市。
新一轮地产中介上市潮涌，进一步凸显了行业整合过程中的资本角逐，无疑会对链家等O2O平台的市场份额形成挤压。
链家攻与守：新旧势力混战“互联网+”生态圈
◎每经记者白亚静
房地产交易市场的撮合者们，正陷入一场战国纷争，大家都在快速扩张着、兼并着。其中，链家落子更为凌厉，这使得它像秦国一样，成为了众矢之的。
前，正在同链家一起竞争房地产交易这块蛋糕的主要有三类：一类是原来的垂直媒体，如搜房等正积极拓展线下，发展直营；一类是转型中的传统中介，如中原地
产、Q房网，或积极寻求资本支持，或全面布局、加速扩张；一类是新进入的互联网平台，如邓薇的爱屋吉屋，在低佣金、人均单量上越跑越远。
在市场份额被链家抢占的同时，这些企业也通过各式创新或者扩张展开对链家的倒逼，并对后者的业务板块、盈利模式形成冲击。
当传统中介开始转型时，原有的庞大线下门店难以割舍，这使得他们只能向更大体量前进，用体量碾压对手，在市场谋得空间。正如诸侯混战，不兼并，则被兼并。
以深圳的中介市场为例，前三名分别是中原、中联、Q房网。今年初，Q房网联手世联行后，远在北京的链家立刻趁机将“市场地位略显尴尬”的中联纳入怀抱。
不过，体量不是终点，它们不约而同地将目光集中在了培育属于自己的生态圈，想要成为地产界的“苹果”。
下风头最盛者，当属链家。为增大与客户的接触面，舍弃自我繁殖路径，直接在全国展开针对各地市场份额较大中介的并购；业务链条纵向延伸，从原有的二手房交
易、租房交易出发，逐步构建自己的一手房推销体系，依次成立一二手房市场联动机构“房江湖”、合并北京新房营销代理机构高策、在链家网上线新房频道；另
外，还像八爪鱼一样，横向发展一些与传统交易关联不大的业务，如装修、金融等。
链家做这一切，目标远不止市场占有率或者交易规模那么简单，而是在打造自己的生态系统：通过控制客源渠道，将所有与房屋交易有关的环节纳入其中，掌握渠道收费定价权；并在此基础上，甚至将代理商、中介与开发商的关系，从生产&推销，转为订制&使用。
果链家的生态圈打造成功，未来可以想象的场景是：只要与房子打交道，都将进入它设置的不同接口中，现在是开发商通过代理机构去找客户，未来则是所有客户通
过链家向开发商要求订制。或者还可以玩得更高级点，链家在已有的客户大数据之上，成功捕捉到消费心理，直接向开发商提出订制，就像苹果和富士康的关系。
有资格，或者说想做平台的，不止链家一家，但大家都认可未来这样的平台不会超过三个。
Q房网显然是竞争者之一。目前，Q房网的增速同样惊人，以新房业务为例，据Q房网新房事业部CEO贾海斌介绍，从去年到现在，营收已增长10倍。
链家通过中联打进Q房网大本营深圳的同时，Q房网也在通过小中介向北京渗透。今年，Q房网在北京签约百余家加盟中介门店，并公开宣称将竞争对手瞄准了链家地产。
它给行业带来搅动最大的是盈利模式。Q房网加盟事业部副总裁左东华曾对外称，传统中介公司90%的利润可能来源于佣金，未来Q房网平台可能只有10%或20%的利润来源于佣金。
此前，Q房网网络事业部CEO水俊向记者表示，提供免费端口的目的在于加大入口，有交易流量后，可搭载其他相关业务从中盈利。
Q房网为吸引经纪人而创立的盈利模式，显然已影响到链家地产。大幅提佣的举动，一度吸引了深圳市场无数的精英经纪人。在深圳的惊人表现，使得去年12月Q房网刚放出进入北京的风声，还没有开一家门店的时候，链家便宣布将把旗下经纪人的提佣比例最高提升至70%。
原因很简单，占有了精英经纪人才会有成交量。但是，这一模式最大的问题在于前期必须大量烧钱，免费端口加上高位提点，让Q房网将大部分中介费让给了经纪人，因此2014年Q房网营业收入5.6亿元，亏损达到4118万元。
目前，外界很难看到链家的盈利情况，但在高位提点和快速扩张的双重作用下，它的资金情况一直备受关注。对于如何维持高薪酬策略，链家拿出的方案与Q房网类似，通过其他业务进行反哺。
平台之战，马上又将加入一位重量级选手——深圳占有量排名第一的中原地产。
近日，中原地产不仅抛出“中原+”：面向二手房市场的平台房交所、面向一手房市场的电商房友圈、中原外网及APP、房屋银行、金融、中原理财、评估、海外置业。这些，与链家的业务在很大程度上存在重合。
一贯擅长自我繁殖的中原，还计划明年在港交所上市。中原地产主席黎明楷曾向《每日经济新闻》记者表示，如今的房产中介市场，已成为资本角力之地。
中原地产管理层明确指出，筹资目的主要是应对内地竞争者的挑战，比如原北京地产中介龙头链家近月接连收购全国各地多家地区性代理公司。目前，链家在北京、上海等地分店数目超过中原，双方已形成正面交锋。
长期来看，实力雄厚的中原如果再有资本助力，势将成为链家生态链的主要挑战者，如果不能掌握渠道定价权，链家后续的增值服务很难展开。不过，短期内中原的这些动作对链家影响较小。
华创证券新产业趋势部总经理杨现领称，一方面，双方的资本动作存在时间差，中原才开始规划上市，所以需要的时间会更久一些，然而链家的融资进程已棋至中局；另一方面，在市场份额上，二者在短期内还会基本维持现有格局，远没到血拼的地步，受到威胁的是竞争力不强的小中介。
轻资、低佣冲击
目前，对于所有参与者而言，最基础的其实应该是两件事：通过线上真实信息掌控客源，通过线下经纪人提升交易量。不过，每个参与者的着眼点不同。
Q房网、中原和链家的扩张路径类似：增加线下门店数量。但比较链家与爱屋及屋，《每日经济新闻》记者发现他们的竞争根本不在一条逻辑线上，互联网公司增加单量的手段不是加开门店，而是提高人均完成量。爱屋吉屋没有门店，坚持轻成本结构。
爱屋及屋联合创始人邓薇曾对媒体表示，传统中介分片区经营，内部信息不透明，每家店会为成交尽量拖住客户时间，导致效率低下。
由于没有门店，爱屋吉屋的经纪人不再局限在片区，可以共享所有信息。另外，爱屋及屋在北京、上海等地采取的“免佣、半佣”、增加客源措施，使得人均完成量远超链家等传统中介。在邓薇看来，该模式已经让竞争对手的重成本加重，导致他们的佣金被拉低，经纪人薪资升高。
但链家董事长左晖并不觉得爱屋吉屋会对其有冲击。在他看来，由于没有门店，爱屋及屋的服务不如链家，如果基础服务做不到，很难对链家核心竞争力产生威胁。
不过，链家还是跟进了爱屋吉屋关于租赁和二手房业务的思路。今年3月，链家推出丁丁租房，并宣称出租房源均不收取中介费。这又是一个烧钱的项目，如何盈利并不清晰，现阶段的目标是扩大规模。
据杨现领介绍，爱屋吉屋低费率、高广告的模式对上海市场的搅动尤为明显，上海中介市场基本处于混战阶段，而在北京，由于链家占有率高，影响较小。
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软件的启用和登录
双击即可进入软件系统。
操作步骤：
选择部门 选择该部门的员工 输入密码 点击"登录"
（如果是刚注册的用户名没有密码，可直接登陆）
密码修改：进入房友系统后，在主菜单中选择【文件✦个人资料】，打开"个人资料"对话框。当前用户可以在正确输入其旧密码之后，修改并保存其新的登录密码，下次登录时需使用新的密码。（新用户无须输入旧密码）
进入系统后就会直接出现以下这个界面：
"关闭"，就可以关闭该窗口。系统默认的界面是房源列表界面，你就可以看到公司所有部门近三个月的所有有效的房源。
第一章 房源管理
业主提供的出租出售信息统称为"房源"；买家或租客提供的求租求购信息统称为"客源"。
1.1房源登记
● 房源列表窗口
下图为房源列表窗口的主操作界面。包括五个区域：
（1）最上面是"工具栏"，使用其按钮可进行相应操作（鼠标停在按钮上会提示其用途）；
（2）工具栏下面是"查询条件区"。在该区填写房源查询条件，用[查询]按钮执行查询，用[◯]按钮清除查询条件；用[▼]按钮对该区上下缩放；
（3）中间是"查询结果区"，显示根据条件查询出来的房源结果列表；
（4）最下面左边是"摘要信息区"，显示当前选中房源的名称、价格、业主、备注和业务员信息；
（5）最下面右边是"跟进记录区"，显示当前选中房源的所有跟进记录。
● 房源登记、修改和删除
增加：在房源列表窗口的工具栏上点击 [新增房源]按钮，打开房源登记窗口。填写相关栏目，然后点击[保存]按钮，保存新的房源记录。
 城 区：选择新房源所在的城区(可用上下箭头键浏览，回车键选定并跳到下个栏目，下同)。
 片
区：选择新房源所在的片区，可不必选此项。后面填写楼盘字典后，此栏目会自动选中楼盘字典所在的片区。
楼盘字典：输入拼音缩写，如要"彩福大厦"，则可输入"cfds"或"cf"，会显示符合拼音的楼盘字典名称列表，用上下箭头键选择后回车选定。当选定楼盘字典后，片区、用途、类型、建房年月、管理费等栏目自动填入楼盘字典预设内容。
栋座位置：前面填写楼盘字典后，进入此栏目会显示其栋座的名称，可从中选择栋座名称，或直接输入楼盘所在位置描述。若在〖业务设置管理选项〗中设置"必须从已有栋座中选择"，则只能选择而不能自行输入位置描述，参见第2章第2.5节。
 房
号：填写房源的房号。房号必须包含有楼层信息，如3楼01房必须输入0301，不能简单输入01然后在楼层输入3，否则会产生重盘。系统会根据房号自动计算出楼层。
 交 易：房源委托交易类型，分出售、出租、租售三种。
 状
态：房源的当前状态，分有效、预定、已售、我售、已租、我租、收购、暂缓、未知、无效七种。"我售"和"我租"表示该房源已由我公司出售或出租。"暂缓"表示业主登记后又改变主意暂时不售或不租。
 加 密
房：打勾指定该房源为加密房，没有"加密房"查看权限的员工看不到该房源的房号、业主姓名和电话。加密房常用来保护开发房源的业务员的积极性。
 推 介
房：打勾指定该房源为推介房，在房源列表的[!]列会显示惊叹号表示该盘是推介房。
 特 别
房：打勾指定该房源为特别房，在房源列表的[T]列会显示T号表示是特别房。没有"特别房"查看权限的员工看不到房号、业主姓名和电话，打不开该房源的详细窗口。
房源编号：房源保存成功后自动生成的流水号，按部门计数递增，格式为"XX999999"，其中XX为部门符号，999999为序号数字，每部门共可容纳一百万条房源。如皇岗分行，其前缀为HG，则其该部门的第1个房源的编号为HG000001；彩田分行的第18个房源为CT000018，依此类推。关于部门的编号前缀的设置参见第2章第2.1节。房源编号也可手工输入，请到〖业务设置管理选项〗中设置。
 交房日期：业主在委托时房子可能还未腾出，用该日期描述房子真正可交付租客或买家的时间。
修改：点击旁边的倒三角 ，就会出来一个下拉菜单，在下拉菜单中选择"修改房源"，然后修改、保存即可。或者直接左键双击要修改的房源，然后在弹出的窗口中修改保存也可。
删除：房源的录入员工不可以删除自己录入的房源，如需删除要找上级主管，各部门的主管或者经理可以删除本部门的房源。删除的房源会进入"实用工具"中的"回收站"。在回收站中才能将房源永久删除。
【注意】：
□ 楼盘字典、栋座位置、房号、业主为必填栏目。
□ 当选择用途为"厂房"或"商铺"时，部分栏目会做相应改变。
如果两个房源的楼盘字典、栋座位置、房号、交易四项相同，我们认为是重盘。重盘不予保存。其中如果原来房源的交易方式是"租售"，则不能录入同名的"出租"或"出售"房源，系统也会认为它们是重盘。
1.2房源查询
以下显示的是房源列表界面。系统默认的界面是房源列表界面，你就可以看到公司所有部门近三个月的所有有效的房源。以下就查询功能进行介绍。
● 快速查询
在房源列表窗口的工具栏上点击[全部]/[出售]/[出租]/[状态]按钮，可以快速查询对应交易方式和状态的房源；也可以下拉选定时间范围进行查询。
在房源列表窗口选中某条房源，然后点击鼠标右钮，会弹出快捷菜单，可使用上面的[快查XXXX]菜单进行快速查询。
● 组合查询
在房源列表窗口的查询条件区点击[▼](或[▲])按钮，或者是单击倒三角旁边的空白区域，可让查询区展开或收缩。
在查询区设置多个查询条件，然后点击[查询]按钮执行查询，结果显示在下面列表中。例如，要查询"幸福家园"中2房的房源，则在主条件栏(查询按钮左边)中填入"xf"或"xfjy"，选定"幸福家园"，在户型栏目中选定"2房"，然后点击[查询]按钮执行查询。其他查询依此类推。
主条件栏的下面是附加条件栏，也可填入文字内容作为查询条件。它与主条件的关系由[或者]检查框决定，若打勾，则表示主条件和附加条件是"或者"关系，不打勾则是"并且"关系。例如，客户要查"幸福家园"或"世芳豪庭"的房源，可使用或者关系；客户要查"幸福家园"并且业主为"张先生"的楼盘，则可使用并且关系。
如果要进行下一次查询，想重新设置查询条件，可以点击的[○]按钮(查询按钮右边)清除原先的查询条件，然后再输入新的条件进行查询。
1、"交易"，交易下拉框中有出租、出售、租售和全部四个选项。系统默认为"全部"。
2、"状态"选框，要特别注意，系统默认的情况下是"有效"，在默认的情况下，只能查询到"有效"的房源。想要查询所有的房源必须选择"全部"状态。
3、"日期"这一选框中，同样要特别注意，系统默认状态的委托日期是最近三个月。如果你录入的委托日期不在系统默认的委托日期之内，就无法显示你所要查询的房源。想要查询所有的房源，只要在"日期"中，左键单击"委托日期"，在下拉框中选择"全部"就可以了。
这个是"部门"选框是用来选框是用来选择员工所在的部门的。选择相应地部门就可以查询到该部门某一状态（系统默认有效状态）下的，某段时间（系统默认为近三个月）的房源信息。
5、这个是"员工"选框是用来选择某一部门相应地员工的，选择某一员工，就可以看到该员工录入的房源了。
● 过滤查询
房友中介软件在房源/客源列表中有"可见即可查"的功能。在房源列表窗口选中某条房源，并点击某列(即某单元格)，然后点击鼠标右钮，会弹出快捷菜单，上面有[过滤AA=XXXX]的菜单，AA是单元格所在列名，XXXX是单元格的内容。
例1：选中列表中某房源，用鼠标左键点击[城区]列的某一格，如"朝阳"，点击右键弹出菜单，显示过滤条件"过滤[城区=朝阳]"，选择后将显示朝阳的所有房源；
例2：选中结果列表中某房源，鼠标左键点击[户型]列的某一格，如"2-2-1-1"，点击右键弹出菜单，显示过滤条件"过滤[户型=2房]"，选择后将显示朝阳的所有2房房源。
例3：选中结果列表中某房源，用鼠标左键点击[业务员]列的某一格，如"高宁"，点击右键弹出菜单，显示过滤条件"过滤[业务员=高宁]"，选择后将显示高宁所录入的朝阳2房房源。
以下显示的就是由条件"朝阳"+"2房"+"高宁"所搜寻出来的最后结果：
若要重新设过滤条件，请点击[○]按钮，或选择右钮弹出菜单中[清除所有过滤条件]项目。
1.3房源查看
● 用户自选列
在房源、客源列表窗口的工具栏有 [自选列]按钮，用户可以选择自己关心的数据列进行显示，将其它不常用的列隐藏起来。每个用户均可以定义自己的个性化列显示设置。
● 资料栏隐藏或显示
在房源、客源列表窗口的工具栏有 [资料区]按钮，点击可显示或隐藏资料区(包括摘要信息区和跟进记录区)。
● 点击列标题排序
在房源、客源列表，或其他记录列表中，用鼠标点击某列的列标题，即所有数据按该列由小到大重新排序；再次点击，则由大到小倒过来排序。
● 我的房源簿
在某期间内，业务员可能仅重点关注某几个房源，这时可以将这些房源放入"我的房源簿"中，放置的办法是选中房源，点击鼠标右钮弹出菜单，
选择[添加到我的房源簿]， 完成后在该条房源的[@]列会显示别针"@"标志。
● 摘要信息区
在房源列表窗口中，当用鼠标点击某条房源，会以深兰色底色显示选中状态。这时，房源列表下面的摘要信息区和跟进记录区(合称资料区)分别显示该房源的简要信息和跟进记录。
简要信息区显示当前选中房源的名称、价格、业主、备注和业务员信息。
【注意】：
□ 如果选中房源是加密房，当前用户没有查看此加密房的权限，则不显示业主和房号。
若在〖业务设置组织机构〗中业务员登记有电话，将鼠标停在简要信息区的业务员姓名上面，会显示该业务员的电话，便于其他业务员与之联系。
● 跟进记录区/详细资料区
跟进记录区，显示当前选中房源的所有跟进记录。点击跟进记录区右边的[看详细]按钮，可显示该房源的详细资料。这时[看详细]按钮会变成[看跟进]按钮，即该区域可切换显示跟进记录和详细资料。
【注意】：
□ [看详细]按钮显示房源详细资料的作用等同于鼠标双击打开房源详细资料窗口。
若在显示房源详细资料时，第一行结尾显示"◇"符号，表示该房源有跟进记录；若显示"☆"符号，表示该房源有照片，可使用[看照片]按钮查看照片。
● 房源详细资料窗口
用鼠标双击房源列表中的某条房源，打开该房源的详细资料窗口。在该窗口的左下角有浏览箭头按钮，使用它们可以滚动翻阅房源的详细资料。
房源的详细资料窗口包括[房源资料]、[跟进记录]和[广告/成交]三个页面，鼠标点击可以翻约不同页面。
在[广告/成交]页面，底部是该房源的操作信息记录，包括登记人、登记时间、(最后)修改人、(最后)修改时间和最后跟进时间。
1.4跟进记录
● 房源跟进记录
业务员经常性地与业主、租客或买家进行沟通，以取得房源或客源的更新信息，并将这些更新信息记录到电脑中，这些记录称为"跟进记录"。在两个地方可以输入房源跟进记录：
1. 在房源列表窗口的跟进记录区右边有[写跟进]按钮，可以添加选定房源的跟进记录；
2. 在房源详细窗口的[跟进记录]页面，点击[新增跟进记录]按钮可以添加该房源的跟进记录。
添加跟进记录时，系统自动填写业务员栏目为当前用户名称，并自动填写跟进时间。
若要设置提醒功能，可以将"下次提醒"检查框打勾，填写提醒日期、提醒内容和提醒范围。当到达提醒日期时，被提醒用户登录系统时，业务提醒窗口会显示该条目。用户可双击并进行处理，以后系统将不再做提醒；否则下次该用户登录时该条目将再次出现在业务提醒窗口中。
● 跟进列表窗口
在主菜单中选择〖房源管理跟进记录〗 ，打开房源跟进列表窗口。可以根据跟进日期、部门、业务员、关键字等进行查询。
部门、业务员的跟进数量统计在业绩排行榜中显示。
1.5跟进任务
经理给业务员安排跟进任务，盘活库存房源。经理可在房源列表中选择要分配跟进任务的房源，指定执行任务的业务员、执行日期、任务说明等，批量(或单条)生成跟进任务。
业务员可以查阅自己的跟进任务安排，根据经理指示对业主进行跟进，登记跟进记录，并将已完成的任务转为[已完成]状态。经理可以随时查阅业务员的任务完成情况。
● 分配跟进任务
有两种方式可以分配房源跟进任务：
批量分配任务。在房源列表窗口中有[√]列，选择要分配跟进任务的房源，在此列打勾；或者双击[√]列标题以选定当前全部房源。然后用工具栏上的
[选定列]按钮清除未选房源；接着用工具栏的 [跟进任务]按钮批量分配跟进任务。
单条分配任务。在房源详细窗口的[跟进记录]页面，点击[分配跟进任务]可以分配该房源的跟进任务记录。
● 完成跟进任务在主菜单中选择〖房源管理跟进任务〗
，打开跟进任务列表窗口，默认显示当前用户的跟进任务记录。跟进任务只能由任务执行人自己完成。
鼠标双击跟进任务记录，打开房源窗口，接着双击打开跟进任务窗口。将"任务已完成"检查框打勾，系统自动填写任务完成人和完成日期，点击[保存]按钮。
1.6成交记录
若房源已成交，当事人的主管或经理登记成交记录，输入相应买家(租客)信息、佣金信息。登记某房源的成交记录后，自动提醒将该房源转换为"已售"、"我售"、"已租"、"我租"等状态。
● 登记成交记录
在房源列表窗口中，双击要登记成交记录的房源，打开房源详细窗口。在房源详细窗口的[广告/成交]页面，点击[新增成交记录]可以添加该房源的成交记录。
 成交编号：填写成交编号，编号前缀自动填入(前缀在〖业务设置管理选项〗中定义)。
 交 易：选择成交方式，出租还是出售。
 业主姓名：系统自动从房源中取得并填入。
 客户姓名：填写买家或租客的姓名和电话。
 成交金额：填写该房源出售或出租的价格。
 业主应收：填写公司应向业主收取的佣金(手续费)金额。
 客户应收：填写公司应向买家或租客收取的佣金(手续费)金额。
 业主已收/客户已收：已收金额 = 收款记录金额之和
 业主未收/客户未收：未收金额 = 应收金额 - 收款记录
业绩分成：在[业绩分成]页面可以选择多达六个分成人，并填写分成比例和分成说明。该业绩分成结果将在〖业务动态业绩排行榜〗中体现出来，参见第5章第5.1节。
● 审核成交记录
审核功能用来确认成交记录的内容正确无误。成交记录在审核后不能再被修改，成交记录审核后才能进行收款操作。用户必须有"成交审核"的权限才能进行成交记录的审核操作。
若成交记录审核后发现内容有误，需要使用[反审核]按钮，将状态从"已审核"强制改为"未审核"，然后才能对内容作更改。用户必须有"成交反审核"的权限才能进行成交记录的反审核操作。
1.7房源照片
在房源列表窗口的右下角，有[看照片]按钮，点击打开房源照片窗口，可进行照片的查看和编辑操作。若已有多张照片，可用
[浏览]按钮翻阅，可以使用[发表评论]按钮对照片发表意见。
若要新增照片，则按照以下步骤：
1. 将房源照片事先保存为JPG或GIF格式的文件，如"XXXX.JPG"；
2. 在房源列表窗口中选择该房源，点击[看照片]按钮打开照片窗口；
3. 在照片窗口中按 [新增照片]按钮，打开新增照片窗口；
4. 填写照片名称和序号，点击 [浏览文件]按钮选中照片文件"XXXX.JPG"；
5. 点击[保存]按钮。
【注意】：
由于照片比较占用电脑硬盘和内存空间，在不影响查看的前提下，使用PhotoShop、"画图"等处理工具将照片尽量缩小，一张照片的文件大小最好不要超过50K。
第二章 客源管理
业主提供的出租出售信息统称为"房源"；买家或租客提供的求租求购信息统称为"客源"。在本章将详述客源的登记、查询，客源跟进、跟进任务分配的操作。
2.1 客源登记
在主菜单中选择〖客源管理客源信息〗 ，打开客源列表窗口。
● 客源列表窗口
下图为客源列表窗口的主操作界面。包括五个区域：
(1) 最上面是"工具栏"，使用其按钮可进行相应操作(鼠标停在某按钮上会提示其用途)；
工具栏下面是"查询条件区"。在该区填写客源查询条件，用[查询]按钮执行查询，用[○]按钮清除查询条件；用[▲]按钮对该区上下缩放；
(3) 中间是"查询结果区"，显示根据条件查询出来的客源结果列表；
(4) 最下面左边是"摘要信息区"，显示当前选中客源的客户、求租(购)内容、备注和业务员信息；
(5) 最下面右边是"跟进记录区"，显示当前选中客源的所有跟进记录。
● 客源登记
在客源列表窗口的工具栏上点击
[新增客源]按钮，打开客源登记窗口。填写相关栏目，然后点击[保存]按钮保存新的客源记录。
 客 户：填写客户(买家或租客)名称、电话、职务等信息
 交 易：客源委托交易类型，分求购、求租、租购三种。
 状 态：客源的当前状态，分有效、预定、已租、已购、暂缓、无效五种。
 城 区：选择客户求购(租)的城区。
 片 区：选择客户求购(租)的片区。
 位 置：输入客户求购(租)的具体位置，可输入拼音缩写从楼盘字典中选取。
 楼 层：填写楼层范围，可以文字描述，如"2-3层"等。
 面 积：填写面积范围。
 价 格：填写价格范围。
 加 密
客：打勾指定该客为加密客，没有"加密客"查看权限的员工看不到该客的客户姓名和电话。加密客常用来保护开发客源的业务员的积极性。
 推 介 客：打勾指定该客为推介客，在客源列表的[!]列会显示惊叹号表示该客是推介客。
客源编号：客源保存成功后自动生成的流水号，按部门计数递增，格式为"XX999999"，其中XX为部门符号，999999为序号数字，每部门共可容纳一百万个客。如皇岗分行，其前缀为HG，则其该部门的第1个客源的编号为HG000001；彩田分行的第18个客源为CT000018，依此类推。客源编号也可手工输入，请到〖业务设置管理选项〗中设置。
【注意】：
□ 客户姓名为必填栏目。
2.2客源查询
● 快速查询
在客源列表窗口的工具栏上点击[全部]/[求购]/[求租]/[其他]按钮，可以快速查询对应交易方式和状态的客源；也可以下拉选定时间范围进行查询。
● 组合查询
客源的组合查询功能类似于房源查询。
● 过滤查询
客源的过滤查询功能类似于房源查询。
2.3客源查看
客源的查看操作类似于房源查看。
2.4跟进记录
客源的跟进记录操作类似于房源跟进记录。
2.5跟进任务
客源的跟进任务操作类似于房源跟进任务。
2.6成交记录
若房源已成交，业务员或经理登记成交记录，输入相应买家(租客)信息、佣金信息。登记某房源的成交记录后，自动提醒将该房源转换为"已售"、"我售"、"已租"、"我租"等状态。
● 登记成交记录
在房源列表窗口中，双击要登记成交记录的房源，打开房源详细窗口。在房源详细窗口的[广告/成交]页面，点击[新增成交记录]可以添加该房源的成交记录。
 成交编号：填写成交编号，编号前缀自动填入(前缀在〖业务设置管理选项〗中定义)。
 交 易：选择成交方式，出租还是出售。
 业主姓名：系统自动从房源中取得并填入。
 客户姓名：填写买家或租客的姓名和电话。
 成交金额：填写该房源出售或出租的价格。
 业主应收：填写公司应向业主收取的佣金(手续费)金额。
 客户应收：填写公司应向买家或租客收取的佣金(手续费)金额。
 业主已收/客户已收：已收金额 = 收款记录金额之和
 业主未收/客户未收：未收金额 = 应收金额 - 收款记录
业绩分成：在[业绩分成]页面可以选择多达六个分成人，并填写分成比例和分成说明。该业绩分成结果将在〖业务动态业绩排行榜〗中体现出来，参见第5章第5.1节。
● 审核成交记录
审核功能用来确认成交记录的内容正确无误。成交记录在审核后不能再被修改，成交记录审核后才能进行收款操作。用户必须有"成交审核"的权限才能进行成交记录的审核操作。
"已审核"强制改为"未审核"，然后才能对内容作更改。用户必须有"成交反审核"的权限才能进行成交记录的反审核操作。
第三章 业务动态及设置
3.1业绩排行榜
在主菜单中选择〖业务动态业绩排行榜〗
，打开业绩排行榜窗口。对业务员指定时间内的房(客)新增、房(客)源跟进、成交情况和实际到款情况进行统计分析，可以报表、柱状图、饼状图、红星榜等形式显示，供经理分析业绩和业务员相互勉励之用。当前用户还可以看到自己或本部门在排行榜上的位置。
● 业绩排行榜
下图为业绩排行榜窗口。
 部门： 选择是部门内统计，还是全公司员工统计，还是进行部门比较。
 期间： 选择要统计的时间范围。
 报表：
选择要按哪个指标进行统计，可以统计房(客)新增数量、房(客)跟进次数、成交笔数、应收款金额、实收款金额。
 视图：
选择要以何种方式进行显示，可以是柱状图、饼状图或报表的形式。只有拥有[成交查看]的员工才可以看到业绩明细清单，其他员工只能看到柱状图和饼状图，即只能了解业绩高低的相对比例。
3.2经理点评
根据业务员的表现，经理可以定期发表一些评论，提出工作指导，表扬业绩好的业务员，激励士气。在主菜单中选择〖业务动态经理点评〗
，打开经理点评列表窗口。
3.3工作总结
员工可以定期撰写阶段性工作总结，填写工作过程、工作心得等内容，由经理签署意见评语。
3.4新闻公告
发表公司的公告通知等信息，还可以摘录行业新闻、文章评论等有参考意义的信息供员工阅读。在主菜单中选择〖业务动态新闻公告〗
，打开新闻公告列表窗口。
若是最近一周内发布的新闻公告，以红色表示，提醒当前用户注意查看。
3.5业务问答
公司的业务知识库，对在业务过程中经常遇到的问题，由经理或经验比较丰富的业务员做出解答，供其他业务员学习。在主菜单中选择〖业务动态业务问答〗
，打开业务问答列表窗口。
3.6员工论坛
供业务员进行自由沟通，业务员可以发表帖子、回复帖子等。在主菜单中选择〖业务动态员工论坛〗 ，打开员工论坛窗口。
3.7业务提醒
显示业务提醒窗口，查看对当前用户的房源提醒、客源提醒、公司最新的新闻公告等。
第四章 实用工具
业务过程中使用的辅助工具，包括有电子考勤、电子地图、贷款计算器、提成计算器、黑名单管理、公开房转加密房、业务员转移房源等。
4.1 电子考勤
员工每天第一次登录时，系统将自动记录其上班时间，显示提前或迟到信息，并登记到电子考勤簿中，供管理人员查阅和处理。员工外出时也可做外出考勤登记。
在主菜单中选择〖实用工具电子考勤〗，打开电子考勤窗口。
● 上班考勤
可在〖业务设置组织机构〗中规定员工的上下班时间。如果在〖业务设置管理选项〗中设置了"员工第一次登录时登记考勤"，则每个员工在每天第一次登录系统时，系统会自动显示考勤信息，并添加一条考勤记录。
● 外出考勤
如果员工外出，在电子考勤列表窗口工具栏点击[登记考勤]按钮，打开考勤登记窗口。选择考勤类型为"外出"，设置好[返回时间]，然后点击[保存]按钮。
员工外出回来，打开设置的外出考勤记录，点击[已返回]检查框，保存后即消掉该外出考勤记录。如果过了预设的返回时间，员工仍未返回，该考勤记录在考勤列表中会以红色警告显示，提醒经理注意。
4.2电子地图
在主菜单中选择〖实用工具电子地图〗(或按F9键)，打开电子地图窗口，用户可以根据需要自行扫描添加所需地图供业务员查阅。电子地图具有楼盘字典定位功能，具体操作步骤：
显示楼盘字典列表：选择好地图，在右边查询区选择城区，在[楼盘]处输入楼盘名称或拼音缩写，会显示出匹配的楼盘名称列表。楼盘名称后面带有●标志的表示该楼盘字典在当前地图中已经有定位坐标，点击可显示其定位，若没有●标志表示还未曾定位；
楼盘字典坐标定位：选择好地图，在右边查询区选中要定位的楼盘字典，按[开始楼盘定位]按钮，地图中出现定位光标，移动定位光标直到楼盘所在位置，按[保存]按钮，系统会将定位坐标数据保存到楼盘字典中；
显示/清除全部楼盘：选择好地图，按[显示全部楼盘]按钮，可以在当前地图上显示所有已定位的楼盘信息。按[清除全部楼盘]按钮，则清除地图上的楼盘定位信息。
【注意】：一个楼盘只能在一张地图上定位。若删除地图，则该地图的楼盘定位坐标信息失效。
4.3员工通讯录
显示公司所有员工的姓名、职位、联系电话等资料，可进行查询操作。
在主菜单中选择〖实用工具员工通讯录〗，打开员工通讯录窗口。
4.4贷款计算器
在主菜单中选择〖实用工具贷款计算器〗，可打开贷款计算器窗口。
根据客户购买房屋面积、单价、贷款成数和贷款期限，快速计算房屋总价、首期付款额、贷款总额和月还款金额等。可以根据国家政策调节贷款利息参数和契税、印花税比率。
4.5提成计算器
公司设定多级业务员提成比例，根据业务员的实际到款金额判断落入哪个级别，再计算出提成金额。
在主菜单中选择〖实用工具提成计算器〗，打开提成计算器窗口。底薪在角色管理中定义。
提成计算器可以做分级简单计算，或分级累进计算。例如1-5000元以20%提成，元以25%提成，业绩为6000元，则：
分级简单计算：提成金额 = 6000 X 25% = 1500 (元)
分级累进计算：提成金额 = 5000 X 20% + () X 25% = 1250 (元)
4.6黑名单管理
有时候同行竞争对手会冒充客户打电话来咨询，当发现此类情况时，可将其电话号码记录到[黑名单]中，下次若有嫌疑来电，可立即到黑名单中查询，并采取相应措施，避免泄露信息。
在主菜单中选择〖实用工具黑名单管理〗，可打开黑名单列表窗口。
4.7加密房转公开房
将某业务员的某一时间之前的加密房(客)转为公开房(客)。一般在加密房保护期结束时执行此功能。
在主菜单中选择〖实用工具加密房(客)转公开房(客)〗，可打开加密房(客)转公开房(客)窗口。
4.8业务员转移房源
将某业务员的所有房(客)源全部转给另一业务员。一般在业务员调动或离职时执行此功能。
"转移数量"限制功能，可指定转移的最大数量，以解决大批量房(客)源平均分配给多个员工的问题。
第五章 合同财务
当地产中介公司促成业主与客户的买卖交易之后，将会签订成交合同，然后财务人员和客服人员会进行多方收付操作，这一过程是比较复杂和烦琐的。要注意的是，这里的财务收付与前面第3章的成交管理和收款管理的区别在于，前面是由业务部操作，比较简约，主要用于进行业绩统计和排行；本章的功能是由财务部和客户服务部门操作，全面记录每个合同的详细收付项目和收付过程。
本章所描述的合同财务功能仅由专业版提供，普及版和标准版不包含此功能。
5.1 合同管理
在主菜单中选择〖合同财务合同管理〗，打开合同列表窗口。
● 合同列表窗口
下图为合同列表窗口的主操作界面。包括三个区域：
(6) 最上面是"工具栏"，使用其按钮可进行相应操作(鼠标停在按钮上会提示其用途)；
(7) 工具栏下面是"查询条件区"。在该区填写合同查询条件，用[查询]按钮执行查询，用[○]按钮清除查询条件；
(8) 中间是"查询结果区"，显示根据条件查询出来的合同结果列表；
(9) 最下面是"流程图"，显示选中合同的流程处理情况。
● 合同登记
在合同列表窗口的工具栏上点击 [新增合同]按钮，打开合同登记窗口。填写相关栏目，然后点击[保存]按钮，保存新的合同记录。
 合同类别：对合同进行分类登记，该类别可以在〖业务设置物业参数〗中进行自定义
 处理状态：记录合同目前的执行状态
【注意】：合同编号、楼盘地址、业主姓名、客户姓名为必填栏目。
5.2 流程定义
在主菜单中选择〖合同财务流程定义〗进行流程及其项目的设置。每个房源成交后，都会有合同记录，客户服务部门会根据合同内容为客户办理一系列手续。这些手续形成该合同记录的流程记录。在流程处理过程中，会向客户收取各种文件资料，形成收件记录。
不同的交易情况可能需要不同系列的处理流程，形成不同的流程类别。在流程定义窗口按 按钮新增流程类别(如：按揭流程)。
"完成日期"可以是成交后的规定天数，也可以是固定的日期；"完成人"表示该流程由谁完成。如果某流程有指定完成人(或完成部门)，则必须是该流程的完成人、并且具有"流程完成"权限的员工才能将该流程设置为完成状态。
收件项目的定义与流程项目类似。
5.3 流程处理
合同记录登记后，其流程图为空，可选择其所属流程类别，点击[生成流程图]按钮，这时会根据流程定义生成其流程图。在生成流程图后，[生成流程图]按钮失效，但用户仍可以增、删、改流程记录。
生成的流程记录中含有完成日期和完成人等信息。根据是否超期未完成，流程将显示不同的颜色。如果某流程有指定完成人(或完成部门)，则必须是该流程的完成人、并且具有"流程完成"权限的员工才能将该流程设置为完成状态。在主菜单中选择〖成交管理流程记录〗，可打开流程记录列表窗口。
第六章 其他功能
6.1 显示设置
在主菜单中选择〖文件显示设置〗，打开显示设置对话框。用于设置系统启动时的显示选项，包括真彩色、状态条、导航条、备注栏等，以及是否设置定时屏幕保护、时间同步等。支持用户个性化设置，操作人员可以选择设置自己的系统启动界面、显示资料周期、是否定时屏幕保护等。
真彩色显示：当前使用的电脑显示器是否真彩色显示器，若是打勾。主要效果是盘(客)源列表中间隔行会使用不同底色显示。若非真彩色显示器，如低于256级灰度的黑白显示器，间隔行底色会以点阵网格来模拟，上面的文字会模糊不清，影响查看。
显示状态条：是否在主窗口的底部显示状态条，状态条显示的信息包含当前操作状态、当前登录用户名称和当前软件版本说明等。
 导航条位置：是否显示导航条，若是显示在左边还是右边。
启动时显示：系统启动时，会自动显示房源列表，等同于选中〖房源管理房源信息〗。初始显示哪些房源由这里决定，可以指定显示最近多少天的、什么类型的房源。
若数据库中有大量的房源，每次启动时显示太长时间范围(如超过3个月)，则用户登录后会自动显示很多房源，需要等候较长时间，建议缩短显示时间范围以提高登录速度。
显示业绩排行榜：系统启动时，是否先显示业绩排行榜，等同于选中〖业务动态业绩排行榜〗。
 显示业务提醒：系统启动时，是否先显示业务提醒，等同于选中〖业务动态业务提醒〗。
资料栏显示：在房源列表窗口中，是否在资料栏的摘要信息区显示业主姓名、电话，以及底价和单价信息。
定时屏幕保护：经常地，用户在使用房友中介软件的过程中，可能临时有事走开而没有关闭电脑，这时其它人可能会来使用这台电脑，那么就会误用(甚至故意冒用)前面用户身份，使用前面用户的操作权限。在这里可以设置，在指定时间内，用户没有使用键盘和鼠标，则自动关闭工作窗口，进入锁定状态，其它用户若要使用，必须用他自己的帐号登录。
6.2重新登录
在主菜单中选择〖文件重新登录〗
，打开系统登录框，切换为新的用户身份，并输入密码，点击[登录]按钮进入系统。若重新登录成功，系统会自动记住"用户名称"，以备下次登录。重新登录之前，系统会关闭全部工作窗口，避免登录用户权限切换造成的操作混乱。
6.3修改密码
在主菜单中选择〖文件个人资料〗
，打开修改密码对话框。当前用户可以在正确输入其旧密码之后，修改并保存其新的登录密码，下次登录时需使用新的密码。
6.4锁定电脑
在主菜单中选择〖文件锁定电脑〗，手工锁定电脑，关闭所有工作窗口，显示登录窗口(上面有锁标志)。其他用户要使用，必须用他自己的帐号登录。参阅本章第7.1节关于屏幕保护部分。
6.5操作日志
在主菜单中选择〖文件操作日志〗，显示操作日志窗口。查看所有用户在系统中历史的操作记录。
当操作日志条目超过5000条时，系统显示警告信息，提醒管理员及时清除日志，避免日志过多占用数据库空间。
在主菜单中选择〖文件回收站〗，显示回收站窗口。用户在业务操作过程中删除的房源、客源、部门、员工、楼盘字典等记录会在这里暂时存放。
在工具栏的[已删除记录类别]下拉框中选择要查看的删除记录类别。
如果某条记录是误删，需要还原，可在列表中点击该记录，然后点击工具栏中的[还原]按钮。
6.7退出系统
在主菜单中选择〖文件退出〗，在获得您的确认后，关闭当前所有功能窗口，然后退出房友中介软件。
6.8其他说明
□ 整个系统的前台电脑统一使用服务器日期和时间，不使用前台电脑的日期和时间。
第七章 常见的问题
1、有的时候，只能看到自己录入的房源信息，其他部门的最新房源无法显示？或者是自己录入的房源在其他部门无法显示？
这种情况下，可能是因为部门所在服务器的"房友交换"程序被关闭了。一般情况下，"房友交换"软件程序会自动打开，打开后会自动出现在右下角。如果不小心将"房友交换"软件关闭，那么你本部门的数据则无法与其他部门进行交换，当然也就显示不出其他部门的最新的房源。
只要点击"房友交换"图标，房动该程序，就可以解决此问题。
2、刚刚入职某部门的员工，如何进入系统，填写个人资料、设置密码、查看和录入房源等？
也就是说如何增加新的员工？
各个部门主管和部门经理没有权限增加新员工，只有通过系统管理员的后台操作才能实现。系统管理员增加完新员工的信息之后，在以上的登录界面中，新员工的名字就会出现在要入职的部门员工名单中。这样，新员工通过以上箭头所指示的操作步骤进入系统了。特别需要注意的是，新员工的初始密码不用填写，可直接点击"登录"进入系统，待进入系统后，在"文件"菜单中选择"个人资料"，然后再设置自己的密码。
3、忘记了登录密码，怎样进入系统，重新设定密码？或者如果员工辞职了，辞职的员工录入的房源需要修改的，怎样进入该员工的系统？
答:忘记密码时，可以直接跟系统管理员联系，系统管理员把密码清空后，你就可以不输入密码直接进入系统，然后在"文件"菜单中找到"个人资料"再重新设定自己的密码，点击保存即可。
想要进入已经辞职或者辞退的员工系统的方法同忘记密码时进入系统的方法是一样的。
4、查询不到自己录入的房源，原因？
答: 出现这种问题可能存在以下几种情况：
第一，首先看以下"日期"框中是否是默认的委托日期（近三个月）。尝试着将"日期"改选为"全部"，然后进行查询。
第二，查看"状态"框中是否是系统默认的状态，系统默认为"有效"。尝试着将状态改选成"全部"，然后再进行查询。
5、想要查找"已租"状态的房源信息，但是，在综合智能查询的"状态"选框中没有"已租"选项，该怎样处理？
答: 出现这种情况的话，可以在工具栏的"状态"中选择"已租"，这样也可以查询到已租的房源。
6、房源已经删除，但是重新录入的时候，系统会提示重房，无法录入，怎样解决？
已经删除的房源会自动进入回收站中，只有从回收站中永久删除才不会出现以上现象。录入房源的员工只要从"回收站"中永久删除就可以了。如果不能删除，请跟系统管理员联系。
7、如果某部门员工辞职，如何将该员工的房源转到该部门其他员工的名下？
答: 各个部门主管或者经理都有房源归属的权限，即可以将A员工录入的房源转到B员工的名下。
8、如果，在录入的房源的时候出现了失误或者是一个房源录了两次，是否可以删除或者修改已录入的房源信息呢？新入职的员工部门经理或者业务主管是否可以在系统中增加新员工呢？是否可以修改员工信息呢？
这些问题都是包含在业务设置中的。这就需要大家了解的就是各部门、以及员工所享有的权限，方便大家配合工作。以下表格就是对常用功能的权限分配：
1、"本人"是指权限限于本人，例如房源记录修改中的"本人"意思是只能修改本人录入的房源，无权修改其他员工的房源。
2、"本部"是指权限仅限于本部门，例如：房源记录修改中业务主管的权限是"本部"，意思是指业务主管可以修改属于本部门的房源，无权修改其他部门的房源。
3、"跨部"是指权限没有限制。"否"是指没有权限。
4、"房源归属"是指业务主管或者部门经理可以将本部门中A员工的房源转移到B的名下。但是这个只适合少量房源的转移，如需批量地转移需要系统管理员后台操作。
第八章 术语解释
◆ 组织机构: 建立部门结构、员工档案，设置员工操作权限；
◆ 城市片区: 对业务地理区域进行逐级细分；
◆ 楼盘字典:
管理员预先设置好楼盘字典，即将业务区域中的所有楼盘的名称及其栋座资料预先录入到系统中；
◆ 物业参数: 设定系统的业务参数，如户型、物业用途等等；
◆ 管理选项: 业务管理参数，如是否启用电子考勤、限制查看业主次数等；
◆ 房源登记: 登记业主的出租出售委托信息；
◆ 房源查询: 查询业主的出租出售委托信息；
◆ 跟进任务: 房源的跟进记录登记；
◆ 房源跟进: 房源的跟进记录登记；
◆ 客源登记: 登记客户的求租求购委托信息；
◆ 客源查询: 查询客户的求租求购委托信息；
◆ 成交处理: 房源成交，登记成交合同资料；
◆ 收款登记: 房源成交后，向业主或客户收取佣金的记录；
◆ 业绩排行: 统计盘(客)源新增、跟进数量，成交应收、实收金额，
◆ 广告管理: 在媒体上发布的楼盘广告进行管理；
◆ 新闻公告: 发表公司的公告通知等信息；
◆ 业务问答: 公司的业务知识库；
◆ 员工论坛: 业务员发表帖子进行沟通；
◆ 电子考勤: 包括上班考勤和外出考勤管理；
◆ 电子地图: 提供业务区域地图或照片供业务员查阅；
◆ 贷款计算器: 根据房屋价格、贷款成数和期限，计算月还款金额等；
◆ 提成计算器: 根据业务员实收款和公司佣金制度，计算应得提成等；
◆ 黑名单管理: 记录竞争对手电话，防止同行撬盘；
◆ 操作日志: 查看所有用户在系统中历史的操作记录；
◆ 回 收 站: 删除记录进入回收站，可以还原或永久删除等；
◆ 数据管理: 数据库连接测试、备份和恢复、公司密钥设置等；
◆ 数据交换: 负责各个分店与数据中心的数据同步交换
◆ 房源客源:
业主提供的出租出售信息统称为[房源]；买家或租客提供的求租求购信息统称为[客源]。
◆ 城区片区:
房友中介软件采用[城市城区片区]进行三级细分。"城区"指一个城市的行政辖区和郊县，如深圳的罗湖区、福田区，这些城区系统已经预设好；"片区"指对城区的更小划分，如罗湖区分为国贸、东门等片区，用户可以自定义片区。
◆ 楼盘字典:
将业务区域中所有楼盘(如XX小区、XX花园、XX大厦)的名称、栋座、建房日期、开发商、物业公司、管理费、周边环境等预先录入到系统中，形成楼盘字典库。
楼盘字典的优越性：
由于楼盘名称及其相关资料已预先输入到电脑中，可避免相同信息多次重复录入。例如"彩福大厦"有20套房子租售，业务员不需要将"彩福大厦"四个字重复输入20遍。而且，在业务员选定楼盘字典后，电脑会自动填写物业类型、物业公司等资料，大大减少录盘工作量；
一盘多名是楼盘管理中的常见问题。一个"彩福大厦"，业务员可能输入"彩福大厦"，也可能输成"彩福大楼"、"彩福商业大厦"，甚至"采福大厦"、"彩福大夏"等等。一盘多名会造成重盘，漏查错查，错失业务良机，还会造成统计错误。采用了楼盘字典技术，可彻底避免一盘多名的现象，实现楼盘资料的规范化管理；
楼盘字典是实现拼音缩写码速查的技术基础。如"彩福大厦"，其拼音缩写码为"cfds"，用户只须输入"cfds"或"cf"即可查盘录盘；
(4) 楼盘字典实际上是一个完整的业务知识库，新来的业务员可以通过它迅速了解楼盘的基本情况，尽快进入业务角色。
◆ 栋座位置:
一个楼盘字典可能是一个小区或一座大厦，而小区可能由许多栋组成，如1栋2栋等，大楼可能分为不同座，如A座B座等。这些楼、座、栋、幢、阁我们统称为"栋座"。有些散盘不能以栋座描述，可以文字描述其位置。
◆ 跟进记录:
业务员经常性地与业主、租客或买家进行沟通，以取得房源或客源的更新信息，并将这些更新信息记录到电脑中，这些记录称为"跟进记录"。
◆ 公开房加密房: 房源根据其被查看的详细程度可分为公开房和加密房：
公开房 -- 所有员工均可看到该房源的所有资料，包括业主和房号
加密房 -- 授权员工才可看到该房源所有资料，未授权员工不能看业主和房号
公开客和加密客的划分与此类似。加密房的设置有利于保护业务员开发房源的积极性，但加密房保护应该有限期，系统支持批量公开房转加密房的功能。
◆ 推 介 房: 若想提醒其他员工关注某些优质房源，
可以将其设为"推介房"。在房源列表窗口中，推介房的[!]列会有"!"标志表示。
◆ 特 别 房:
每个公司都有公司级特别房，只有授权员工才能看到其所有资料，未授权员工不能看业主、房号以及跟进记录。
◆ 我的房源簿:
在某期间内，业务员可能仅重点关注某几个房源，这时可以将这些房源放入"我的房源簿"中，放置的办法是选中房源，点击鼠标右钮弹出菜单，
选择[添加到我的房源簿]，完成后在该条房源的[@]列会显示"@"回形针标志。
◆ 成交记录:
业务员促成业主和客户的交易并签定交易合同，将成交资料登记到电脑中，这些记录称为"成交记录"。
◆ 收款记录:
业务人员根据成交记录向业主或客户进行实际收款，并登记到电脑中，这些记录称为"收款记录"。
◆ 审核/反审核:
审核功能用来确认成交记录(或收款记录)的内容正确无误。成交记录在审核后不能再被修改，成交记录审核后才能进行收款操作。用户必须有审核(反审核)的权限才能进行审核(反审核)操作。
◆ 业主应收: 当登记成交记录时，将向业主收取的佣金登记到[业主应收]栏目中，
将向客户收取的佣金登记到[客户应收]栏目中，系统自动统计[合计应收]，产生财务上的应收款项。
◆ 业主已收:
当登记收款记录后，系统自动将收款记录中的业主收款金额统计到成交记录的[业主已收]栏目中，将客户收款金额统计到成交记录的[客户已收]栏目中。系统自动统计[合计已收]，
产生财务上的已收款项。
◆ 业主未收: 业主未收 = 业主应收 - 业主已收
客户未收 = 客户应收 - 客户已收
◆ 黑 名 单:
有时候同行竞争对手会冒充客户打电话来咨询，当发现此类情况时，可将其电话号码记录到"黑名单"中，下次若有嫌疑来电，可立即到黑名单中查询，并采取相应措施，避免泄露信息。
第九章 房源输入要求最新规定（针对租赁）
1、房源片区录入
房源片区可先不用录入，一般情况下在楼盘字典中输入了小区名称或者是大厦的名称后，房源的片区会自动弹出。这样做主要是为了防止由于片区的录入错误而导致的重房。若楼盘字典输入后所属片区未能自动弹出，则需要自行选择本楼盘字典的所属片区。
2、房源状态的录入
第一，"死代房源"在出租前的托管状态，在出租后是"我租"。
"活代房源"在出租前是"有效"状态，在出租后是"已租"状态。未能过我们出租的为无效状态。
3、房型的录入
合住的房子在输入房型时要统一选择"1"房"0"厅，开间和一室一厅的房子统一输入"1"房"1"厅。
可以合住可以整租的房子或者整租的房子，房型按照实际情况填写。
4、面积的录入：
如果是出租的房子，只写面积，不用写实用面积。出售的房屋两个都要录入。
5、委托日期的录入
委托时间录房主将房子交给我们的时间！交房时间录我们开始给房主钱的时间！二者的时间差为免租期。如果是续签的写续签的日期。委托的日期不一定就是签合同的日期。
6、委托编号的录入
"委托编号"要写台帐编号即：主管姓名（全名）+编号
7、租价录入
房源租价，如果是合住的，请填写未出租房间当中最高的价格。例如，出租两居室的房子，一间600元，一间800元，那么租价就应录入800。
8、底价的录入：
底价不用录入，每平米的价格是系统根据公式算出来的，不用录入。
9、备注的录入
第一，合住的情况
在备注中要打"合住"，并写上"几分几"，每间以"A、B、C"等字母注明即从大到小排列，并写清面积及价钱。出租后的单间要注明"已租"，全部租完后要将状态由"托管"改为"我租"。例如：
"合住：2分3
A：12平米/1000元
B：10平米/910元
C：8平米/800元"
第二，可整租可合租的房子，除备注的信息外，房型、面积等按照整租的实际情况填写。备注部分信息参考以下：
"可合住：2分3
A：12平/1000元
B：10平/910元
C：8平/800元"
第三，整租录入："整租：2500元"
10、楼盘字典的录入
楼盘字典中有一些是不规范的。楼盘字典中不用写楼号、门号、楼层或者北四环等的字样，只需要写明小区、大厦或者街区院落的名称即可，如：安华里01区、天创世缘、外馆斜街12号院。
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