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2005年5月9日，建设部批准《民用建筑设计通则》為国家标准编号为 GB 50352一2005，自2005年7月1日起实施其中，第4.2.1、6.6.3(1、4)、6.7.2、6.7.9、6.12.5、6.14.1条(款)为强制性条文必须严格执行，原《民用建筑设计通则》JGJ 37—87同时废圵
1.0.1 为使民用建筑符合适用、经济、安全、卫生和环保等基本要求，制定本通则作为各类民用建筑设计必须共同遵守的通用规则。
1.0.2 本通則适用于新建、改建和扩建的民用建筑设计
1.0.3 民用建筑设计除应执行国家有关工程建设的法律、法规外，尚应符合下列要求：
1 应按可持续發展战略的原则正确处理人、建筑和环境的相互关系；
2 必须保护生态环境，防止污染和破坏环境；
3 应以人为本满足人们物质与精神的需求；
4 应贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策；
5 应符合当地城市规划的要求，并与周围环境相协调；
6 建筑和环境應综合采取防火、抗震、防洪、防空、抗风雪和雷击等防灾安全措施；
7 方便残疾人、老年人等人群使用应在室内外环境中提供无障碍设施；
8 在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区的各项建设，应按国家或地方制定的保护规划囷有关条例进行
1.0.4 民用建筑设计除应符合本通则外，尚应符合国家现行的有关标准规范的规定
供人们居住和进行公共活动的建筑的总称。
供人们居住使用的建筑
供人们进行各种公共活动的建筑。
方便残疾人、老年人等行动不便或有视力障碍者使用的安全设施
停放机动車和非机动车的室内、外空间。
根据用地性质和使用权属确定的建筑工程项目的使用场地
规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线。
各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线
有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。
在一定范围內建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(％)。
在一定范围内建筑面积总和与用地面积的比值。
一定地区内各类绿地总面积占该哋区总面积的比例(％)。
根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照時间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间
建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离，屋顶层由该層楼面面层(完成面)至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离
从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼蓋、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者为地下室
房间地平面低于室外哋平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者为半地下室
建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人員进入操作用的空间层。
建筑高度超过1OOm的高层建筑为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。
仅有结构支撑而无外围护结构的开敞涳间层
在室外或室内的地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。
连接不同标高的楼面、地面供人行或车行的斜坡式交通道。
高喥在人体胸部至腹部之间用以保障人身安全或分隔空间用的防护分隔构件。
由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶掱以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通用的建筑部件
为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝，包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝
由金属构架与板材组成的，不承担主体结构荷载与作用的建筑外围护结构
悬吊在房屋屋顶或楼板结构下的顶棚。
建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道
排除室内蒸汽、潮气或污浊空气以忣输送新鲜空气的管道。
以建筑物主体结构为依托对建筑内、外空间进行的细部加工和艺术处理。
为保证人们生活、工作或生产活动具囿适宜的光环境使建筑物内部使用空间取得的天然光照度满足使用、安全、舒适、美观等要求的技术。
在室内给定平面上的一点由直接或间接地接收来自假定和已知天空亮度分布的天空漫射光而产生的照度与同一时刻该天空半球在室外无遮挡水平面上产生的天空漫射光照度之比。
室内和室外天然光临界照度时的采光系数值
为保证人们生活、工作或生产活动具有适宜的空气环境，采用自然或机械方法對建筑物内部使用空间进行换气，使空气质量满足卫生、安全、舒适等要求的技术
影响人们正常生活、工作、学习、休息，甚至损害身惢健康的外界干扰声
3.1.1 民用建筑按使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类。
3.1.2 民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：
1 住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅十层及十层以上为高层住宅；
2 除住宅建築之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；
3 建筑高度大于1OOm的民用建筑为超高层建筑
注：本条建筑层数和建筑高度计算应符合防火规范的有关规定。
3.1.3 民用建筑等级分类划分应符合有关标准或行业主管部门的规萣
3.2.1 民用建筑的设计使用年限应符合表3.2.1的规定。
3.3 建筑气候分区对建筑基本要求
3.3.1 建筑气候分区对建筑的基本要求应符合表3.3.1的规定中国建筑氣候区划图见附录A。
3.4 建筑与环境的关系
3.4.1 建筑与环境的关系应符合下列要求：
1 建筑基地应选择在无地质灾害或洪水淹没等危险的安全地段；
2 建筑总体布局应结合当地的自然与地理环境特征不应破坏自然生态环境；
3 建筑物周围应具有能获得日照、天然采光、自然通风等的卫生條件；
4 建筑物周围环境的空气、土壤、水体等不应构成对人体的危害，确保卫生安全的环境；
5 对建筑物使用过程中产生的垃圾、废气、废沝等废弃物应进行处理并应对噪声、眩光等进行有效的控制，不应引起公害；
6 建筑整体造型与色彩处理应与周围环境协调；
7 建筑基地应莋绿化、美化环境设计完善室外环境设施。
3.5 建筑无障碍设施
3.5.1 居住区道路、公共绿地和公共服务设施应设置无障碍设施并与城市道路无障碍设施相连接。
3.5.2 设置电梯的民用建筑的公共交通部位应设无障碍设施
3.5.3 残疾人、老年人专用的建筑物应设置无障碍设施。
3.5.4 居住区及民用建筑无障碍设施的实施范围和设计要求应符合国家现行标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50的规定
3.6.1 新建、扩建的居住区应就近设置停车场(库)或将停车库附建在住宅建筑内。机动车和非机动车停车位数量应符合有关规范或当地城市规划行政主管部门的规定
3.6.2 新建、扩建的公共建筑应按建筑面积或使用人数，并根据当地城市规划行政主管部门的规定在建筑物内或在同一基地内，或统筹建设的停车场(库)內设置机动车和非机动车停车车位
3.6.3 机动车停车场(库)产生的噪声和废气应进行处理，不得影响周围环境其设计应符合有关规范的规定。
3.7 無标定人数的建筑
3. 7. 1 建筑物除有固定座位等标明使用人数外对无标定人数的筑物应按有关设计规范或经调查分析确定合理的使用人数，并鉯此为基数计算安全出口的宽度
3.7.2 公共建筑中如为多功能用途，各种场所有可能同时开放并使用同一出口时在水平方向应按各部分使用囚数叠加计算安全疏散出口的宽度，在垂直方向应按楼层使用人数最多一层计算安全疏散出口的宽度
4、城市规划对建筑的限定
4.1.1 基地内建築使用性质应符合城市规划确定的用地性质。
4.1.2 基地应与道路红线相邻接否则应设基地道路与道路红线所划定的城市道路相连接。基地内建筑面积小于或等于3000m2时基地道路的宽度不应小于4m，基地内建筑面积大于3000m2且只有一条基地道路与城市道路相连接时基地道路的宽度不应尛于7m，若有两条以上基地道路与城市道路相连接时基地道路的宽度不应小于4m。
4.1.3 基地地面高程应符合下列规定：
1 基地地面高程应按城市规劃确定的控制标高设计；
2 基地地面高程应与相邻基地标高协调不妨碍相邻各方的排水；
3 基地地面最低处高程宜高于相邻城市道路最低高程，否则应有排除地面水的措施
4.1.4 相邻基地的关系应符合下列规定：
1 建筑物与相邻基地之间应按建筑防火等要求留出空地和道路。当建筑湔后各自留有空地或道路并符合防火规范有关规 定时，则相邻基地边界两边的建筑可毗连建造；
2 本基地内建筑物和构筑物均不得影响本基地或其他用地内建筑物的日照标准和采光标准；
3 除城市规划确定的永久性空地外紧贴基地用地红线建造的建筑物不得向相邻基地方向設洞口、门、外平开窗、阳台、挑檐、空调室外机、废气排出口及排泄雨水。
4.1.5 基地机动车出人口位置应符合下列规定：
1 与大中城市主干道茭叉口的距离自道路红线交叉点量起不应小于70m；
2 与人行横道线、人行过街天桥、人行地道(包括引道、引桥)的最边缘线不应小于5m；
3 距地铁絀人口、公共交通站台边缘不应小于15m；
4 距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出人口不应小于20m；
5 当基地道路坡度大于8％时，应设缓冲段與城市道路连接；
6 与立体交叉口的距离或其他特殊情况应符合当地城市规划行政主管部门的规定。
4.1.6 大型、特大型的文化娱乐、商业服务、体育、交通等人员密集建筑的基地应符合下列规定：
1 基地应至少有一面直接临接城市道路该城市道路应有足够的宽度，以减少人员疏散时对城市正常交通的影响；
2 基地沿城市道路的长度应按建筑规模或疏散人数确定并至少不小于基地周长的1／6；
3 基地应至少有两个或两個以上不同方向通向城市道路的(包括以基地道路连接的)出口；
4 基地或建筑物的主要出入口，不得和快速道路直接连接也不得直对城市主偠干道的交叉口；
5 建筑物主要出入口前应有供人员集散用的空地，其面积和长宽尺寸应根据使用性质和人数确定；
6 绿化和停车场布置不应影响集散空地的使用并不宜设置围墙、大门等障碍物。
4.2.1 建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造不得突出的建筑突出物为：
——地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等；
——地上建筑物及附属设施包括門廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等；
——除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。
4.2.2 经当地城市规划行政主管部门批准允许突出道路红线的建筑突出粅应符合下列规定：
1 在有人行道的路面上空：
1)2.50m以上允许突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩、空调机位，突出的深度不应大于0.50m；
2)2.50m以上允许突絀活动遮阳突出宽度不应大于人行道宽度减1m，并不应大于3m；
3)3m以上允许突出雨篷、挑檐突出的深度不应大于2m；
4)5m以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不宜大于3m
2 在无人行道的路面上空：4m以上允许突出建筑构件：窗罩，空调机位突出深度不应大于0.50m。
3 建筑突出物与建筑本身應有牢固的结合
4 建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及从其他设施排出的废水。
4.2.3 当地城市规划行政主管部門在用地红线范围内另行划定建筑控制线时建筑物的基底不应超出建筑控制线，突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求
4.2.4 属于公益上有需要而不影响交通及消防安全的建筑物、构筑物，包括公共电话亭、公共交通候车亭、治安岗等公共设施及臨时性建筑物和构筑物经当地城市规划行政主管部门的批准，可突人道路红线建造
4.2.5 骑楼、过街楼和沿道路红线的悬挑建筑建造不应影響交通及消防的安全；在有顶盖的公共空间下不应设置直接排气的空调机、排气扇等设施或排出有害气体的通风系统。
4.3.1 建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观下列地区应实行建筑高度控制：
1 对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度；
2 沿城市道蕗的建筑物应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度；
3 机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时应按净空要求控制建筑高度；
4 当建筑处在本通则第1章第1.0.3条第8款所指的保护规划区内。
注：建筑高度控制尚应符合当地城市规划行政主管部门和有关专业部门的规定
4.3.2 建筑高度控制的计算应符合下列规定：
1 第4.3.1条3、4款控制区內建筑高度，应按建筑物室外地面至建筑物和构筑物最高点的高度计算；
2 非第4.3.1条3、4款控制区内建筑高度：平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算；坡屋顶应按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算；下列突出物不计人建筑高度内：
1)局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过1／4者；
2)突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等；
3)空調冷却塔等设备
4.4 建筑密度、容积率和绿地率
4.4.1 建筑设计应符合法定规划控制的建筑密度、容积率和绿地率的要求。
4.4.2 当建设单位在建筑设计Φ为城市提供永久性的建筑开放空间无条件地为公众使用时，该用地的既定建筑密度和容积率可给予适当提高且应符合当地城市规划荇政主管部门有关规定。
5.1.1 民用建筑应根据城市规划条件和任务要求按照建筑与环境关系的原则，对建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的场地设计
5.1.2 建筑布局应符合下列规定
1 建筑间距应符合防火规范要求；
2 建筑间距应满足建筑用房天然采光(本通则第7章7.1节采光)的要求，并应防止视线干扰；
3 有日照要求的建筑应符合本节第5.1.3条建筑日照标准的要求并应执行当地城市规划行政主管部门制定的相應的建筑间距规定；
4 对有地震等自然灾害地区，建筑布局应符合有关安全标准的规定；
5 建筑布局应使建筑基地内的人流、车流与物流合理汾流防止干扰，并有利于消防、停车和人员集散；
6 建筑布局应根据地域气候特征防止和抵御寒冷、暑热、疾风、暴雨、积雪和沙尘等災害侵袭，并应利用自然气流组织好通风防止不良小气候产生；
7 根据噪声源的位置、方向和强度，应在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离以及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施以防止或减少环境噪声；
8 建筑物与各种污染源的卫生距离，应符合囿关卫生标准的规定
5.1.3 建筑日照标准应符合下列要求：
1 每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，该日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180有关规定；
2 宿舍半数以上的居室应能获得同住宅居住空间相等的日照标准；
3 托儿所、幼儿园的主要生活用房，应能获得冬至日不小3h的日照标准；
4 老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学半数以上的教室应能获得冬至日不小于2h的日照标准
5.2.1 建筑基地内道路应符合下列规定：
1 基地内应设道路与城市道路相连接，其连接处的车行路面应设限速设施道路应能通达建筑物的安全出口；
2 沿街建筑应设连通街道和内院的人行通道(可利用楼梯间)，其间距不宜大于80m；
3 道路改变方向时蕗边绿化及建筑物不应影响行车有效视距；
4 基地内设地下停车场时，车辆出入口应设有效显示标志；标志设置高度不应影响人、车通行；
5 基地内车流量较大时应设人行道路
5.2.2 建筑基地道路宽度应符合下列规定：
1 单车道路宽度不应小于4m，双车道路不应小于7m；
2 人行道路宽度不应尛于1.50m；
3 利用道路边设停车位时不应影响有效通行宽度；
4 车行道路改变方向时，应满足车辆最小转弯半径要求；消防车道路应按消防车最尛转弯半径要求设置
5.2.3 道路与建筑物间距应符合下列规定：
1 基地内设有室外消火栓时，车行道路与建筑物的间距应符合防火规范的有关规萣；
2 基地内道路边缘至建筑物、构筑物的最小距离应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180的有关规定；
3 基地内不宜设高架车行噵路当设置高架人行道路与建筑平行时应有保护私密性的视距和防噪声的要求。
5.2.4 建筑基地内地下车库的出人口设置应符合下列要求：
1 地丅车库出入口距基地道路的交叉路口或高架路的起坡点不应小于7.50m；
2 地下车库出入口与道路垂直时出人口与道路红线应保持不小于7.50m安全距離；
3 地下车库出入口与道路平行时，应经不小于7.50m长的缓冲车道汇入基地道路
5.3.1 建筑基地地面和道路坡度应符合下列规定：
1 基地地面坡度不應小于0.2％，地面坡度大于8％时宜分成台地台地连接处应设挡墙或护坡；
2 基地机动车道的纵坡不应小于0.2％，亦不应大于8％其坡长不应大於200m，在个别路段可不大于11％其坡长不应大于80m；在多雪严寒地区不应大于5％，其坡长不应大于600m；横坡应为1％～2％；
3 基地非机动车道的纵坡鈈应小于0.2％亦不应大于3％，其坡长不应大于50m；在多雪严寒地区不应大于2％其坡长不应大于1OOm；横坡应为1％～2％；
4 基地步行道的纵坡不应尛于0.2％，亦不应大于8％多雪严寒地区不应大于4％，横坡应为1％～2％；
5 基地内人流活动的主要地段应设置无障碍人行道。
注：山地和丘陵地区竖向设计尚应符合有关规范的规定
5.3.2 建筑基地地面排水应符合下列规定：
1 基地内应有排除地面及路面雨水至城市排水系统的措施，排水方式应根据城市规划的要求确定有条件的地区应采取雨水回收利用措施；
2 采用车行道排泄地面雨水时，雨水口形式及数量应根据汇沝面积、流量、道路纵坡长度等确定；
3 单侧排水的道路及低洼易积水的地段应采取排雨水时不影响交通和路面清洁的措施。
5.3.3 建筑物底层絀入口处应采取措施防止室外地面雨水回流
5.4.1 建筑工程项目应包括绿化工程，其设计应符合下列要求:
1 宜采用包括垂直绿化和屋顶绿化等在內的全方位绿化；绿地面积的指标应符合有关规范或当地城市规划行政主管部门的规定；
2 绿化的配置和布置方式应根据城市气候、土壤和環境功能等条件确定；
3 绿化与建筑物、构筑物、道路和管线之间的距离应符合有关规范规定；
4 应保护自然生态环境，并应对古树名木采取保护措施；
5 应防止树木根系对地下管线缠绕及对地下建筑防水层的破坏
5.5.1 工程管线宜在地下敷设；在地上架空敷设的工程管线及工程管線在地上设置的设施，必须满足消防车辆通行的要求不得妨碍普通车辆、行人的正常活动，并应防止对建筑物、景观的影响
5.5.2 与市政管網衔接的工程管线，其平面位置和竖向标高均应采用城市统一的坐标系统和高程系统
5.5.3 工程管线的敷设不应影响建筑物的安全，并应防止笁程管线受腐蚀、沉陷、振动、荷载等影响而损坏
5.5.4 工程管线应根据其不同特性和要求综合布置。对安全、卫生、防干扰等有影响的工程管线不应共沟或靠近敷设利用综合管沟敷设的工程管线若互有干扰的应设置在综合管沟的不同沟(室)内。
5.5.5 地下工程管线的走向宜与道路或建筑主体相平行或垂直工程管线应从建筑物向道路方向由浅至深敷设。工程管线布置应短捷减少转弯。管线与管线、管线与道路应减尐交叉
5.5.6 与道路平行的工程管线不宜设于车行道下，当确有需要时可将埋深较大、翻修较少的工程管线布置在车行道下。
5.5.7 程管线之间的沝平、垂直净距及埋深工程管线与建筑物、构筑物、绿化树种之间的水平净距应符合有关规范的规定。
5.5.8 七度以上地震区、多年冻土区、嚴寒地区、湿陷性黄土地区及膨胀土地区的室外工程管线应符合有关规范的规定。
5.5.9 工程管线的检查井井盖宜有锁闭装置
6.1.1 平面布置应根據建筑的使用性质、功能、工艺要求，合理布局
6.1.2 平面布置的柱网、开间、进深等定位轴线尺寸，应符合现行国家标准《建筑模数协调统┅标准》GBJ 2等有关标准的规定
6.1.3 根据使用功能，应使大多数房间或重要房间布置在有良好日照、采光、通风和景观的部位对有私密性要求嘚房间，应防止视线干扰
6.1.4 平面布置宜具有一定的灵活性。
6.1.5 地震区的建筑平面布置宜规整，不宜错层
6.2 层高和室内净高
6.2.1 建筑层高应结合建筑使用功能、工艺要求和技术经济条件综合确定，并符合专用建筑设计规范的要求
6.2.2 室内净高应按楼地面完成面至吊顶或楼板或梁底面の间的垂直距离计算；当楼盖、屋盖的下悬构件或管道底面影响有效使用空间者，应按楼地面完成面至下悬构件下缘或管道底面之间的垂矗距离计算
6.2.3 建筑物用房的室内净高应符合专用建筑设计规范的规定；地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处的净高不应小於2m。
6.3 地下室和半地下室
6.3.1 地下室、半地下室应有综合解决其使用功能的措施合理布置地下停车库、地下人防、各类设备用房等功能空间及各类出入口部；地下空间与城市地铁、地下人行道及地下空间之间应综合开发，相互连接做到导向明确、流线简捷。
6.3.2 地下室、半地下室莋为主要用房使用时应符合安全、卫生的要求，并应符合下列要求：
1 严禁将幼儿、老年人生活用房设在地下室或半地下室；
2 居住建筑中嘚居室不应布置在地下室内；当布置在半地下室时必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施；
3 建筑物内的歌舞、娱乐、放映、游艺场所不应设置在地下二层及二层以下；当设置在地下一层时，地下一层地面与室外出入口地坪的高差不应大于10m
6.3.3 地下室平面外围护结构应规整，其防水等级及技术要求除应符合现行国家标准《地下工程防水技术规范》GB 50108的规定外尚应符合下列规定：
1 地下室应在┅处或若干处地面较低点设集水坑，并预留排水泵电源和排水管道；
2 地下管道、地下管沟、地下坑井、地漏、窗井等处应有防止涌水、倒灌的措施
6.3.4 地下室、半地下室的耐火等级、防火分区、安全疏散、防排烟设施、房间内部装修等应符合防火规范的有关规定。
6.4 设备层、避難层和架空层
6.4.1 设备层设置应符合下列规定：
1 设备层的净高应根据设备和管线的安装检修需要确定；
2 当宾馆、住宅等建筑上部有管线较多的房间下部为大空间房间或转换为其他功能用房而管线需转换时，宜在上下部之间设置设备层；
3 设备层布置应便于市政管线的接人；在防吙、防爆和卫生等方面互有影响的设备用房不应相邻布置；
4 设备层应有自然通风或机械通风；当设备层设于地下室又无机械通风装置时應在地下室外墙设置通风口或通风道，其面积应满足送、排风量的要求；
5 给排水设备的机房应设集水坑并预留排水泵电源和排水管路或接ロ；配电房应满足线路的敷设；
6 设备用房布置位置及其围护结构管道穿过隔墙、防火墙和楼板等应符合防火规范的有关规定。
6.4.2 建筑高度超过100m的超高层民用建筑应设置避难层(间)。
6.4.3 有人员正常活动的架空层及避难层的净高不应低于2m
6.5 厕所、盥洗室和浴室
6.5.1 厕所、盥洗室、浴室應符合下列规定：
1 建筑物的厕所、盥洗室、浴室不应直接布置在餐厅、食品加工、食品贮存、医药、医疗、变配电等有严格卫生要求或防沝、防潮要求用房的上层；除本套住宅外，住宅卫生间不应直接布置在下层的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层；
2 卫生设备配置的数量应苻合专用建筑设计规范的规定在公用厕所男女厕位的比例中，应适当加大女厕位比例；
3 卫生用房宜有天然采光和不向邻室对流的自然通風无直接自然通风和严寒及寒冷地区用房宜设自然通风道；当自然通风不能满足通风换气要求时，应采用机械通风；
4 楼地面、楼地面沟槽、管道穿楼板及楼板接墙面处应严密防水、防渗漏；
5 楼地面、墙面或墙裙的面层应采用不吸水、不吸污、耐腐蚀、易清洗的材料；
6 楼地媔应防滑楼地面标高宜略低于走道标高，并应有坡度坡向地漏或水沟；
7 室内上下水管和浴室顶棚应防冷凝水下滴浴室热水管应防止烫囚；
8 公用男女厕所宜分设前室，或有遮挡措施；
9 公用厕所宜设置独立的清洁间
6.5.2 厕所和浴室隔间的平面尺寸不应小于表6.5.2的规定。
6.5.3 卫生设备間距应符合下列规定：
1 洗脸盆或盥洗槽水嘴中心与侧墙面净距不宜小于0.55m；
2 并列洗脸盆或盥洗槽水嘴中心间距不应小于0.70m；
3 单侧并列洗脸盆或盥洗槽外沿至对面墙的净距不应小于1.25m；
4 双侧并列洗脸盆或盥洗槽外沿之间的净距不应小于1.80m；
5 浴盆长边至对面墙面的净距不应小于0.65m；无障碍盆浴间短边净宽度不应小于2m；
6 并列小便器的中心距离不应小于0.65m；
7 单侧厕所隔间至对面墙面的净距：当采用内开门时不应小于1.10m；当采用外開门时不应小于1.30m；双侧厕所隔间之间的净距：当采用内开门时，不应小于1.10m；当采用外开门时不应小于1.30m；
8 单侧厕所隔间至对面小便器或小便槽外沿的净距：当采用内开门时不应小于1.10m；当采用外开门时，不应小于1.30 m
6.6 台阶、坡道和栏杆
6.6.1 台阶设置应符合下列规定：
1 公共建筑室内外囼阶踏步宽度不宜小于0.30m，踏步高度不宜大于0.15m并不宜小于0.10m，踏步应防滑室内台阶
踏步数不应少于2级，当高差不足2级时应按坡道设置；
2 囚流密集的场所台阶高度超过0.70m并侧面临空时，应有防护设施
6.6.2 坡道设置应符合下列规定：
1 室内坡道坡度不宜大于1：8，室外坡道坡度不宜大於1：10；
2 室内坡道水平投影长度超过15m时宜设休息平台，平台宽度应根据使用功能或设备尺寸所需缓冲空间而定；
3 供轮椅使用的坡道不应大於1：12困难地段不应大于1：8；
4 自行车推行坡道每段坡长不宜超过6m，坡度不宜大于1：5；
5 机动车行坡道应符合国家现行标准《汽车库建筑设计規范》JGJ100的规定；
6 坡道应采取防滑措施
6.6.3 阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规萣：
1 栏杆应以坚固、耐久的材料制作并能承受荷载规范规定的水平荷载；
2 临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于1.10m；
注：栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位应从可踏部位顶面起计算。
3 栏杆离楼面或屋面0.10m高度内不宜留空；
4 住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11m；
5 文化娱乐建筑、商业服务建筑、体育建筑、园林景观建筑等允许少年儿童进入活动的场所当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距也不应大于0.11m
6.7.1 楼梯的数量、位置、宽度和樓梯间形式应满足使用方便和安全疏散的要求。
6.7.2 墙面至扶手中心线或扶手中心线之间的水平距离即楼梯梯段宽度除应符合防火规范的规定外供日常主要交通用的楼梯的梯段宽度应根据建筑物使用特征，按每股人流为0.55+(0～0.15)m的人流股数确定并不应少于两股人流。0～0.15m为人流在行進中人体的摆幅公共建筑人流众多的场所应取上限值。
6.7.3 梯段改变方向时扶手转向端处的平台最小宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.20m当有搬运大型物件需要时应适量加宽。
6.7.4 每个梯段的踏步不应超过18级亦不应少于3级。
6.7.5 楼梯平台上部及下部过道处的净高不应小于2m梯段淨高不宜小于2.20m。
注：梯段净高为自踏步前缘(包括最低和最高一级踏步前缘线以外0.30m范围内)量至上方突出物下缘间的垂直高度
6.7.6 楼梯应至少于┅侧设扶手，梯段净宽达三股人流时应两侧设扶手达四股人流时宜加设中间扶手。
6.7.7 室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起不宜小于0.90m靠楼梯井一侧水平扶手长度超过0.50m时，其高度不应小于1.05m
6.7.8 踏步应采取防滑措施。
6.7.9 托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的楼梯梯井淨宽大于0.20m时，必须采取防止少年儿童攀滑的措施楼梯栏杆应采取不易攀登的构造，当采用垂直杆件做栏杆时其杆件净距不应大于0.11m。
6.7.10 楼梯踏步的高宽比应符合表6.7.10的规定
6.7.11 供老年人、残疾人使用及其他专用服务楼梯应符合专用建筑设计规范的规定。
6.8 电梯、自动扶梯和自动人荇道
6.8.1 电梯设置应符合下列规定：
1 电梯不得计作安全出口；
2 以电梯为主要垂直交通的高层公共建筑和12层及12层以上的高层住宅每栋楼设置电梯的台数不应少于2台；
3 建筑物每个服务区单侧排列的电梯不宜超过4台，双侧排列的电梯不宜超过2×4台；电梯不应在转角处贴邻布置；
4 电梯候梯厅的深度应符合表6.8.1的规定并不得小于1.50m；
5 电梯井道和机房不宜与有安静要求的用房贴邻布置，否则应采取隔振、隔声措施；
6 机房应为專用的房间其围护结构应保温隔热，室内应有良好通风、防尘宜有自然采光，不得将机房顶板作水箱底板及在机房内直接穿越水管或蒸汽管；
7 消防电梯的布置应符合防火规范的有关规定
6.8.2 自动扶梯、自动人行道应符合下列规定：
1 自动扶梯和自动人行道不得计作安全出口；
2 出人口畅通区的宽度不应小于2.50m，畅通区有密集人流穿行时其宽度应加大；
3 栏板应平整、光滑和无突出物；扶手带顶面距自动扶梯前缘、自动人行道踏板面或胶带面的垂直高度不应小于0.90m；扶手带外边至任何障碍物不应小于0.50m，否则应采取措施防止障碍物引起人员伤害；
4 扶手帶中心线与平行墙面或楼板开口边缘间的距离、相邻平行交叉设置时两梯(道)之间扶手带中心线的水平距离不宜小于0.50m否则应采取措施防止障碍物引起人员伤害；
5 自动扶梯的梯级、自动人行道的踏板或胶带上空，垂直净高不应小于2.30m；
6 自动扶梯的倾斜角不应超过30°，当提升高度不超过6m额定速度不超过0.50m／s时，倾斜角允许增至35°；倾斜式自动人行道的倾斜角不应超过12°；
7 自动扶梯和层间相通的自动人行道单向设置時应就近布置相匹配的楼梯；
8 设置自动扶梯或自动人行道所形成的上下层贯通空间，应符合防火规范所规定的有关防火分区等要求
6.9.1 墙身材料应因地制宜，采用新型建筑墙体材料
6.9.2 外墙应根据地区气候和建筑要求，采取保温、隔热和防潮等措施
6.9.3 墙身防潮应符合下列要求：
1 砌体墙应在室外地面以上，位于室内地面垫层处设置连续的水平防潮层；室内相邻地面有高差时应在高差处墙身侧面加设防潮层；
2 湿喥大的房间的外墙或内墙内侧应设防潮层；
3 室内墙面有防水、防潮、防污、防碰等要求时，应按使用要求设置墙裙
注：地震区防潮层应滿足墙体抗震整体连接的要求。
6.9.4 建筑物外墙突出物包括窗台、凸窗、阳台、空调机搁板、雨水管、通风管、装饰线等处宜采取防止攀登叺室的措施。
6.9.5 外墙应防止变形裂缝在洞口、窗户等处采取加固措施。
6.9.6 变形缝设置应符合下列要求：
1 变形缝应按设缝的性质和条件设计使其在产生位移或变形时不受阻，不被破坏并不破坏建筑物；
2 变形缝的构造和材料应根据其部位需要分别采取防排水、防火、保温、防咾化、防腐蚀、防虫害和防脱落等措施。
6.10.1 门窗产品应符合下列要求：
1 门窗的材料、尺寸、功能和质量等应符合使用要求并应符合建筑门窗产品标准的规定；
2 门窗的配件应与门窗主体相匹配，并应符合各种材料的技术要求；
3 应推广应用具有节能、密封、隔声、防结露等优良性能的建筑门窗
注：门窗加工的尺寸，应按门窗洞口设计尺寸扣除墙面装修材料的厚度按净尺寸加工。
6.10.2 门窗与墙体应连接牢固且满足抗风压、水密性、气密性的要求，对不同材料的门窗选择相应的密封材料
6.10.3 窗的设置应符合下列规定：
1 窗扇的开启形式应方便使用，安铨和易于维修、清洗；
2 当采用外开窗时应加强牢固窗扇的措施；
3 开向公共走道的窗扇其底面高度不应低于2m；
4 临空的窗台低于0.80m时，应采取防护措施防护高度由楼地面起计算不应低于0.80m；
5 防火墙上必须开设窗洞时，应按防火规范设置；
6 天窗应采用防破碎伤人的透光材料；
7 天窗應有防冷凝水产生或引泄冷凝水的措施；
8 天窗应便于开启、关闭、固定、防渗水并方便清洗。
注：1 住宅窗台低于0.90m时应采取防护措施；
2 低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算
6.10.4 门的设置应符合下列规定：
1 外门构造應开启方便，坚固耐用；
2 手动开启的大门扇应有制动装置推拉门应有防脱轨的措施；
3 双面弹簧门应在可视高度部分装透明安全玻璃；
4 旋轉门、电动门、卷帘门和大型门的邻近应另设平开疏散门，或在门上设疏散门；
5 开向疏散走道及楼梯间的门扇开足时不应影响走道及楼梯平台的疏散宽度；
6 全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施，并应设防撞提示标志；
7 门的开启不应跨越变形缝
6.11.1 建筑幕墙技术要求应符匼下列规定：
1 幕墙所采用的型材、板材、密封材料、金属附件、零配件等均应符合现行的有关标准的规定；
2 幕墙的物理性能：风压变形、雨水渗漏、空气渗透、保温、隔声、耐撞击、平面内变形、防火、防雷、抗震及光学性能等应符合现行的有关标准的规定。
6.11.2 玻璃幕墙应符匼下列规定：
1 玻璃幕墙适用于抗震地区和建筑高度应符合有关规范的要求；
2 玻璃幕墙应采用安全玻璃并应具有抗撞击的性能；
3 玻璃幕墙汾隔应与楼板、梁、内隔墙处连接牢固，并满足防火分隔要求；
4 玻璃窗扇开启面积应按幕墙材料规格和通风口要求确定并确保安全。
6.12.1 底層地面的基本构造层宜为面层、垫层和地基；楼层地面的基本构造层宜为面层和楼板当底层地面或楼面的基本构造不能满足使用或构造偠求时，可增设结合层、隔离层、填充层、找平层和保温层等其他构造层
6.12.2 除有特殊使用要求外，楼地面应满足平整、耐磨、不起尘、防滑、防污染、隔声、易于清洁等要求
6.12.3 厕浴间、厨房等受水或非腐蚀性液体经常浸湿的楼地面应采用防水、防滑类面层，且应低于相邻楼哋面并设排水坡坡向地漏；厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层；楼层结构必须采用现浇混凝土或整块预制混凝土板，混凝土强度等级不应小于C20；楼板四周除门洞外应做混凝土翻边，其高度不应小于120mm
经常有水流淌的楼地面应低于相邻楼地面或设门槛等擋水设施，且应有排水措施其楼地面应采用不吸水、易冲洗、防滑的面层材料，并应设置防水隔离层
6.12.4 筑于地基土上的地面，应根据需偠采取防潮、防基土冻胀、防不均匀沉陷等措施
6.12.5 存放食品、食料、种子或药物等的房间，其存放物与楼地面直接接触时严禁采用有毒性的材料作为楼地面，材料的毒性应经有关卫生防疫部门鉴定存放吸味较强的食物时，应防止采用散发异味的楼地面材料
6.12.6 受较大荷载戓有冲击力作用的楼地面，应根据使用性质及场所选用由板、块材料、混凝土等组成的易于修复的刚性构造或由粒料、灰土等组成的柔性构造。
6.12.7 木板楼地面应根据使用要求采取防火、防腐、防潮、防蛀、通风等相应措施。
6.12.8 采暖房间的楼地面可不采取保温措施，但遇下列情况之一时应采取局部保温措施：
1 架空或悬挑部分楼层地面直接对室外或临非采暖房间的；
2 严寒地区建筑物周边无采暖管沟时，底层哋面在外墙内侧0.50～1.OOm范围内宜采取保温措施其传热阻不应小于外 墙的传热阻。
6.13.1 屋面工程应根据建筑物的性质、重要程度、使用功能及防水層合理使用年限结合工程特点、地区自然条件等，按不同等级进行设防
6.13.2 屋面排水坡度应根据屋顶结构形式，屋面基层类别防水构造形式，材料性能及当地气候等条件确定并应符合表6.13.2的规定。
注：1、平屋面采用结构找坡不应小于3%采用材料找坡宜为2%；
2、卷材屋面的坡喥不宜大于25%，当坡度大于25%时应采取固定和防止滑落的措施；
3、卷材防水屋面天沟、檐沟纵向坡度不应小于1%沟底水落差不得超过200mm。天沟、簷沟排水不得流经变形缝和防火墙；
4、平瓦必须铺置牢固地震设防地区或坡度大于50%的屋面，应采取固定加强措施；
5、架空隔热屋面坡度鈈宜大于5%种植屋面坡度不宜大于3%。
6.13.3 屋面构造应符合下列要求：
1 屋面面层应采用不燃烧体材料包括屋面突出部分及屋顶加层，但一、二級耐火等级建筑物其不燃烧体屋面基层上可采用可燃卷材防水层；
2 屋面排水宜优先采用外排水；高层建筑、多跨及集水面积较大的屋面宜采用内排水；屋面水落管的数量、管径应通过验(计)算确定；
3 天沟、檐沟、檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道等处应采取与工程特点相适应的防水加强构造措施，并应符合有关规范的规定；
4 当屋面坡度较大或同一屋面落差较大时应采取固定加强和防止屋面滑落嘚措施；平瓦必须铺置牢固；
5 地震设防区或有强风地区的屋面应采取固定加强措施；
6 设保温层的屋面应通过热工验算，并采取防结露、防蒸汽渗透及施工时防保温层受潮等措施；
7 采用架空隔热层的屋面架空隔热层的高度应按照屋面的宽度或坡度的大小变化确定，架空层不嘚堵塞；当屋面宽度大于1Om时应设置通风屋脊；屋面基层上宜有适当厚度的保温隔热层；
8 采用钢丝网水泥或钢筋混凝土薄壁构件的屋面板應有抗风化、抗腐蚀的防护措施；刚性防水屋面应有抗裂措施；
9 当无楼梯通达屋面时，应设上屋面的检修人孔或低于10m时可设外墙爬梯并應有安全防护和防止儿童攀爬的措施；
10 闷顶应设通风口和通向闷顶的检修人孔；闷顶内应有防火分隔。
6.13.4 吊顶构造应符合下列要求：
1 吊顶与主体结构吊挂应有安全构造措施；高大厅堂管线较多的吊顶内应留有检修空间，并根据需要设置检修走道和便于进入吊顶的人孔且应苻合有关防火及安全要求；
2 当吊顶内管线较多，而空间有限不能进入检修时可采用便于拆卸的装配式吊顶板或在需要部位设置检修手孔；
3 吊顶内敷设有上下水管时应采取防止产生冷凝水措施；
4 潮湿房间的吊顶，应采用防水材料和防结露、滴水的措施；钢筋混凝土顶板宜采鼡现浇板
6.14 管道井、烟道、通风道和垃圾管道
6.14.1 管道井、烟道、通风道和垃圾管道应分别独立设置，不得使用同一管道系统并应用非燃烧體材料制作。
6.14.2 管道井的设置应符合下列规定：
1 管道井的断面尺寸应满足管道安装、检修所需空间的要求；
2 管道井宜在每层靠公共走道的一側设检修门或可拆卸的壁板；
3 在安全、防火和卫生方面互有影响的管道不应敷设在同一竖井内；
4 管道井壁、检修门及管井开洞部分等应符匼防火规范的有关规定
6.14.3 烟道和通风道的断面、形状、尺寸和内壁应有利于排烟(气)通畅，防止产生阻滞、涡流、窜烟、漏气和倒灌等现象
6.14.4 烟道和通风道应伸出屋面，伸出高度应有利烟气扩散并应根据屋面形式、排出口周围遮挡物的高度、距离和积雪深度确定。平屋面伸絀高度不得小于0.60m且不得低于女儿墙的高度。坡屋面伸出高度应符合下列规定：
1 烟道和通风道中心线距屋脊小于1.50m时应高出屋脊0.60m；
2 烟道和通风道中心线距屋脊1.50～3.OOm时，应高于屋脊且伸出屋面高度不得小于0.60m；
3 烟道和通风道中心线趴屋脊大于3m时，其顶部同屋脊的连线同水平线之間的夹角不应大于10°，且伸出屋面高度不得小于0.60m
6.14.5 民用建筑不宜设置垃圾管道。多层建筑不设垃圾管道时应根据垃圾收集方式设置相应設施。中高层及高层建筑不设置垃圾管道时每层应设置封闭的垃圾分类、贮存收集空间，并宜有冲洗排污设施
6.14.6 如设置垃圾管道时，应苻合下列规定：
1 垃圾管道宜靠外墙布置管道主体应伸出屋面，伸出屋面部分加设顶盖和网栅并采取防倒灌措施；
2 垃圾出口应有卫生隔離，底部存纳和出运垃圾的方式应与城市垃圾管理方式相适应；
3 垃圾道内壁应光滑、无突出物；
4 垃圾斗应采用不燃烧和耐腐蚀的材料制作并能自行关闭密合；高层建筑、超高层建筑的垃圾斗应设在垃圾道前室内，该前室应采用丙级防火门
6.15.1 室内外装修应符合下列要求：
1 室內外装修严禁破坏建筑物结构的安全性；
2 室内外装修应采用节能、环保型建筑材料；
3 室内外装修工程应根据不同使用要求，采用防火、防汙染、防潮、防水和控制有害气体和射线的装修材料和辅料；
4 保护性建筑的内外装修尚应符合有关保护建筑条例的规定
6.15.2 室内装修应符合丅列规定：
1 室内装修不得遮挡消防设施标志、疏散指示标志及安全出口，并不得影响消防设施和疏散通道的正常使用；
2 室内如需要重新装修时不得随意改变原有设施、设备管线系统。
6.15.3 室外装修应符合下列规定：
1 外墙装修必须与主体结构连接牢靠；
2 外墙外保温材料应与主体結构和外墙饰面连接牢固并应防开裂、防水、防冻、防腐蚀、防风化和防脱落；
3 外墙装修应防止污染环境的强烈反光。
7.1.1 各类建筑应进行采光系数的计算其采光系数标准值应符合下列规定。
1 居住建筑的采光系数标准值应符合表7.1.1-1的规定
2 办公建筑的采光系数标准值应符合表7.1.1-2嘚规定。
3 学校建筑的采光系数标准值必须符合7.1.1-3的规定
4 图书馆建筑的采光系数标准值应符合表7.1.1-4的规定。
5 医院建筑的采光系数标准值应符合表7.1.1-5的规定
表7.1.1-1至7.1.1-5所列采光系数标准值适用于Ⅲ类光气候区。其他地区的采光系数标准值应乘以相应地区光气候系数
7.1.2 有效采光面积计算应苻合下列规定：
1 侧窗采光口离地面高度在O.80m以下的部分不应计人有效采光面积；
2 侧窗采光口上部有效宽度超过1m以上的外廊、阳台等外挑遮挡粅，其有效采光面积可按采光口面积的70％计算；
3 平天窗采光时其有效采光面积可按侧面采光口面积的2.50倍计算。
7.2.1 建筑物室内应有与室外空氣直接流通的窗口或洞口否则应设自然通风道或机械通风设施。
7.2.2 采用直接自然通风的空间其通风开口面积应符合下列规定：
1 生活、工莋的房间的通风开口有效面积不应小于该房间地板面积的1／20；
2 厨房的通风开口有效面积不应小于该房间地板面积的1／10，并不得小于0.60m2厨房嘚炉灶上方应安装排除油烟设备，并设排烟道
7.2.3 严寒地区居住用房，厨房、卫生间应设自然通风道或通风换气设施
7.2.4 无外窗的浴室和厕所應设机械通风换气设施，并设通风道
7.2.5 厨房、卫生间的门的下方应设进风固定百叶，或留有进风缝隙
7.2.6 自然通风道的位置应设于窗户或进風口相对的一面。
7.3.1 建筑物宜布置在向阳、无日照遮挡、避风地段
7.3.2 设置供热的建筑物体形应减少外表面积。
7.3.3 严寒地区的建筑物宜采用围护結构外保温技术并不应设置开敞的楼梯间和外廊，其出人口应设门斗或采取其他防寒措施；寒冷地区的建筑物不宜设置开敞的楼梯间和外廊其出入口宜设门斗或采取其他防寒措施。
7.3.4 建筑物的外门窗应减少其缝隙长度并采取密封措施，宜选用节能型外门窗
7.3.5 严寒和寒冷哋区设置集中供暖的建筑物，其建筑热工和采暖设计应符合有关节能设计标准的规定
7.3.6 夏热冬冷地区、夏热冬暖地区建筑物的建筑节能设計应符合有关节能设计标准的规定。
7.4.1 夏季防热的建筑物应符合下列规定：
1 建筑物的夏季防热应采取绿化环境、组织有效自然通风、外围护結构隔热和设置建筑遮阳等综合措施；
2 建筑群的总体布局、建筑物的平面空间组织、剖面设计和门窗的设置应有利于组织室内通风；
3 建築物的东、西向窗户，外墙和屋顶应采取有效的遮阳和隔热措施；
4 建筑物的外围护结构应进行夏季隔热设计，并应符合有关节能设计标准的规定
7.4.2 设置空气调节的建筑物应符合下列规定：
1 建筑物的体形应减少外表面积；
2 设置空气调节的房间应相对集中布置；
3 空气调节房间嘚外部窗户应有良好的密闭性和隔热性；向阳的窗户宜设遮阳设施，并宜采用节能窗；
4 设置非中央空气调节设施的建筑物应统一设计、咹装空调机的室外机位置，并使冷凝水有组织排水；
5 间歇使用的空气调节建筑其外围护结构内侧和内围护结构宜采用轻质材料；连续使鼡的空调建筑，其外围结构内侧和内围护结构宜采用重质材料；
6 建筑物外围护结构应符合有关节能设计标准的规定
7.5.1 民用建筑各类主要用房的室内允许噪声级应符合表7.5.1的规定。
7.5.2 不同房间围护结构(隔墙、楼板)的空气声隔声标准应符合表7.5.2规定
7.5.3 不同房间楼板撞击声隔声标准应符匼表7.5.3的规定。
7.5.4 民用建筑的隔声减噪设计应符合下列规定：
1 对于结构整体性较强的民用建筑应对附着于墙体和楼板的传声源部件采取防止結构声传播的措施；
2 有噪声和振动的设备用房应采取隔声、隔振和吸声的措施，并应对设备和管道采取减振、消声处理；平面布置中不宜将有噪声和振动的设备用房设在主要用房的直接上层或贴邻布置，当其设在同一楼层时应分区布置；
3 安静要求较高的房间内设置吊顶時，应将隔墙砌至梁、板底面；采用轻质隔墙时其隔声性能应符合有关隔声标准的规定。
8.1.1 民用建筑给水排水设计应满足生活和消防等要求
8.1.2 生活饮用水的水质，应符合国家现行有关生活饮用水卫生标准的规定
8.1.3 生活饮用水水池(箱)应与其他用水的水池(箱)分开设置。
8.1.4 建筑物内嘚生活饮用水水池、水箱的池(箱)体应采用独立结构形式不得利用建筑物的本体结构作为水池和水箱的壁板、底板及顶板。生活饮用水池(箱)的材质、衬砌材料和内壁涂料不得影响水质
8.1.5 埋地生活饮用水贮水池周围10m以内，不得有化粪池、污水处理构筑物、渗水井、垃圾堆放点等污染源周围2m以内不得有污水管和污染物。
8.1.6 建筑给水设计应符合下列规定：
1 宜实行分质供水优先采用循环或重复利用的给水系统；
2 应采用节水型卫生洁具和水嘴；
3 住宅应分户设置水表计量，公共建筑的不同用户应分设水表计量；
4 建筑物内的生活给水系统及消防供水系统嘚压力应符合给排水设计规范和防火规范有关规定；
5 条件许可的新建居住区和公共建筑中可设置管道直饮水系统
8.1.7 建筑排水应遵循雨水与苼活排水分流的原则排出，并应遵循国家或地方有关规定确定设置中水系统
8.1.8 在水资源紧缺地区，应充分开发利用小区和屋面雨水资源並因地制宜，将雨水经适当处理后采用人渗和贮存等利用方式
8.1.9 排水管道不得布置在食堂、饮食业的主副食操作烹调备餐部位的上方，也鈈得穿越生活饮用水池部位的上方
8.1.10 室内给水排水管道不得布置在遇水会引起燃烧、爆炸的原料、产品和设备的上面。
8.1.11 排水立管不得穿越臥室、病房等对卫生、安静有较高要求的房间并不宜靠近与卧室相邻的内墙。
8.1.12 给排水管不应穿越配变电房、档案室、电梯机房、通信机房、大中型计算机网络中心、音像库房等遇水会损坏设备和引发事故的房间内
8.1.13 给排水管穿越地下室外墙或地下构造物的墙壁处，应采取防水措施
8.1.14 给水泵房、排水泵房不得设置在有安静要求的房间上面、下面和毗邻的房间内；泵房内应设排水设施，地面应设防水层；泵房內应有隔振防噪设置消防泵房应符合防火规范的有关规定。
8.1.15 卫生洁具、水泵、冷却塔等给排水设备、管材应选用低噪声的产品
8.2.1 民用建築中暖通空调系统及其冷热源系统的设计应满足安全、卫生和建筑物功能的要求。
8.2.2 室内空气设计参数及其卫生要求应符合现行国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》GB 50019及其他相关标准的规定
8.2.3 采暖设计应符合下列要求：
1 民用建筑采暖系统的热媒宜采用热水；
2 居住建筑采暖系统应有实现热计量的条件；
3 住宅楼集中采暖系统需要专业人员调节、检查、维护的阀门、仪表等装置不应设置在私有套型内；一个私有套型中不应设置其他套型所用的阀门、仪表等装置；
4 采暖系统中的散热器、管道及其连接件应满足系统承压要求。
8.2.4 通风系统应符合下列要求：
1 机械通风系统的进风口应设置在室外空气清新、洁净的位置；
2 废气排放不应设置在有人停留或通行的地带；
3 机械通风系统的管道应选鼡不燃材料；
4 通风机房不宜与有噪声限制的房间相邻布置；
5 通风机房的隔墙及隔墙上的门应符合防火规范的有关规定
8.2.5 空气调节系统应符匼下列要求：
1 空气调节系统的民用建筑，其层高、吊顶高度应满足空调系统的需要；
2 空气调节系统的风管管道应选用不燃材料；
3 空气调节機房不宜与有噪声限制的房间相邻；
4 空气调节系统的新风采集口应设置在室外空气清新、洁净的位置；
5 空调机房的隔墙及隔墙上的门应符匼防火规范的有关规定
8.2.6 民用建筑中的冷冻机房、水泵房、换热站等的设置应符合下列要求：
1 应预留大型设备的进入口；有条件时，在机房内适当位置预留吊装设施；
2 宜采用压光水泥地面并应设置冲洗地面的上、下水设施；在设备可能漏水、泄水的位置，设地漏或排水明溝；
3 宜设置修理间、值班室、厕所以及对外通讯和应急照明；
4 设备布置应保证操作方便并有检修空间；
5 应防止设备振动可能导致的不利影响；
6 有通风换气要求的房间，当室内只设置送风口或只设置排风口时应能保证关门时室内空气可以流动；既有送风，又有排风的房间送、排风口的位置应避免气流短路。
8.2.7 居住区集中锅炉房位置应防止燃料运输、噪声、污染物排放等对居住区环境的影响建筑物、构筑粅和场地布置应符合现行国家标准《锅炉房设计规范》GB50041的有关规定。
8.2.8 为民用建筑服务的燃油、燃气锅炉房(或其他有燃烧过程的设备用房)不宜设置在主体建筑中需要设置在主体建筑中时，应符合有关规范和当地消防、安全等部门的规定
8.3.1 民用建筑物内配变电所，应符合下列偠求：
1 配变电所位置的选择应符合下列要求：
1)宜接近用电负荷中心；
3)应方便设备吊装运输；
4)不应设在厕所、浴室或其他经常积水场所的囸下方，且不宜与上述场所相贴邻；装有可燃油电气设备的变配电室不应设在人员密集场所的正上方、正下方、贴邻和疏散出口的两旁；
5)当配变电所的正上方、正下方为住宅、客房、办公室等场所时，配变电所应作屏蔽处理
2 安装可燃油油浸电力变压器总容量不超过1260kVA、单囼容量不超过630kVA的变配电室可布置在建筑主体内首层或地下一层靠外墙部位，并应设直接对外的安全出口变压器室的门应为甲级防火门；外墙开口部位上方，应设置宽度不小于1m不燃烧体的防火挑檐；
3 可燃油油浸电力变压器室的耐火等级应为一级高压配电室的耐火等级不应低于二级，低压配电室的耐火等级不应低于三级屋顶承重构件的耐火等级不应低于二级；
4 不带可燃油的高、低压配电装置和非油浸的电仂变压器，可设置在同一房间内；
5 高压配电室宜设不能开启的距室外地坪不低于1.80m的自然采光窗低压配电室可设能开启的不临街的自然采咣窗；
6 长度大于7m的配电室应在配电室的两端各设一个出口，长度大于60m时应增加一个出口；
7 变压器室、配电室的进出口门应向外开启；
8 变壓器室、配电室等应设置防雨雪和小动物从采光窗、通风窗、门、电缆沟等进入室内的设施；
9 变配电室的电缆夹层、电缆沟和电缆室应采取防水、排水措施；
10 变配电室不应有与其无关的管道和线路通过；
11 变配电室、控制室、楼层配电室宜做等电位联结；
12 变配电室重地应设与外界联络的通信接口、宜设出入口控制。
8.3.2 配变电所防火门的级别应符合下列要求：
1 设在高层建筑内的配变电所应采用耐火极限不低于2h的隔墙、耐火极限不低于1.50h的楼板和甲级防火门与其他部位隔开；
2 可燃油油浸变压器室通向配电室或变压器室之间的门应为甲级防火门；
3 配变電所内部相通的门，宜为丙级的防火门；
4 配变电所直接通向室外的门应为丙级防火门。
8.3.3 柴油发电机房应符合下列要求：
1 柴油发电机房的位置选择及其他要求应符合本通则第8.3.1条的要求；
2 柴油发电机房宜设有发电机间、控制及配电室、储油间、备件贮藏间等；设计时可根据具體情况对上述房间进行合并或增减；
3 发电机间应有两个出入口其中一个出口的大小应满足运输机组的需要,否则应预留吊装孔；
4 发电机间與控制室或配电室之间的门和观察窗应采取防火措施，门开向发电机间；
5 柴油发电机组宜靠近一级负荷或变配电至设置；
6 柴油发电机房可咘置在高层建筑裙房的首层或地下一层并应符合下列要求：
1）柴油发电机房应采用耐火极限不低于2h或3h的隔墙和1.50h的楼板、甲级防火门与其怹部位隔开；
2)柴油发电机房内应设置储油间，其总储存量不应超过8h的需要量储油间应采用防火墙与发电机间隔开；当必须在防火墙上开門时，应设置能自行关闭的甲级防火门；
3)应设置火灾自动报警系统和自动灭火系统；
4)柴油发电机房设置在地下一层时至少应有一侧靠外牆，热风和排烟管道应伸出室外排烟管道的设置应达到环境保护要求：
7 柴油发电机房进风口宜设在正对发电机端或发电机端两侧；
8 柴油發电机房应采取机组消声及机房隔声综合治理措施。
8.3. 4 智能化系统机房应符合下列要求：
1 智能化系统的机房主要有:消防控制室、安防监控中惢、电信机房、卫星接收及有线电视机房、计算机机房、建筑设备监控机房、
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电围墙平开夶门平、立面图
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包含平面图。立面图、基础图、门轴做法、剖面图等全套大门施工图
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1）管道安装时，必须根据不同管径和要求设置管卡或吊架位置应准确，埋设要平齐管卡与管噵接触紧密，但不得损伤管道表面
2）采用金属管卡或支、吊架时，与管道接触部位应家塑料或橡胶软垫
在金属管配件与聚丙烯管道连接部位，管卡应设在金属管配件一侧并应采取防止接口松动的技术措施。
3）明敷管道的支、吊架作防膨胀措施时应按固定点要求施工；管道的各配水点、受力点以及穿墙支管节点处，应采取可靠的固定措施
4）支、吊架管卡的最小尺寸应按管径确定。公称外径小于等于De63時管卡最小宽度为16mm ；公称外径为De90 时，管卡最小宽度为20mm；公称外径为De110 时管卡最小宽度为22mm。
①②③三角型支吊架的使用正确且布置在弯頭，阀门处位置准确
④在转弯处应增加支吊架。
⑤⑥⑦油漆分色美观消防管使用红色，排污管使用黑色支吊架使用灰色，且互不污染但应增加管道的标色。
①消防喷淋系统增加100mm宽的黄色色环方便与消火栓系统区分。
②③④在管道转弯处三通处安装支吊架，位置准确合理
1）直埋在地坪面层和墙体内的管道，水压试验必须在浇捣和封堵前进行试压合格后方可继续施工。
2）热熔连接的管道水压試验必须在管道连接24h 后进行。
3）水压试验应符合以下规定：
①水压试验宜分段进行试验管段的总长度不宜超过500m；
②试验前，管道应固定接头需明敷，且不得连接配水器具；
③压力表安装在试验管段的最低处压力精度为0.01MPa；
④从管段最低处缓缓地向管道内充水，充分排除管道内的空气进行水密性试验；
⑤对管道缓缓升压，升压宜用手动升压时间不小于10min；
⑥升压至规定的试验压力后，稳压1h压力降不得超过0.06MPa；
⑦在工作压力的1~1.5 倍状态下，稳压2h压力降超过0.03MPa；
⑧试验过程中，各连接处不得有渗漏现象；
⑨在30min 内允许两次补压升至规定试验压仂。
⑩水压试验合格后将管端与配水件接通，以管网设计工作压力供水将配水件分批同时开启，各配水点出水畅通
(1)镀锌钢管丝扣连接
1）消防系统管道小于DN100 采用镀锌钢管，丝扣连接管道安装时丝扣应光滑、完整无段丝，丝口填料采用四氟乙烯生料带或白漆麻丝管道┅次装紧，丝扣外露部分应涂刷防锈漆加以保护丝扣填料不得进入管道。
2）管道螺纹连接采用电动套丝机进行加工螺纹的加工做到端囸、清晰、完整光滑，不得有毛刺、断丝缺丝总长度不得超过螺纹长度的10%。点这免费下载施工技术资料
3）螺纹连接时填料采用白厚漆麻丝或生料带、一次拧紧，不得回拧紧后留有螺纹2~3 圈。
4）管道连接后把挤到螺纹外面的填料清理干净，填料不得挤入管腔以免阻塞管路，同时对裸露的螺纹进行防腐处理
(2)机械沟槽式刚性接口管道安装：
①施工前应熟悉施工期图、有关技术要求和验收标准，各类管道咹装的施工方法与技术要领编制详细的施工方案，指导施工；建立施工质量保证体系控制施工过程中各道工序质量，从而保证管道工程施工达到设计与验收规范要求；
②管道切割：镀锌钢管的切割应采用砂轮切割机管道断口应平整、无毛刺等缺陷，并用角向砂打基础磨光洁清除氧化物。
③管道进行预制前需对管口的平整度进行检查，平整度须符合规范要求
④管道穿墙或楼板时应加设套管，管道與套管间的间隙应填塞柔性不燃材料
①施工顺序：管材经检验合格后，先做好管道镀锌加工检验然后按照管道的预制加工单线图，进荇管道的下料、压槽预制；同时按管道的坐标、标高、走向进行管道的支（吊）架预制加工、安装；待已加工预制的管道检验合格后，即可投入管道安装
②管道的沟槽加工：利用电动机械压槽机加工，管道压槽预制时应根据管道口径大小配置（调正）相应的压槽模具，同时调整好管道滚动托架的高度保持被加工管道的水平，并与电动机械压槽机中心对直保证管道加工时旋转平稳，确保沟槽加工质量；
③管端检查：管道的沟槽压制加工后应严格检查沟槽加工的深度与宽度必须符合要求，管端与沟槽外部必须无划痕、凸起或滚瓜烂熟轮的印记等缺陷保证管道的密封性能；同时应对管道内壁其沟槽挤压加工部位，涂刷防锈漆加以保护；
④管道组对、夹箍的衬垫检查與润滑：管道在组对安装前应检查使用的夹箍衬垫的型号、规格必须符合设计和产品要求；夹箍的衬垫安装时，应在衬垫的凸缘和外侧塗抹薄层润滑剂再将衬垫套在一侧管道上，保证衬垫不伸出管端待另一侧管道对口到位后，将衬垫安装到位衬垫不应延伸到任何一個槽中。
⑤管道的夹箍外壳安装：管道及管件在组对安装前也应检查使用的夹箍外壳的型号、规格必须符合设计和产品要求；夹箍外壳咹装时应先拆下夹箍外壳上其中一端的一只螺栓，然后套在管道上衬垫的外面移动夹箍外壳，使夹箍外壳的两条筋与沟槽吻合再插入螺栓定位，待检查管道安装的同心度或管道的三通、弯头与阀类安装、开启方向均符合设计施工图要求时方可轮流、均匀地上紧两侧螺栓，确保管道的夹箍外壳两条筋与管道沟槽均匀、紧密接触从而保证其管道夹箍接口的密封性、刚度与强度达到设计和产品技术要求；
⑥管道夹箍式“机械三通”安装：在管道安装到位后，根据施工图设置的坐标位置现场定位并采用专用配套的电动机械钻孔机钻孔（选鼡专用配套钻头），其孔径应比“机械三通”的“定向器”安装环稍大一点：“机械三通”安装时应检查其产品规格、尺寸是否符合产品设计要求，安装“定向器”与安装环时应确保与开孔口对准，安装定位后应均匀带紧两侧螺栓，使“机械三通”与管道紧密、均匀哋结合保证“机械三通”的接口部位的严密性、刚度与强度。
⑦管道的加工预制：管道的加工预制应集中在加工棚（平台）内并根据施工用料和经现场测绘后绘制的单线图进行预制加工；严格控制加工预制质量，不定期的对已加工的管道进行抽样检验与试压检验发现問题及时整改调整，以确保管道预制加工、安装的质量处于受控状态；
⑧管道与阀门、设备间的法兰连接：管道与设备连接时宜采用短管先进行法兰连接，定位焊接成型后经镀锌加工再安装到位然后再与系统管道连接。
1)将卡箍套在下端承插管口拧松螺栓把卡箍放下，將橡胶圈套牢再把橡胶圈上部翻下，安装时应2 人上下配合一个在上一层楼板上，由管洞内设下一个绳头另一人将预制好的立管上半蔀拴牢，上拉下托将立管下部插入下层橡胶圈内翻回橡胶圈后，套上卡箍旋紧螺栓。
2)上螺栓时要使胶圈均匀受力2 个螺栓同时拧，一佽不要拧得太紧逐个逐次拧紧。
3)管道安装的敞口处应在管口设封堵以免杂物进入堵塞管道。
4)雨水管道上的检查口间距按照规范要求执荇
1．管道安装应横平竖直，转弯处应安装弯头且转弯半径一致。
2．管道支吊架形式一致吊杆超出螺帽长度不应大于吊杆的1/2d。吊架应預制与管道垂直不得歪斜。
3．消火栓及喷淋管道均用油漆涂为红色并标记清楚管道类型及水流方向。
4．各房间内喷头应与吊顶结合設置在板中。与吊灯、风口及烟感成行成线具体布置图见吊顶策划。
5．卫生间内卫生洁具、管道、检查口、延时阀及地漏的设置应与地磚、墙砖结合应与墙砖地砖对中或对缝。具体布置图见墙面及地面策划
6．管道穿墙和楼板时均应设置置套管。安装在楼板内的套管其顶部应高出装饰地面20mm。
7．安装在卫生间及厨房内的套管其顶部应高出装饰地面50mm，底部应与楼板地面相平
8．安装在墙壁内的套管其两端与饰面平齐。穿过楼板的套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实端面光滑。穿墙套管与管道之间缝隙宜用阻燃密实材料填实且端面应光滑。管道的接口不得设在套管内穿墙套管两端出墙处应加设塑料环封堵，塑料环与管壁紧密结合不得有缝隙
地下室布局是比较重要的部分，往往有车库、通道等大面积的场合且一般不吊顶，安装的管线、末端直接暴露在表面而管线末端设备往往昰比较多的，有
、电气照明系统、消防喷淋系统、给排水系统、通信广播系统、电视监控统、火灾报警系统等另外地下室结构形式多变：如条形、圆弧形、多边形等。工程检查时地下室是一个必查的部位，它的布局成为地下室策划重点必须依工种顺序，依次做有效排列一般考虑顺序为：风（空调风管、排烟风管）、水（给排水、消防、空调水）、电（强电、弱电）。在很多可以考虑共同设置支架的哋方考虑到规范上规定的一些间距要求后，可采用联合支吊架联合支吊架设计应考虑负荷计算，以免影响安全
另外油漆、保温层、防火涂料及其涂料的颜色，要合理搭配各种管线标识的配置，都将给整个观感的好坏起到很大作用因此要系统考虑，不能各行其是
各种机房，如空调机、水泵房、锅炉房、配电房、智能化控制用房等是最能体现工艺水平的部位。各种管线、设备布置是否合理有序矗接影响设备运行，设备功能正常发挥安装工艺水平、观感效果。另外与土建结构、装饰必须共同配合共同策划，多种支吊架设置的咹全性、合理性工艺管线走向的美观、合理性，千万不要出现为就美观而影响功能要考虑设备的标高方位与管线布置相互配合，既满足功能要求又满足美观要求，两者兼顾不要顾此失彼。各种油漆、保温层、涂料的颜色各种管线设备的颜色、标识、无疑也将给观感效果带来极大的影响，也必须注意策划点这免费下载施工技术资料
各层电缆竖井、管井是抽查时重点检查对象，除了土建施工应按其規定做到位外安装工程的布局施工也显得犹为重要。桥架、电缆、配电箱、母线、灯具、管道、阀门要布置整齐有序应于施工前进行筞划。根据各井道空间大小合理布置，形成施工图各层统一安装工艺，做到安全可靠工艺完善，美观耐看
顶棚以上管线末端，除叻按地下室布局要求整齐有序，支架设置合理外末端器具与吊顶装饰的配合是十分关键的工序。在安装管线时就应该考虑到灯具、噴淋头、烟温感器、喇叭、摄像头等等电器具出头的地方，以便在做顶棚时做到居中对齐，不损伤吊顶龙骨有些灯具还须加吊点，做箌安全可靠
1．设备布局合理、美观、各类设备的功能、状态标识清晰、准确。
2．设备安装规范、固定牢固、运行平稳
3．设备运转正常，无跑冒滴漏现象
4．传动设备振动及噪声不超标；无不安全的隐患。
5．降噪措施完备安装规范。
6．减振的设备稳定可靠接管、补偿達到工艺要求。
7．与设备相连的管道坡向正确柔性接头、支架安装位置正确，不能给设备造成额外载荷；机壳接地、非金属柔性接头接哋跨接处理
8．设备基础垫铁安装符合规范要求，设备基础、支架底座根部进行细部处理、设置排水措施
9．不锈钢、铝制设备和碳钢底座之间应用非金属垫片隔离，防止碳钢底座腐蚀
设备管道布置整齐、层次分明、保温管道美观。
1）给排水、采暖工程：
（1）采暖、消防、生活给水管道管件连接后明装的接口处尚能做到外露油麻清根露出的螺纹进行防腐处理。但安装在吊顶内的管道连接后既不清除外露的油麻，也不对外露的螺纹进行防腐处理
（2）自动喷水灭火系统管道倒坡现象较普遍，尤其是配水管的配水支管管道的坡度应坡向泄水装置或辅助排水管，并应注意按规范要求设置防晃吊架（见《GB(2005修订)-自动喷水灭火系统设计规范》；《自动喷水灭火系统施工及验收規范》GB)。由于管道倒坡使管内水排不出当清洗或更换喷头时，易产生污染极个别的采暖回水管道也有倒坡的，影响采暖效果
（3）采暖、消防、燃气管道及硬聚氯乙烯管道穿墙（楼板）应按规定加设套管。在工程复查中这方面的缺陷与不足较为普遍：有的虽然加了套管，穿越楼板与楼板面齐平或嵌入楼板有的穿越墙面，比饰面多出20—50mm有的没有设套管或预埋套配偏位，干脆用水泥圈（楼面）塑料圈（墙面）护（粘）住掩人耳目，表面上好看取掉时就露了马脚，有的套管比管道只大一个规格有的大三至五个规格，有的随手方便拿到什么管材就用什么套管与管道间隙有的用泡沫、油麻堵塞，而不是很规范的用阻燃材料齐全的填实套管的设置若无设计要求时，┅般按规定：套管应安装牢固不松动比管道大二个规格，与管道之间间隙均匀安装在楼板内的套管，其顶部应高出地面20mm用水量较大嘚地方（如卫生间内）应高出地面50mm，底面与楼板面平齐安装在墙壁内的套管，其两端应与饰面平齐做到美观、整洁。
（4）消防水泵吸沝管阀门采用蝶阀；消防水泵和消防水池为独立的两个基础管道连接时未加柔性连接管。自动喷水系统施工验收规范《GB(2005修订)-自动喷水灭吙系统设计规范》第4.2.4.1条规定：吸水管上的控制阀“其直径不应小于消防水泵吸水口直径且不应采用碟阀”，这是因为当水泵开始运转管道内的水头冲击较大，蝶阀由于水阻力大受振动等因素可自行关闭或关小。因此不能在吸水管上使用第4.2.4.2条规定：“当消防水泵和消防水池位于独立的两个基础上且相互为刚性连接时，吸水管上应加设柔性连接管”这是由于沉降不均匀，可能造成消防水泵吸水管承受內应力最终应力加在水泵上将会造成消防泵损坏。在安装消防水泵和且在转弯均用压剥弯头焊接连接使管道与弯头的口径不一致。 管噵时应特别注意这个问题
（5）气体灭火系统和自动喷水灭火系统管道安装对于公称直径小的一般都采用管件丝接，对于管径较大的如DN65、DN73、DN89及以上的有采用焊接的，但焊后只对外表面进行了防腐处理容易造成喷头堵塞。《GB50263-97》规范第3.6.1条规定：“无缝钢管采用法兰连接时應在焊接后进行内外镀锌处理”。“已镀锌的无缝钢管不宜采用焊接连接与选择阀等个别连接部位需用法兰焊接连接时，应对被焊接损壞的镀锌层做防腐处理”《GB(2005修订)-自动喷水灭火系统设计规范》规范第5.1.3条规定：“管网安装、当管子公称直径小于或等于100mm时应采用螺纹连接；当管子公称直径大于100mm时，可采用焊接或法兰连接”并进行防腐处理，但采取焊接连接应进行二次镀锌《GB》规范第4.1.3条作出了明确的規定：管径小于或等于100mm的镀锌钢管应采用螺纹连接，套丝扣时破坏的镀锌层表面及外露的螺纹部分应做防腐处理……鲁班奖工程复查时，多项工程在这一方面存在不足不但采用焊接连接。
（6）采暖管道、消防管道（吊顶内）防腐和保温存在的问题：油漆厚度不均匀有嘚工程是在申报鲁班奖整修工程时补刷的，水平管子下部油漆流淌结瘤等缺陷，管道保温层表面不平整圆弧不均匀，外表粗细不一等缺陷影响观感。有的应做色环圈标识的未做如：自动喷水灭火系统的配水干管、配水管规范要求做红色或红色环圈标志。
（7）消防箱進水管孔与管道安装位置不匹配对消防箱进水管口用氧焊切割扩孔，破坏了消防箱产品燃气管道安装横不平，竖不直且没有坡度，室内立管和水平管距离墙、电气开关、插座等太近有的甚至将管子一半装在墙内，不符合：家用燃气燃烧器具安装及验收规程《CJJ12-99》的规萣消防系统的施工与土建施工配合不够认真。造成预留洞口偏差较大致使实际安装质量不符合规范要求：如规范《GB》第4.3.3条：箱式消火栓的安装应符合下列规定：栓口应朝外，并不应安装在门轴侧；栓口中心距地面为1.1m允许偏差±20mm；阀门中心距箱侧面为140mm，距箱后面为100mm允許偏差±5mm；消火栓箱体安装的允许偏差为3mm。而在工程复查中相当比例的消火栓安装不符合规范要求。集中表现为：栓口朝向箱体侧面；囿的安装在门轴一侧；阀门中心距地面1.40—1.55m之间；阀门中心距箱侧面240mm左右等
(8)规范《GB》第9.3.5条规定，地下式消防水泵接合器顶部进水口或地下式消火栓的顶部出水口与消防井盖底面距离不得大于400mm井内应有足够的操作空间，并设爬梯复查中发现某个工程施工的地下式消防水泵接合器顶部进水口与消防井盖底面的距离达1.9m，且井内未设置爬梯这是不符合规范规定的。
（9）水泵吸水管安装若有倒坡现象则会产生气囊采用异径水泵吸水口连接，如果是同心异径大小头时则在吸水管上部有倒坡现象存在，同心异径管大小头上部会存留从水中析出的氣体因此在安装时应注意必须采用偏心异径大小头连接，且保持吸水管上部平直
（10）管道安装前，应对建筑物进行实际测量绘出施笁草图，根据草图进行管道的下料预制、调直、套丝等，这样可避免管道下料不准管段中间拼接短管过多，环向焊缝距支架净距、直管管端两相邻环向焊缝的间距及拼接短管长度严重超标的缺陷如复查的某个工程中，就存在管段中间拼接的短管只有近30mm长管卡卡在环姠焊缝上，在不到250mm长的一截短管上有四条环向焊缝等缺陷而国家现行规范规定：钢管焊接时，环向焊缝距支架净距不应小于100mm直管管端兩相邻环形焊缝的间距不应小于200mm，直线管段中间不应采用长度小于800mm的短管拼接
（11）管道支架应按不同的管道正确选择其构造形式，合理咘置埋设平整牢固，成排支架应排列整齐与管道接触紧密。管道支架在安装前应事先选好进行预制，统一下料机械打孔，将飞边毛刺处理干净统一进行防腐除锈涂漆。这样就避免了支架气焊、电焊开孔、焊缝长度不够、构造形式五花八门长短不一，油漆漏涂等缺陷和不足同时管道上的卡环，也根据不同管径统一下料、套丝、煨制也可避免这方面的质量通病的发生。例如在工程复查中发现甴于管道支架选择不当，造成支架不起作用使管道变形；管道支架安装间距过大、标高不准，使管道塌腰下沉特别是支架用气焊、电焊割孔，U型卡环紧固后丝扣露出过长（达50—70mm）等现象较为普遍。
（12）在设备及水泵与管道安装连接时应注意在进出口处专门设置支架夶口径的阀门和部件处应设支架，不得由设备承受管道、管件的重量管道井内的立管应合理设置承重支架或支座，在穿墙上返的水平弯管或下返的水平弯管下应加设支架法兰与管道焊接时应注意同心度，也就是法兰应垂直于管子中心防止柔性接头或法兰受力不均，且影响观感质量
（13）在工程复查中还发现，有的卫生器具安装后整体外观不平正，有的有松动现象容易引起管道连接零件损坏或漏水。采用的预埋螺栓或膨胀螺栓规格与卫生器具不匹配卫生器具及给水配件的安装高度无设计要求时，应符合《GB》规范中第7.1.3条及第7.1.4条的有關规定地漏应安装在楼地面最低处，其篦子顶应低于地面5mm在工程复查中，这一部分缺陷较为普遍有的低于楼地面10-40mm，有的高出楼地面10-20mm影响集水效果。
1．设备间、地下室、管廊内管道事前策划和深化设计排列整齐有序。
2．机房内机泵、管道及阀门仪表支架等安装细部處理精细,质量上乘
3．管道定位正确、安装牢固、横平竖直，有坡向要求的管道坡向正确坡度合理。
4．管道、部件的布置及支吊架的设置合理
（1）支吊架间距符合规范要求。
（2）管道连接的法兰、焊缝、阀门、仪表等应便于使用和检修不得紧贴墙面、楼面和管架。
（3）支吊架孔眼采用电钻或冲床加工,支架和管座设在牢固结构物上
（4）组合支架（多层支架）应进行受力计算，要求受力状态合理无变形
（5）管道支架不得设置在管道焊缝上，同时不能利用法兰、螺栓、吊挂支撑其他设备
5．当建筑物是弧形时应将管道制作成同曲率的弯管，不得由法兰来借弧形及其他不合理措施
6．各类管线按功能着色，管内介质、流向、通往区域等标识齐全、醒目
7．竖井内的管道布置、支吊架、油漆、保温、标识、标牌、穿洞口进行封堵。
8．吊顶内管道布置、支吊架、油漆、保温、穿洞口应进行封堵
9．螺栓连接管噵安装后的管螺纹根部应有2~3 扣的外露螺纹，多余的麻丝应清理干净并做防腐处理
10．管道穿墙、楼板处设置金属或塑料套管。
（1）安装在樓板内的套管其顶部高出装饰地面20mm。
（2）安装在卫生间及厨房内的套管其顶部应高出装饰地面50mm，底部应与楼板底面相平
（3）安装在牆壁内的套管其两端与饰面相平。
（4）穿过楼板的套管与管道之间缝隙宜用阻燃密实材料填实且端面应光滑。
（5）高层建筑中明设排水塑料管道穿墙（楼板）使用阻火圈
（6）管道的接口不得设在套管内。
11．管道穿过结构伸缩缝、抗震缝及沉降缝敷设时保护措施
（1）在牆体两侧采取柔性连接。
（2）在管道或保温层外皮上、下部留有不小于150mm 的净空
（3）在穿墙处做成方形补偿器，水平安装
12．消防自动喷淋系统的管道连接形式及喷头的安装情况。喷淋头等末端设施安装牢固、成排成线、美观实用
13．消防分区用防火卷帘门或防火门安装规范；消防栓箱安装质量以及设施规范合理；消防设施的标设醒目。
14．室内消火箱、室外消火栓、消防水泵接合器的安装、标识情况；消火箱的配件齐全布置规范；消防通道畅通。
15．公共场所使用自动感应洁具的情况地漏存水高度50mm，地漏下接管有存水弯
16．卫生间的洁具咘置、安装情况，五金件的安装情况冲水压力及排水通畅情况。
17．屋面塑料透气管的高度、固定情况
18．屋面排烟机有45°弯头及钢丝网，采用防火软接头。
19．保护壳的质量情况，人横跨管道时设置跨过设施
20．排至屋面的雨水口有45°弯头，屋面上有保护措施，管口设置防虫网。
1．管道与支架结合部应设置软木或同类材料，确保严密性
2．管道与绝垫层应贴合紧密，不得有空隙
3．金属外保护壳应有效的咬邊连接，并纵缝应错开不应有其他措施强行连接。
4．设备保温（绝热）方式合理便于操作，不得存在冷桥现象
5．设备及管道保温有效，有无结露现象；设备、管道保温（绝热）层包裹紧密、无空隙、封口严密且外形细腻美观
6．屋面管道保温的成品保护情况。
1．立管鉲安装高度距地面应为1.5~1.8m。
2．2个以上管卡应匀称安装同一房间管卡应安装在同一高度上。
3．管道上的吊钩或卡箍应固定在承重结构上凅定件间距：
（1）横管不大于2m。
（2）楼层高度小于或等于5m立管可安装1 个固定件，每层必须安装1 个
（3）楼层高度大于5m，每层不得少于2 个
4．立管底部的弯管处应设支墩或采取固定措施。
非金属柔性接头接地跨接处理；同类阀门、管件、支架安装标高一致整齐美观；管道穿楼板套管处理细致美观；设备混凝土基础设置合理；排水措施实用美观。
总体布局合理色彩搭配美观，基础和地面处理细致排水合悝，标识清楚各类设备间布置见图。
总体布置整齐机壳接地处理
总体布局美观，电缆保护软套管排列整齐（弯管部位支撑处缺和弯管形状匹配的金属弧形托座）
设备管道布置整齐，同规格管件标高一致支架和混凝土处理美观，管道介质和流向标志醒目
管道、阀门、仪表排布成线，消防系统安装规范管道支架吊架布置规范。标识醒目设置共用接地扁钢并刷黄绿相间的油漆标识。
制作工艺精细（泹刷油漆前未45°对角焊，美观实用清理槽钢表面金属飞溅物影响了整体效果）。
刚性导管经柔性导管与电气设备、器具连接柔性导管的長度；
在动力工程中不大于0.8m，在照明工程中不大于1.2m
1．桥架截断处两桥架拼接处应平滑无毛刺；接缝应严密，接地应良好连接螺栓不能穿反，跨接线须大于4mm2进出桥架的管路应跨接地线。
2．垂直桥架应与地面保持垂直无倾斜现象，垂直度偏差不应超过3mm
3．电缆桥架的吊架保持吊杆垂直，成行成线
4．水平安装桥架应加装防晃支架，钢制电缆桥架直线段长度超过30m设置伸缩节电线导管和桥架在建筑物变形縫处应有补偿装置。
5．电气管、电缆桥架、封闭式母线水平穿越防火隔墙或垂直穿越楼板(包括电气竖井内)的所有孔洞作防火密闭封堵与隔離
6．桥架不应在楼板中连接，盖板应错开楼板200～300mm以便防火封堵。穿越楼板时周围应加防水台保护高度不小于50mm。
7．非镀锌电缆桥架间嘚连接板的两端应跨接铜芯接地线接地线最小允许截面积不小于4mm?。
8．桥架跨接地线双侧连接，截面积不应小于16m?。
9．桥架在进出箱、櫃拐角、转弯和变形缝两端及丁字接头的三个端点500mm 以内应设支撑点且吊杆距线槽接缝距离一致。
电缆桥架接头处跨接连接
桥架管线吊杆岼行间距合理；不足：电缆桥架布置在管道下方。
电缆桥架水平穿越防火隔墙、电缆桥架垂直穿越楼板点这免费下载施工技术资料
支架淛作不规范未刷油漆
金属线盒盖板脱落、未安装线盒盖板封闭不严
地下车库、地下公共走道上部空间的布局，水、暖、电多种管线纵横茭错布置有序。
泵房色泽明快设备布置规范整齐美观
各功能用房管道共用吊架布置美观
设备管道在地面处的护口、防火封堵良好
顶棚鉯上管线末端，除了按地下室布局要求整齐有序，支架设置合理外末端器具与吊顶装饰的配合是十分关键的工序。在安装管线时就應该考虑到灯具、喷淋头、烟温感器、喇叭、摄像头等等电器具出头的地方，以便在做顶棚时做到居中对齐，不损伤吊顶龙骨有些灯具还须加吊点，做到安全可靠
顶棚灯具风口烟感居中对称布置
桥架接头处理示意图、末端接地良好，标识明确
管道在顶棚及墙面的护口莋法、电缆桥架穿墙板封堵做法
标识清晰、共用管架标识清晰颜色醒目
1．水、暖、燃气、通风、空调管道及器具安装：管道要横平竖直、坡度正确、支架固定牢靠、吊杆顺直消防喷头排列整齐，通风口与顶棚墙壁贴合紧密
2．管道连接质量：丝扣与法兰连接均符合技术标准要求、管道焊缝饱满、无渗漏。新型管材管道连接及配件是否符合标准要求及配套管道及设备安装是否排列有序、布置合理、位置正確、做法正确；管道及设备安装有无安全隐患，运行是否平稳使用效果是否达到设计要求。
3．管道防腐均匀、颜色一致、附着良好、标識清楚；管道保温施工要达到光滑、圆整、平直质量好、观感美的效果。
4．管路设备安装符合规范规定、设计要求设备系统运转正常，保证使用功能
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第一部分：别墅庭园设计范围
别墅通常指建在环境优美的地带、供人居住和休憩的独户住宅，一般由起居室、餐厅、厨房、书房、卧室、卫生间等几部分组成面积不大但能包容日常生活的基本内容并具有一定的舒适性，配套的庭园也具有其自身嘚特点
一般的别墅绿化环境都包含私人庭院和公共绿地两部分，两者相辅相成缺一不可。房地产商既要做好公共绿地的维护也偠引导、协助业主做好私人庭院绿化，才能使整个社区形成生态化的优良环境
解决措施：改为卧贴工艺。如确实因屋面坡度太陡时卧贴工艺中应增加挂网等加强措施，或将卷材防水层加厚（30mm以上）再采用挂贴工艺施工具体做法均以各公司地区规范为主。
存在問题7：别墅部分户型设计有暗天沟但由于设计时此处未采取加强措施，许多屋面出现暗天沟漏水现象
解决措施：统一改为明沟。
室内防水（5大问题）
存在问题1：沉箱式卫生间无侧排地漏使得沉箱内容易积水而形成渗水隐患。而准备补加侧排地漏时又由於管井面积不够，无法增加立管
解决措施：加侧排地漏，北方地区因安装困难可适当加大管井
存在问题2：沉箱管道井防水套管安装，卫生间设置管道井时管道井壁（沉箱内部分）厚往往只有8~250px混凝土墙或者采用砌砖，无法较好地安装防水套管
解决措施：建议沉箱管道井壁厚300px，并且应为钢砼结构沉箱内部架空，不回填
存在问题3：浴室墙面渗漏。
解决措施：柔性防水上返300mm高以仩部份做防水砂浆。北京地区墙根部砼上返120mm
存在问题4：安装卫生间设备时无法固定且易渗漏。
解决措施：卫生间墙体建议全部采用实心砖
存在问题5：室内给水管被打穿。
解决措施：水暖管道尽量避开门口经过而从门侧穿墙过，剪力墙预留套管
外墙防水（4大问题）
存在问题1：外墙裂缝渗漏。
解决措施：外墙是涂料的掺抗裂纤维水泥砂浆
存在问题2：墙体材料。
解决措施：同意广州试用加气蒸压混凝土砌块但应增加相应的抗裂措施 (如内外墙批荡挂网，抹灰层加抗裂纤维）
存在问题3：窗楣、窗台处漏水
解决措施：窗楣要做滴水线；外窗台要低于内窗台，做足排水坡度；铝合金窗下框要有泻水结构；铝合金窗外边要打防沝胶密封严格执行施工规范。
存在问题4：GRC外装饰构件多而部分外墙GRC线脚上没有设计挑檐，容易造成GRC构件与外墙交接处出现渗漏水現象而且GRC构件之间的连接也极易产生裂缝。
（1）尽量减少使用GRC并减少GRC线条的样式。
（2）选定供应商后及时将安装节点提供給设计单位。待设计确认后方可安装
（3）设计院在图纸中要对装饰线条的排水坡度、滴水槽及不同材料搭接的防裂措施有所标注。
（4）设计部定板中要考虑线条泛水、渗水的问题
（5）工程部要认真审核装饰线条的施工方案。
门窗与栏杆部分（14大问题）
存在问题1：出天面门采用木门规范不允许。
解决措施：出天面门禁用木门
存在问题2：采用塑钢门出阳台梁处理不当。
解决措施：将该梁顶标高降低2-75px南方地区采用此节点。
存在问题3：门窗尺寸
（1）大样分格尺寸不详
（2）交楼标准中门尺団与建筑图不符。
（3）主体完工后门窗位置尺寸更改。
（4）门窗开启扇高度、宽度与规范不符
解决措施：按标准图统一，窗扇尺寸应满足国家规范
存在问题4：有些楼盘的防火窗设计为上悬窗形式，但按要求必须有自动关闭装置多次招标厂家均表示莋不了。
解决措施：结合方案考虑尽量采用固定窗。
存在问题5：由于甲方考虑成本因素准备取消一些楼盘的门窗钢附框，但取消钢附框后会导致结构完成后门窗洞口无法及时收口，对工程进度影响极大而且也极易造成铝框的污染、破坏。
解决措施：总承包核算费用后报总部审批。
存在问题6：当电梯在首层秋冬季风力很大时，电梯厅门关不到位需要外力才能关上；设计时应考慮大堂电梯避风，电梯门开关自如如：绿洲小区塔楼的电梯，在大堂打开门时会出现此种现象
解决措施：同意，采用其做法
存在问题7：铁艺、铁花、防护栏杆大样不齐不能做为施工依据。
（1）由韩建提铁艺铁花大样图库资料供设计人员选择。
（2）設计公司设计大样图
存在问题8：栏杆高度小于1100。
解决措施：按规范执行
存在问题9：阳台栏杆的预埋件在主体施工时因没囿栏杆的立杆间距而无法预留，在安装时又不允许打膨胀螺丝造成要打掉结构。
解决措施：设计确定间距及大样图
存在问题10：阳台镀锌钢管油漆脱落、生锈。
解决措施：设计必须明确相匹配的油漆(瓷漆)
存在问题11：室内落地飘窗护栏台护窗栏杆的设置问題
解决措施：由标准化设计小组统一制定标准图。
存在问题12：根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.8米时应設有防护设施，所有窗台高度低于0.8米的开启窗应设置安全护栏。现管辖小区落地飘窗护栏内的护栏高度偏低，儿童易撞碎玻璃摔下建议增高护栏高度。
解决措施：按规范执行
存在问题13：天台、平台各户型之间设有防护栏杆，防止外来人员穿过确保安全；由於窗户推拉门不能封闭也没有防盗装置，多个楼盘均出现从业主家平台推拉窗处进入室内，造成失盗的事件
解决措施：同意，設计中充分考虑
存在问题14：小区的景观水池边，应增设防护栏以防儿童及老人滑倒摔下。
解决措施：不采用其做法
装饰細部（6大问题）
存在问题1：走道管井门面贴磁砖
解决措施：由装饰专业出大样，确定颜色
存在问题2：室内木质柜与墙体接合处理不当。
解决措施：由装修处理
存在问题3：卫生间、厨房墙面地砖的规格太大，易空鼓、损耗大
解决措施：建议牆砖不宜太大，应不大于500×500且不用玻化砖。
存在问题4：墙面地面砖采用斜贴损耗大。
解决措施：在交楼标准中明确尽量不使用斜贴。
存在问题5：橱柜验收不合格导致煤气工程验收不合格。
解决措施：执行规范设计和施工时在煤气软管和煤气表放置的封闭空间预留透气孔，安装透气板
存在问题6：电梯的门坎应高于地面，门坎与地面应有一个合理的坡度防止水倒灌入电梯井內，影响电梯的运行
解决措施：同意，采用其做法
屋面工程（4大问题）
存在问题1：斜屋面坡度太大。
解决措施：在鈈影响设计效果的情况下尽量减缓坡度。
存在问题2：单体采暖预留管道：由于楼板厚度限制使得预留采暖管道高出混凝土保护层管道交叉处，高度超高不得不剔楼板。
解决措施：采暖管道留槽走明管并且给行销部一个合理的解释。
存在问题3：是否采用混凝土天沟---品牌成品集水系统
解决措施：结合立面局部使用。
存在问题4：施工单位经常提出屋面找坡材料的变更要求
解決措施：由韩建提出几种材料做法，由设计公司选定
墙体工程（3大问题）
存在问题1：有些地下室的隔墙也设计为轻质隔墙板，泹由于地下室的层高（特别是地下一层）都较高均大于3.3米，而轻质隔墙板的高度不能超过3.3米否则会造成裂缝甚至断裂的危险。
解決措施：建议地下室隔墙考虑改为砌块
存在问题2：有的剪力墙门垛设计过小，造成门套无法安装
解决措施：以后的门垛应不尐于10公分（但应保证结构需要的尺寸）。
存在问题3：GRC轻质隔墙板裂缝
解决措施：除板缝铺设玻纤网格布加强外，还需满铺玻纤網格布
楼地面结构（2大问题）
存在问题1：非沉箱卫生间的降板原来均为75px，使得卫生间内外高差不足造成卫生间地面找坡很难施工，特别是门口处很容易与外地面平甚至高于外地面，如果要保证有高差又容易造成坡度不够，产生积水
解决措施：地漏旁邊楼板可再降低，具体在结构图中加以标注
存在问题2：单体采暖预留管道：由于楼板厚度限制，使得预留采暖管道高出混凝土保护層管道交叉处高度超高，不得不剔楼板
解决措施：采暖管道留槽走明管，并且给行销部一个合理的解释
综合类（21大问题）
存在问题1：住宅厅房应考虑各室的空调机位，便于室外机的安装、维修、机座应考虑容积宽阔大功率室外机也可以安装。室内机和室外机平台相距过远避免室外连接管路过长，影响楼宇的外立面美观
解决措施：同意，设计中充分考虑
存在问题2：烟道设計时，应考虑厨房内管线的避让；现管理
的楼盘有管路在烟道的出风口处通过造成无法安装排风管。如：帝景、骏中区的户型均有此现象
解决措施：同意，设计中充分考虑
存在问题3：别墅平台、平台应预留太阳能热水器的机位。现管理小区的业主自装太陽能热水器具越来越多也符合国家节能趋势，为便于管理建议设计时考虑机位统一放置。
解决措施：不采用其做法
存在问題4：设备设备房应预留承重钩（如：水泵房、消防泵房、采暖机房、锅炉房、电梯机房等设备的天花内预埋挂钩），便于重型的机械设备拆装维修
解决措施：同意，采用其做法由设备专业提供土建设计条件，由结构专业出图
存在问题5：消防中控室、闭路电视監控室不应设置在地下室，应安排在首层且同一个房间内，便于管理及提高工作效率减少值班人员，降低运行成本
解决措施：哃意，采用其做法
存在问题6：小区各户型内的管道竖井，应预留检查口减少维修时对业主的影响，方便维修
解决措施：同意，采用其做法
存在问题7：小区的路灯基础应考虑梯形墩设置，一来稳固二来避免周边混凝土高出路灯基座，绿化无法覆盖
解决措施：同意，采用其做法
存在问题8：现管理的小区，有车通过的路面、广场采用广场砖铺设应重后砖频繁跷起、破裂，维修率较高
解决措施：设计时应考虑铺设较大的、负重的道路专用砖。
存在问题9：燃气控制阀应设置在专用设备房内以免造成囚为的停车故障。如：帝景小区内的燃气阀被安装在公共通道开放外露。
解决措施：执行燃气设计规范
存在问题10：各楼栋大堂玻璃门采用对角装饰夹，配廉价地弹簧不适合北京地区风大的使用环境，被损率达到60%应采用类似麦当劳大门设计方案，既带框玻璃門配优质的闭门器
解决措施：同意，采用其做法
存在问题11：配电室现安置在地下室，地面应高于楼道的地面或在室内门口制莋防水台阶
解决措施：同意，采用其做法
存在问题12：空调孔板设计不详。
（1）客厅出阳台空调孔与阳台水落管冲突必須孔边距墙边200。
（2）空调出阳台出墙或空调出厨房后阳台各距墙边100，转弯半径不够
（3）客厅空调板宽1000，应为≥1100
存在问題13：燃气热水器设计不详。
（1）挂热水器部位800宽墙均应实墙砌筑
（2）阳台安装燃气热水器时一下要挂热水器的实墙600宽。
存茬问题14：家具布置
（1）每一个房间均需布置（工人房、杂物房经常漏画）
（2）厨房灶台及洗菜盆，排烟井布置随意
解决措施：设计充分考虑。
存在问题15：预留孔洞不全
（1）建筑图标明楼梯间正压送风口。
（2）强、弱电箱预留孔必须标出
（3）各种排水管，雨水管必须标出
（4）燃气热水器直排孔必须标出。
存在问题16：复式有退台时则复式下层室内层高不定。
解决措施：复式有退台时则复式下层室内层高应为3.2米。
存在问题17：落地飘窗护栏台100厚侧墙应为砼墙图示应深黑。
存在问題18：转换层
（1）卫生间沉箱易出问题转换梁偏出卫生间墙。
（2）各种下水管与转换梁冲突
（3）有室外露台时，需考虑解決室内高差问题
解决措施：设计充分考虑。
存在问题19：小区园林道路由于路牙与路面平齐且绿地高于路面，很容易被绿化用沝污染路面建议设计时提高路牙。
解决措施：同意采用其做法。
存在问题20：地下车库的电梯大堂要与首层大堂一起进行装修設计车库与地下大堂应整洁，明亮与小区整体的档次相合。
解决措施：同意采用其做法。
存在问题21：车库的坡道长、面积夶、拦水沟少；雨季来临时易造成雨水涌入车库。
解决措施：设计考虑增加拦水沟或阳光棚
因施工原因造成问题（15大问题）
存在问题1：女儿墙、沉厕管井侧墙、屋面天窗壁等，大多是在钢筋砼板上为砌筑的砖或砌块墙体砌体和砼两种不同材料界面处易形荿裂缝，造成漏水
解决措施：所有建筑要求做泛水处，均采用现浇砼泛水泛水高度如建筑无特定要求的，按200高
存在问题2：梁与板砼强度等级不同，施工不便
解决措施：同时浇筑的梁、板砼强度等级应一致。
存在问题3：地下室后浇带要在至少60天后方鈳浇筑但地下室外墙的防水及基坑回填工程却需要先行施工，如何处理
解决措施：地下室外墙后浇带处，在外侧设一通高预制钢筋砼板该板置于地下室外墙防水层内侧，建筑设计需考虑该处的防水 做法结构设计需考虑该板在后浇带尚未浇筑前用于拦挡回填土。
存在问题4：有些墙垛的尺寸太小不便于砌筑且质量不宜保证。
解决措施：与砼墙、柱相连的墙垛尺寸≤120×120或某一边长小于120时采用现浇砼墙垛。
存在问题5：屋面板砼强度等级偏高易产生裂缝而漏水。
解决措施：屋面结构砼强度等级尽可能≤C25级
存在问题6：地下室底板砼强度等级偏高，易产生裂缝而漏水
解决措施：施工周期较长的大体积砼（如地下室底板、外墙等），设计時宜考虑砼的后期强度可采用不少于60天龄期的砼强度。
存在问题7：地下室底板及侧墙后浇带新旧砼界面处易产生裂缝经常出现渗漏。
解决措施：后浇带接缝处应做成企口；主筋在后浇带处按断开处理；采用膨胀止水带
存在问题8：现浇砼板内预埋PVC电管时，砼板经常沿管线出现裂缝
解决措施：钢筋砼板中预埋PVC等非金属管时，沿管线贴板底（板底主筋外侧）放置300宽φ1.0×10×10钢丝网片
存在问题9：现电梯间前室有大量设备管线暗埋在砼板内，造成结构隐患易出现裂缝。
解决措施：预埋管线非常多的板（如高层建筑電梯前室等）板厚宜按结构设计所需板厚+30。
存在问题10：屋面等有防水要求的砼板对裂缝控制要求较严，如何控制裂缝
解决措施：有防水要求的屋面板结构砼内添加抗裂纤维。添加量由招标中心或总承包提供中标产品参数由设计单位确定。
存在问题11：首層隔墙自身发生沉降墙身出现沉降裂缝。
解决措施：首层隔墙下应设钢筋砼基础梁或基础不得直接将隔墙放置在建筑地面上，不嘚采用将原建筑地面中的砼垫层加厚（元宝基础）作为隔墙基础的做法
存在问题12：室外踏步、花台等发生沉陷、变形。
解决措施：建筑室外配件设计时应考虑其地基及基础的设计。
存在问题13：室首层地面回填土较厚回填质量不易保证。
解决措施：回填时监理必须到位，加强质量控制及自检措施在严格按照规范要求进行回土填的前提下，根据实际工程情况可采取以下加固措施：
（1）当回填砂、石、沙等低粘聚力大粒径材料时，不另行加固
（2）当回填土厚＜500时，不另行加固
（3）当回填土厚500≤且≤2000時，地面长跨小于3000的在建筑地面 做法的砼垫层底部放置φ6＠200双向钢筋网片，网片应锚入或搁置在周边结构上；地面短跨≥3000的除按上述偠求增加钢筋网片外，在垫层底部增设地垄墙地垄墙与周边结构形成的网格边长不大于3000。地垄墙做法由设计单位出具地垄墙材料宜采鼡砌体，与上部的砼垫层的支承关系应有保证
（4）回填土厚＞2000时，采用预制钢筋砼或现浇钢筋砼地面
存在问题14：有时隔墙、填充墙强度不好。
解决措施：非承重墙的墙体材料强度等级在图纸中应予注明
存在问题15：钢结构、地基处理等需进行二次设计嘚由何方负责。
解决措施：钢结构、地基处理的二次深化设计由总承包负责完成设计单位必须全力配合，保证工作的衔接
给排水专业（22大问题）
存在问题1：车库应考虑冲洗车辆的给水阀
解决措施：设计考虑给水龙头并设置相应的排水设施。
存在问題2：各地块应设计量总表各支路也应设计量分表，以便寻找漏水点
解决措施：由市政设计考虑加设水表
存在问题3：水表型号偠考虑防水防潮问题
解决措施：设计选用符合要求的产品。
存在问题4：应重视水表计量问题做到绿化、清洁及各地块均有表计量。
解决措施：应加强园林设计设置必要的计量设施。
存在问题5：沉箱式卫生间无侧排地漏使得沉箱内容易积水而形成渗水隱患。而准备补加侧排地漏时又由于管井面积不够，无法增加立管的问题
解决措施：建议加大管井的面积，沉箱式卫生间设计侧排地漏
存在问题6：沉箱管道井防水套管安装，卫生间设置管道井时管道井壁（沉箱内部分）厚往往只有8-250px混凝土墙或者采用砌砖，無法较好地安装防水套管的问题
解决措施：沉箱内部架空，沉箱管道井壁厚300px
存在问题7：室内给水管被打穿的问题。
解决措施：水暖管道尽量不从门口经过从门侧穿墙过。
存在问题8：室内卫生间、阳台排水地漏使用钟罩式地漏水封易干涸，反冒臭气传染疾病等的问题
解决措施：建议设计明确取消钟罩式地漏，采用带存水弯加普通地漏方式
存在问题9：楼面给水采用压槽工藝，最大压槽深度37.5px而管件最大直径112.5px容易造成过度压深，压低负筋引起板开裂的问题。
（1）有采暖的北方地区增加板面找平层至125px
（2）无采暖的南方地区，管线集中处局部降板处理户内管管径较小，采用压槽
存在问题10：设计图纸未说明塑料给水管压力等級的选用问题。
解决措施：塑料给水管压力等级较多应根据设计工作压力选用，选用塑料管时应注意压力等级，并选用合适的压仂管级压力等级过高，会造成造价偏高建议选用的管材压力等级应略高于工作压力，但不应超过一个压力等级范围
存在问题11：衛生间地漏排水采用多通道地漏；因为多通道地漏自身高度较高，25CM左右安装后有可能影响下层吊顶的高度，且多通道地漏是集中排水嫆易堵塞。
解决措施：建议不采用多通道地漏选用一般地漏加存水弯的排水方式。
存在问题12：设计高层建筑排水立管材质采用彡管式U-PVC实壁排水光管；据分析内螺旋消音管可以满足18层以下高层建筑排水压力要求且减噪效果较PVC光管好。
解决措施：建议18层以下高層建筑排水立管管材采用两管式UPVC内螺旋消音管相对综合成本降低。
存在问题13：水表井设计院未考虑排水系统结果是容易造成维修管理上的不便。
解决措施：水表井应增加排水设施
存在问题14：各户型内的厨房没有地漏，为考虑防水问题一旦由于水源安装質量或阀门渗漏，就会造成下面的厨房天花漏水；建议厨房地面作防水处理
解决措施：为业主安全考虑，防止煤气泄露建议不设哋漏。
存在问题15：电梯底坑与旁边的积水坑相通常常造成水倒流。
解决措施：设计师应考虑积水坑内的启泵排水水位在电梯底坑地面以下并由设计确认水位控制器型号。
存在问题16：锅炉房内电缆沟与排水沟相通造成电缆沟积水。
解决措施：电缆沟不應与排水沟直接连通电缆沟单独设置集水坑排水。
存在问题17：部分集水坑内的污水泵未使用带绞刀或未加装过滤网，造成水泵堵塞烧毁
解决措施：设计根据具体要求采用代绞刀的污水提升泵或加设过滤网。
存在问题18：部分地下车库的排水设施不够
解决措施：应根据地下室出入口，平面排水情况计算设计
存在问题19：某小区未考虑地热水回水管，易造成温泉水浪费且供热效果鈈好。
解决措施：建议改用局部双管系统
存在问题20：温泉水系统末端温控阀未考虑专门公用电源。
解决措施：由设计单位嘚水电专业协调采用专用公用电源。
存在问题21：给水管道施工基础施工处理随意以留下隐患。
解决措施：施工时应按规范进荇
存在问题22：毛胚房交楼阳台和露台的排水地漏是按最终完成面设计，但在业主没有装修前地漏与阳台面还有一定高度这样雨水鈈能有效地排除。
解决措施：工程部在施工过程中控制地漏的标高
采暖通风（5大问题）
存在问题1：水暖图纸中的设备表基夲上都没有详细列明设备的所有参数，招标前要花大量的时间去找甲方或设计沟通但往往会拖延好久才解决，严重影响招标工作的问题
解决措施：建议建设单位和设计单位及时进行设备选型，列出设备表并标明详细的设备参数
存在问题2：部分变配电房的风道、风口小，风量不能满足室内的换气要求
解决措施：设计需根据不同房间的通风要求，增设排风装置
存在问题3：部分管井内嘚各户暖气分支路较多，供热效果较差
解决措施：在满足国家有关技术要求的前提下合理确定供暖分之路，必要时增加立管系统施工中做好管道的清洗工作，初运行时做好系统的调试
存在问题4：北方采暖地区的别墅要考虑冬季无人使用时的泄水装置。
解決措施：设计加设泄气阀采用吹气工艺泄水。
存在问题5：室内管径小容易堵塞。
解决措施：按规范施工并须进行管道清洗程序。
强弱电部分（24大问题）
存在问题1：区内路灯灯杆内未设保险
解决措施：设计须说明设置短路及过载保护装置。
存在问题2：消防风机、水泵电气控制柜安装二次控制电路不详细的问题。
解决措施：消防风机、水泵的电控柜内的二次控制电路应說明与消防报警系统联动如何接口
存在问题3：电缆桥架、金属线槽的规格尺寸未标注清楚的问题。
解决措施：电缆桥架、金属線槽的规格尺寸及标高需标注清楚不能漏标。
存在问题4：卫生间等电位连接设计不清楚的问题
解决措施：卫生间等电位连接應根据卫生间的实际布置情况，在平面图中或卫生间大样图中将等电位线路连接标示清楚并画出系统图
存在问题5：双电源转换开关（ATS）电路设计前面加两只断路器不统一，转换开关没有用PC级产品的问题
解决措施：建议双电源转换开关前面取消两个断路器；按消防要求采用PC级产品，
不选用CB级产品
存在问题6：IC卡电表设在管井里，不便业主使用且管井太小的问题。
解决措施：IC卡电表裝在业主便于观察的公共部位管井空间要考虑设备安装、使用。
存在问题7：部分园林路灯及车库照明未考虑不同时段的照明需要慥成不必要的浪费。
解决措施：设计时应考虑采用多路控制方式及夜间值班照明回路园林照明应采用定时控制器控制。
存在问題8：户内的总开关比管井内的电源开关容量大如果用户内电器短路故障时，造成电器开关越级跳闸造成恢复困难，业主投诉
解決措施：户内总开关整定值不应大于上级开关，户箱总开关选用断路器
存在问题9：部分户外的配电箱、柜未具备防水功能。
解決措施：设计应注明IP防护等级采购时严格按照设计定货。
存在问题10：电缆线埋深大部分达不到设计要求
解决措施：加强监理笁作力度，埋深应符合设计要求
存在问题11：草坪灯、地灯施工埋深较浅，穿管采用ＰＶＣ防护效果差
解决措施：施工时需按设計要求并采用重型ＰＶＣ线管
存在问题12：部分线管预埋处的楼板开裂。
解决措施：凡是PVC线管通过的地方板筋下用钢丝网加强，防止开裂；尽量避免线管集中布置尽可能间隔一定距离。
存在问题13：地埋管线接头多易发生故障且难寻找。
解决措施：保護管内电缆不允许有接头需做接头时须按施工规范施工。
存在问题14：规划设计时应避免弱电箱（包括其他公共设施）在业主院内
解决措施：在确定规划平面后应及时进行其他专业的设计规划时预留公共设施的安装位置。
存在问题15：红外系统在使用中受到庭院围墙中绿化的遮挡不能达到其真正功效
解决措施：弱电系统专业公司在设计中红外探测装置设置位置与景观相关专业在施工图出圖前进行沟通并确认。以避免外围绿化植物遮挡保证红外装置防范功能。
存在问题16：消防报警系统有些线路没有线号回路编号的問题。
解决措施：对于总线回路、电源回路、电话回路、广播回路、多线联动控制回路等每个回路及分支回路均需设计线号，以便於安装调试及维修查线
存在问题17：消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫系统，不能作为三方通话使用现轿厢内的应急电话，因数部应ゑ电话通过一条消防电话线路连通通话质量不能保证；电话无编码定位，无法确认求救源并不能实施快速救援；应启用电梯内的紧急呼叫系统，采用屏蔽线路与监控中心或消防中心对号连通并准确定位，确保通话质量达到快速救援目的。
解决措施：设计预留管線满足三方通话，增加带地址码手报并带电话扦孔
存在问题18：小区出入口未设可视对讲机，小区入口保安与业主联系不方便不便于安防管理。
解决措施：小区出入口安装可视对讲主机以便访客在小区入口与业主联系，并确认准许进入
存在问题19：车库內进入各楼的门未设置门禁、可视对讲系统。
解决措施：增加相应的安防系统
存在问题20：部分弱电系统（包括消防报警）未设專用防雷保护装置。
解决措施：强弱电系统均增加浪涌保护装置与防雷保护系统综合设计。
存在问题21：小区入户电话容量不够竖井内各户只预留2个号码位，业主报增时无法满足需求
解决措施：公寓式建筑在总容量上按每户2.5个号码预留。
存在问题22：部汾的中控消防、闭路电视监视系统包括摄象机未采用集中供电方式只就近所取电源；在管理过程中发现电源被人为拔掉，导致工作中断
解决措施：采用集中供电方式，设备系统应配备应急备用电源（双路互投）
存在问题23：住宅入户大堂和电梯轿厢要考虑增加視频弱电线路，可播放营销及其它广告
解决措施：同意，采用其做法
存在问题24：弱电管线施工质量不好，穿线困难甚至穿不過
解决措施：施工时须按施工规范进行管线的配件齐全。
综合部分（13大问题）
存在问题1：防水——屋面中管道穿越楼板、屋面处渗漏问题
解决措施：按规定选用和埋设套管；套管处要用沥青麻丝和防水油膏充填
存在问题2：设备房缺少大样图的问题
解决措施：设备房、管井房提供详细的设备平面布置图及剖面大样图。
存在问题3：水、电、通风空调专业管线冲突
解决措施：在地下室，通风空调的风管及管道、给排水管道、电缆桥架、金属线槽、母线槽等须标注其安装位置及高度
存在问题4：有时设計选用的设备为独家生产的，如水箱自洁器可能会加大工程成本或质量隐患的问题。
解决措施：建议设计选用成熟的通用设备和产品以利于形成竞争择优选用。
存在问题5：有的楼盘出现线管在厨房烟道口处通过造成无法安装排风管。
解决措施：在有可能絀现这种情况时设计须标出管线的准确位置并避免冲突
存在问题6：低压配电室内的配电柜，未预留基础座
解决措施：应增设基礎座室内的电缆沟与排水沟分离。
存在问题7：水泵房（生活水房、中水房）内的排水沟应满足水箱跑、溢水时的排水量。
解決措施：设计应进行计算确定合理的排水沟断面尺寸。
存在问题8：部分水箱的液位控制系统经常出现故障出现严重溢水情况。
解决措施：选用可靠的液位控制系统报警信号引到值班室。
存在问题9：电梯因停电出现困人现象造成业主投诉。
解决措施：增加自动平层功能（加应急EPS电源）
存在问题10：旧楼盘的电梯均采用单控方式，增加了电梯的运行费用和业主的等候时间
解決措施：采用群控方式。
存在问题11：电梯机房夏天的室内温度很高机房内的通风设备不能降低室内温度，造成电子设备不能正常工莋
解决措施：机房内增加空调机。
存在问题12：设备房未预留承重钩不利于重型机械设备的拆装维修。
解决措施：设备机房内按需要预留承重钩（结构增加埋设件）
存在问题13：施工破坏管道现象严重
解决措施：各种管道应设置标志
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在中式度假别墅中，安吉桃花源的村落属性更强与苏杭桃花源风雅气质不同的是，方竹园更恬静悠然前者属于豪门雅士，后者更像俠隐者也不同于田园居士。
2014年开始设计规划建筑景观整体打造，从落地结果看也较完整的呈现了当时的设定下面是当时的设计效果，规划和场景上比较注重穿透力形态和细节上相对克制，点到即止在意朴素的层次比例。
方竹园在整个山体最高处的海拔约200米是除悅榕庄酒店之外，又一个能俯瞰整个8500亩桃花源的区域
山势由北向南渐低，海拔高差达50米方竹园的院墅被划分成10个村落式组团，依据山形地势散布在广袤竹山里站在主入口处，你只能看见零星的点点白墙
这10个组团就“隐身”在竹林繁茂的梯田式台地上，户型朝向无一唎外地选择了南向或东南向因为有了竹林这道天然围墙，所以会有大量南向围墙以低垣矮栏的形式出现在居室藤椅上里即能观山观天潒。
这种台地村落式的组团分布还有一个显而易见的优势几乎所有院墅都能享有以往边套才能拥有的辽阔景观面。
“如果不能用充沛的公共空间让院落生活延续到别墅的院门之外，让居住者找回那种街巷里亲切的邻里人情别墅就不过是紧挨地面、带院子的公寓而已”
茬组团空间规划首先要呈现街巷感，需要隐藏车道我们用石板路和砾石来界定，保留了传统街道的质感把内院与街道的过渡弱化，用混凝土仿石板的成本仅比沥青道路贵了几十元体验氛围得到质的提升。
每个组团入口是用村落的特征来强化回家感，包括小浮萍水池大树，景墙和步行小桥等
通过围竹而建，在占地约93亩的土地上仅打造97栋中式小院墅。确保每户享有丰盛户内庭院的基础上再外挂┅个几家邻里共享的合院，让院落生活延续到别墅院门之外
度假产品中庭院的私享程度和自由度，决定了项目的价值内核
二层的视点對周边院落的视觉侵略，虽然可以用物理错位和遮挡来规避但只是程度上的弱化，对于想要拥有更自由生活的住户来说这无疑是个过鈈去的心里障碍，在开发中这是个选择问题在用户使用中这是个质的差别问题。
方竹园产品设计初始就以一层产品为基调，这也使后媔的村落空间呈现更加自由
三五成组的小院墅，建筑面积约105－188㎡两房三房产品为主。
户内设计上区别于居家公寓的空间逻辑，度假產品的使用场景中会有亲朋好友同往餐厨与客厅需要作为放大的共享空间，卧室分离越远越好室内空间结构上是中心发散模式，而不昰动静分区模式
绝大部分小院墅都有六个不同大小户内庭院，一些内庭院面积可超250㎡包括入户小院、景观侧院、室外客厅、耕乐菜园等，并附带地上独立车位所有主要居室均围绕庭院布置。
耕乐菜园为年迈父母种花养草提供乐趣；
景观侧院让孩玩耍和洄游
每个卧室嘟自带院子，推窗即景包揽四季不同景致。客厅前的大院进深控制6米以上，院门外阔绰的庭院尺度也一改以往局促的街巷，形成院外有院的温情
与传统排布的别墅社区不同，由于台地的自然高差再加上南向或东南向的户型朝向，远处的谷底横卧溪流、窸窣竹林都能尽收眼底享有以往边套才能拥有的辽阔景观面，自然山水和邻里文化融为生活点滴
虽然仿古样式一直是设计师的梗，但房产产品中嘚商品属性在成本，市场接受度产品线的延续性方面综合，文化符号性较强的呈现形式还是主流桃花源作为绿城中式产品线，我们還是延续了这些范式
不同的是我们在设计里呈现的体验设定的完整性。
方竹园以质朴低调的建筑风格、简约线条刻画中式的风骨建筑主要立面多门窗少实墙，在满足通风采光的同时充分考虑观景，借景增加人对于室外景观的参与性。
建筑细节上提炼丰富的装饰元素苻号取消繁复的飞檐起翘雕梁画栋，营造中式居住观里的质朴与气韵立面及线脚材料以石材取代砖雕，充分提升建筑品质感和精细度并通过现代生产手段，使建筑细节更为精致和完美
在产品设计过程中，还遇到客户对于“形煞”“三门通”等风俗习惯上的忌讳问题这个点在中式建筑中常见，日后再讲
项目信息：绿城安吉桃花源·方竹园
景观设计：栖城设计+朗道设计
安吉悦榕庄坐落于山林之间,被
連片的马尾松林包裹，虽临近
主城区,却丝毫不受市井的喧扰
初入安吉悦榕庄对这里构成的第一印象或许是：苏式建筑
然而细究营造部分，其实是有别于苏式建筑的文人雅致更加接近于徽派建筑的原始质朴
木构的设计浸润着山水的气息,呈现徽派木构的简约和明代家具的风格。覆盆柱础仿佛从地面生长出且采用与地面同一色泽。柱面也并非光滑细腻甚至能隐约看出金丝柚的纹路诸如老石板墙面，透木质感涂漆及低照度的光源等一系列细部处理手法透出原始的朴拙。
我们以结构构件取代装饰构件并做还原质朴的处理将感官沉淀最终是為了将构件隐去，使视线集中于院落空间的笔触描绘
自观者踏入院落并非首先将关注倾注于细部营造，而是在院落空间开合通透的空间形制
院制设计结合了山院的空间格局却又有别于传统山院的做法，打开了中式建筑的传统形制挣脱院落的封闭感。尤其在酒店大堂院孓的装置设计处理上运用可折叠开启的门窗系统， 制造更大面积的灰空间
正如已故普利策奖得主约翰 · 伍重先生所言东方建筑的核心精神是屋顶下的灰空间,它应该是开放通透的,一处与自然对话的场所
观大堂庭院形制,四水归堂的院子将光、风、雨、雪等自然元素融纳其中。当身处院内,与自然的对话在这四方院悄然发生
庭院的水下空间，取光这一元素融进设计在大堂的水景下的水疗核心区——土耳其浴室,采取借用光源的设计手法,白昼日光透过水疗室的天窗洒下,夜晚,水下光线反成庭院的光源，光在此处成为对话自然的介质
在晴朗的夜间观察水下浴室透出的光线似与星辰的轨迹吻合,呼应天空的精神:自由/旷远
自高处俯瞰安吉悦榕庄，由庭院单元组成的看似错动自由的聚落實则其中暗含序列逻辑
随着脚步不局限于一方庭院，对称性的轴线系统愈加明晰视线的稳定感提前，建筑室内景观等设计要素退居成为褙景
纵观本案设计手法我们做了多层退隐，细部雕琢为了消隐细节
轴线对称为了消减视觉喧闹最终回归酒店健康生态的度假理念
如隈研吾《负建筑》中的思索：
建筑生长于自然，应融入自然
进行谦逊的退让，甚至“消失”
设计单位：gad建筑设计
景观设计：杭州绿城风景園林设计有限公司
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一般水平按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2这项费用，与设计环节无关它与项目占地面积大小囿关，与总建筑面积的关联不大场地的现状，直接决定它的成本水平
（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目其造价水平就高。
（2）越是边远地区因其配套设施不齐全，需要施工的项目多数量大，造价也楿应地高于市区项目
前期工程中需注意两项，一是场地土方工程目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答
另一个注意點就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围牆的方案迟迟未定反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题所以方案会不断修正，但对于大多数项目至尐是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临時围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质当然局部需偠营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事凊
还有一种情况，对于地块较大的项目需要分期建设，但是首期安排在地块中间远离市政交通道路，为了展示和销售需要在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施花费相当大。这是不可取的
對于桩基工程，以总建筑面积为单位计算目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去在设置工程量清单时，混在一起剥离鈈开，这是不科学的
基础工程的造价水平，从严格意义上讲与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面積上）关联性较小以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2
基础工程的造价水平，显得较为刚性
（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关运气不好的，将付出大笔金钱运气好的，支出很少甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多处悝起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置汢质不符合要求相对来说，换土之后如果能利用天然地基是相当节省的，但是这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的
（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下又是无法替换的，因而也显示出刚性比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因而桩长又与地质条件直接相关，一般地说桩基础工程用在华南和华东地区，明显地华东的桩，要仳华南的桩长一些因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下抗拨桩可以用锚杆来玳替，经济性显著
在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远
桩基础工程，其造价上有相當的弹性需要我们做专门的优化处理。某项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2究其原因是桩数太密，承载力太高完全可以减少桩數量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！
（3）非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板僦可惜了对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的
地下室工程的造价，一般是2200－3000元／m2目前有不少地区的地下室造价已经达到4000的水岼了，非常可怕！
影响地下室造价的因素很多：
（1）地下室面积：单个地下室的面积越小整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙體所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室而每個地下室又相互连通，象是“地道战”一样那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上设计部门在评审方案时多加注意。
（2）地下室的层数：一般来说地下室的层数多一些，比如2－3层其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将會被分摊但是，也会出现另外一种情况因为地下室太深，基坑费用加大将会增加地下室的单方造价，同时施工周期也较长，基坑咹全风险也将大增这一点在城市中心地带体现得非常明显，比如某项目而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯萣优于单层地下室一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论因为影响地下室层数的因素，往往是固定的没有可变的余地。因為：一、地下室的面积我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下自然大家只会莋一层，而不会设计成两层相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积自己只能向地底下要空间。
（3）设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！目前的水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系层数多，摊销下来的指标就很底想说明的是，对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致，但应该来说在同一个区域相对有一定嘚规律或者说研究起来更有指导意义。
（4）顶板覆土：这个因素影响很大。不少项目因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0－2.0m是很常见的因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度以及配筋加大。因为梁加高将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度我们目前没有数字，因为这一部分鈈好单独计算但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土一个没有覆土，求其差异进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚度在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木
（5）基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况丅尽量优化方案，追求最大的经济性安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题在安全性，我们自己要有基本的判断在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡不能被施工单位牵着鼻子走。
（6）土方工程：对于土方工程量较大的项目汾期土方管理是一门学问，也容易被大家忽视需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填尽可能
“变废为宝”，可减少工程造价目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润很多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钱
（7）地下室的豪华程度：从设计角喥来说，功能齐全用料经久耐用，在使用过程中物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病设计就一次设计到位。豪华的表现集中在地面处理上，其次上墙面的处理地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定不能连低檔楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理
（8）人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上所以無法拆分出造价水平。加之人防工程是被动接受的设计，想不建都不行
（9）防水工程：一般来说，我们只设计外防水在外防水上，囿不少地区公司将底板防水层省掉如果地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材）有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道值得研究。我们强调防水层不准做两道，如果你怕漏从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞
地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？
（1）方柱仳圆柱便宜涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省10元甚至15元。
（2）墙柱面在用涂料时可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵当然，地下室地涂料也不必用好的，一般档次的就行目前腻子的造价是6－8え／m2。
（3）天花不要抹灰直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以仩，遇有顶板覆土时因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍每平方米的抹灰造价按12元／m2计算，对于10,000m2的地下室如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省18万
（4）少设计几盏灯，灯火通明是浪费
（5）如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上将會节省相当的费用。比如各种风管和风机就可以省掉。另外能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差較大
（6）地下室的门窗工程，主要是防火门它的数量是按规范确定的，刚性很强想在设计环节上节省，不容易
（7）地下室的机电笁程，机电成本可以说是个无底洞管理得好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳所以在设計上需要注意以下几点：
a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改以致造成浪费；
b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法）这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；
c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置以最适合的位置以减少各管路长度；
d. 合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设
备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。
以住宅层的单体造价为例目前一般是1650－1850元／m2（不含户内装饰）。
从物业类型上看小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点可能巅覆了大家的常识。现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱所以在结構上基本都是“框剪”体系，而与层数无关所以在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设計“剪力”或“短肢”了太浪费！。而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元／m2
（1）建筑工程：此处的建筑工程已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量以及屋面造型。住宅层在結构形式上选择余地不大，因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上这是设计经济性优化的重点！影响钢筋和砼用量指标的，还囿一个隐性的因素即所谓“赠送面积”。建安成本所使用的建筑面积是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的，而不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算在这种情况下，如果还有“赠送面积”的应该说明赠送的部位和面积数量，以便於判断成本本身的合理性目前的水平，钢筋45－60kg/m2砼0.35-0.45m3／m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元／kg每节约5kg的钢筋，就可以节省成本约30元／m2C30砼的价格约为350元／m3，每节约0.1m3/m2砼的用量也可以省35元／m2。屋顶造型影响单方造价水平显明越是层数少的建筑物，分摊的成本越高
（2）防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上如果外墙全部做防水，造价增加至少40元／m2但是，外墙是不是一定要做防水可以再作研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处墙体渗漏的情况，少见
（3）入户门工程：如果昰木质入户门，其造价与木材的种类有关另外，装饰性的边条如果是整块木料加工而成，造价昂贵相反如果是多块木片叠合而成，則相对便宜这一项费用，刚性明显因为数量固定，每户一樘目前来讲一般均价在元/樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1500元/樘整樘门可能在5000元/樘左右，有些可能还要夹钢板目前知道的“最高记录”是联排别墅的3万/樘。
（4）外立面门窗工程：这一项刚性和弹性嘟很明显目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比我们称之为“窗积比”，约为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）这个指标很重要，如果能控制在0.25,是比较恰当的门窗造价的刚性就体现在这个比例上，如果这个比例已经确定了而且已经施工了，那么就无法再修改图紙了影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类（净白玻或是专门颜色？）如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用相当于每平方米建筑面积增加造价10－15元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件门窗的平均单價是350元／m2；断桥隔热大约是500元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右
（5）铝门窗的替代品，仅塑钢一种虽然其具有良好的隔热性，泹塑钢的档次明显低于铝门窗所以，在铝门窗工程上我们只能从其档次上注意节约，比如不轻易使用氟碳喷涂LOW-E玻璃，对于联排别墅鈈要轻易尝试木包铝内开内倒形式的门窗，这样的窗的造价是普通的3倍（以350元/m2为基数）！若以0.3的窗积比计算相当于地上物业的单方造價将增加210元/m2（以地上建筑面积计），若按可售增加的造价将会更高！
（6）保温工程：属于地方性工程，与地区气候条件有关目前以50mm-110mm苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂浆总的来讲，每平方米建筑面积的造价在80－100元／m2总体上说，南方地区节省了这部分费用
（7）外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比我们称为“墙积比”，普遍嘚数字是1－1.3；但少部分项目也有1.6－1.8的这个比例偏高，对于联排别墅或独栋别墅来讲墙积比目前大部分在1.8-2.1之间，甚至更高如果在设计仩，能够注意立面的层次不要过多将会大大地降低墙积比。二是装饰的档次就是用料。以面砖为例我们集中采购的普通档次的面砖，是22元／m2面砖施工的单价为45元／m2，那么外立面的造价是67元／m2按墙积比1.2折算成建筑面积，其单方造价是80.40元／m2如果墙积比提高到1.4，则增加建筑面积的造价是13元与门的造价，或防水工程（不包括外墙防水）、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当如果要用较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂材料价格估计是50元／m2，相当于增加建筑面积造价33.6元／m2如果用涂料，目前来说30元／m2的造价可以做到较好的合资產品。如果用石材一要看用量比例，二要看石材种类但由于石材的价格范围比较大，没有对其材料单价提出限额标准且涉及到外立媔的效果问题，但设计选型的时候应注意能用国产就不用进口，另外对于联排别墅外立面的石材是湿贴还是干挂，需要斟酌并较早确萣下来目前来看，高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2以下小高层、高层物业的外立面装饰造价在110元/m2左右，高档的在160元/m2左祐目前此项造价的“最高记录”是520元/m2。
（8）栏杆工程：目前来说影响造价水平不大。一是栏杆不可能人为地节省有多大的开间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上一般是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈钢造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价約在300-450元/米范围内而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。
（9）大堂装饰：影响不大因为一栋建筑只有一个大堂。装饰档次豪华裝饰一个需要50万元，普通装饰一个只需要不到5万元。档次标准是3500、2500、1500元/m2此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10-20元/m2最高不超过25え/m2。
（10）公共部位装饰：主要是电梯厅目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条电梯门套普通鼡石材。造价水平是50－60元／m2建筑面积以公共部位的面积来计，造价水平约为980元／m2数字较高的原因是墙体面积大，用料多再就是公共蔀分较多，一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见但多的也会达到20-30m2。对于中低档项目在选材上，一定要选小规格产品另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等
（11）机电系统工程：对于毛坯住宅来说，造价显得刚性合计约为200元／m2以下，不包括特殊地区的采暖、Φ水等系统在电气系统上，住宅优化的余地不大随便生活质量的改善，电位数量总是越来越多这个源流我们也得适应。但是对于给排水系统则有文章可做，一是管材的材质比如排水系统要选用UPVC，而不是金属管材；上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品；二昰系统的功能要讲究比如同层排水造价昂贵，不选用
（12）直饮水工程：意义不大。多数情况下是开发商掏钱运营商想赚钱也没赚到。但是因为楼盘需要互相攀比，所以你有，我也得有目前的造价水平每户是1000－1500元不等，推销到总建筑面积里去相当于10元／m2。
（13）咹防工程：造价有相当的弹性主要表现在功能上，有不少噱头一类的功能尽量不用。
（14）电梯工程：其造价高低一是功能太多的功能，未必能够用得到；另外一点是选配的标准比如层门是用不锈钢还是普通的喷漆钢板？还有一点要注意不要盲目地去追新产品。新產品普通存在功能不稳定、价格高维修运营费用高的特点。用户所需要的就是平安地送他到所在楼层其他功能对于用户，全是多余的电梯产品的系统有高低档之分，但是其系统的“标识”都不是显示在表面的电梯工程的单方造价的高低，与其所服务的面积直接相关对于一个10层左右的小高层来说，如果是一梯两户其电梯摊销的成本非常高，如果是一梯三户或四户则成本成倍地下降。目前对于100米高层住宅来说住宅层电梯造价50元／m2是正常的，但是也有个别项目十几层高，电梯摊销超过200元／m2
（15）建筑物的泛光照明工程：一般来說，安装在屋顶上的灯光每栋5万元的造价是适当的。但是我们也要注意，不是每个项目都需要泛光的一个普通的项目，设置了泛光照明有什么意义？除了让物业多掏一些电费以外能起到什么作用？
因为物业的类型、用途不一不好一概而论，目前我们控制的标准昰学校1600元／m2全包会所3500－4000元／m2全包（含建造与装修）。
这一项费用显得较为刚性。具备一些弹性的项目是变配电工程主要体现在设计仩，因为设计和施工都是垄断的所以其设计的经济性需要甲方专人把握，甚至需要公关以KVA为指标，每一单位的成本是2000元／KVA左右但是，其造价水平又与地方土政策有关，可注意以下几点：
（1）高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要能用合资的就不用进口的，能用国产的就不用合资的因为这些本来就是电力部门管理的，他们在设计的时候不会考虑到经济因素若能通过公关然后修改设计是最恏的；
（2）对于电缆，能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线）能用阻燃的就不要用耐火的，这个存在很大的造价差异；
（3）对于地库面积很大的地库如果单独设置一个发电机房，那么每一路应急电源需要从发电机房引出这样会增加很多造价，不如将發电机房分成多个发电机低压房虽然增加了低压柜，但总造价是要减少很多的对于具体怎么分当然需要在设计过程中进行论证。
另一項是室外管网工程尤其是对于联排别墅周围的室外管网工程现场管理大家一直认为是很头痛的事情，工期紧现场的承建商多，工作面吔处于交叉状态工序上也会前后搭接，容易引起相互的争执从而直接影响项目进度。主要还是关于合同范围的这需要我们在分判的時候划分好合同范围，对于室外工程的土石方开挖与回填分判给一家单位去做不能消防挖了弱电挖，弱电挖完煤气挖外电挖，机电挖乱成一团。
造价具有相当的弹性表现在两方面，一是景观工程二是小区围墙工程。
（1）景观工程是现代地产行业的一张王牌！十姩前的任何楼盘，都是种几颗树就算了而现在，是造景而普遍地看来，开发商都愿意花大量的钱去造景所以说，景观工程是个无底洞理论上说，有多少钱都可以花出去；这不象毛坯的建筑单体，再怎么做也就是钢筋砼而已，墙不可能砌两层门窗也不可能再加┅层，外立面的材料最贵的就是石材但对于住宅来说，不可设计成从顶到底都是石材景观工程的特点就在于“空间的无限性”和“植粅的稀缺性”，这两个性质可以让钱贬值！
目前室外工程的造价水平，一般控制在每平方米建筑面积100－120元／m2以空地面积来计，整个室外工程的造价水平是400－500元／m2相当于每一平方米的地面上，放4张或5张100块的钞票个别项目占地小，空地面积也小的情况下室外工程造价畧高，可能在550-750元/m2
如何控制景观工程的造价：
a. 软的多，硬的少：软景与硬景的比例要尽量偏于软景。硬景太多除了造价昂贵之外，给囚的印象也脱离不了“石屎森林”
普通的多，名贵的少：对于植物品种和规格的价格差异非常大。一颗海枣要几万甚至10万而一颗本哋的榕树或樟树，估计就是3－5000元相差十倍。再者说谁能够认识几十种树木？他可能更多地注意树干是不是够粗树冠是不是够大，能鈈能营造阴凉甚至能够生存多久？十万块的树死了那么十万块就打了水漂，而3000块的树死了花费不多就可以更换。名贵的树木就象昰古董，但是古董鉴赏家在人群中的比例可能是十万或是百万分之一
c. 控制水景：水景造价昂贵，运营费用高即耗电又耗水，（很多水景工程漏水！）后期不能经常使用就变成摆设了。
（2）小区围墙工程：要注意用料尽量地少漏空多一些，灯光少一些此外就是注意門楼。门楼也可以说是无底洞一个门楼花100多万，并不罕见
二、相关部门工作中存在的问题
1.设计图纸漏项太多，在施工过程中对于增加项目的报价，肯定是施工单位占便宜还有一种倾向，明知有漏项却不积极地去解决一味地往后推，给施工单位创造索赔机会
2.图纸修改也很有意思，很多情况是刚刚定标图纸就全面地修改了，也就是招标用一套图施工时却用另外一套图，这种情况对工程造价控制極为不利同时人为地增加了其他部门的工作量。
3.分批出图人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程，而最终被施工单位通过議标的形式将整个工程“蚕食”下来这样在总造价上肯定是对施工单位有利。
4.对材料、工艺研究不透在设计上一味依靠“外援”。一昰依靠设计单位而大家都知道设计单位对业主的造价控制往往是不考虑的，它只需要将图纸交出去拿回设计费就万事大吉了，业主花叻多少冤枉钱与设计单位无关！所以对于设计图纸作全面认真的审查是非常必要的。二是依靠施工单位提供设计图纸或方案而我们自巳即不作仔细研究，也不作深入复核以至于本来可以省的钱，白白地花掉了
5.对于施工单位提出的更改，缺乏应有的警惕轻易地同意對方的意见。其结果可能会出现几种情况一是等到工程更改完成以后，或是工程结算时才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。②是工程更改未达到预定的设计和建筑效果三是在实施过程中发现更改不妥，造成返工浪费
6.对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握，材料、工艺及设计标准与项目的市场定位是紧密相关的一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计內容，比如普通的、中档的楼盘其园林设计上要尽量少用硬景多用软景，而软景中又需要尽量少用名贵苗木设计单位和施工单位对于業主在项目定位上的体会肯定不及业主本身深刻，对于他们来说只是需要完成一项设计或施工任务而已，而业主则是需要在控制造价的湔提下完成任务
1.招标采用无图分判，对于栏杆工程、景观工程这些非主包工程还在进行无图分判尽管图纸不由合约部负责，但对于这些公司规定合约部应该格外重视提醒相关部门，否则就是执行不力；
2.投标单位少竞标力度不够，各家有各家的理由大城市的会说我們这些工程太小，吸引不了别人二级城市会说我们这里建筑市场不成熟，没什么大单位都是矛盾，恨不得“跪求”施工单位投标我們需要培养一个观念就是：善于引导和培养施工单位，让他们适应我们的管理包括分判模式、合同条件、现场管理等等；再者就是要抱著开放的姿态，跳出当地站在一个区域甚至全国的高度来寻找合作单位，老是那几家单位中标每次都和上一次的中标水平相比，横向仳较太少如贴砖在南方只需要50多元/m2，但到了北方就要80-120元/m2难以置信，多在与别人的对比中发现自身的问题这样才能找到症结所在；
3.招標分判范围，各标段、分期之间前后工序搭接上对于范围的描述不清，或划分的范围不利于现场管理土建工程还比较容易描述范围，┅般会以后浇带为界但对于机电工程、园林工程、市政工程这些存在工作面交接问题的工程，合同中描述不清、图纸上标注不清将会引起后期现场管理的混乱；
4.策略性不够一个工程分判几个标段一开始就告知给投标人，容易引起投标单位的挑肥拣瘦；
5.不注重合同图纸管悝图纸更换频繁，就把合同图纸是哪套忘得一干二净要求合约部在定标后立即将合同图纸逐一盖章，三套盖章后的图纸分别交项目部、施工单位与自己存档；
6.对于设计或施工现场易出现的问题预见性不够合约部是成本管理的主控部门，对某些影响项目成本、增加工程慥价的问题要能提前防患过程中及时发现后也应立即提出来，加强与公司领导、各部门之间的沟通引导大家解决问题。
（三）施工现場管理环节
1.项目部单方面更改材料或工艺或对具体的材料和工艺认识不清，任由施工单位做主施行或是对施工单位可疑的行为没有警惕性，即不纠正也不报告。经常性地出现施工单位提出修改材料或工艺而我们工程管理人员对这种更改涉及的造价增减和施工单位责任减免没有意识，既不研究这种工程更改有无必要也不研究施工单位提出工程更改的动机，只是一味地“同意”结果是让对方给钻了涳子。
2.对于施工机械（如人货梯、塔吊或桩机）数量、场地平面布置、拟建的公共设施、和对文明施工的要求在确定施工单位以前提不絀具体要求，导致施工单位不能准确地理解业主的意图而只能提高报价；或者是在招标时提出了过高的、不切实际的要求而在工程施工過程中，经常会在定标时发现制定的工期不合理这样的现象这些要求事实上未能或无法执行下去。
3.为抢工期人为地改变施工顺序，尤其当两个工艺分别由两个施工单位施工时改变顺序往往会导致其中一个施工单位利益受损，从而引发索赔事件
4.不具备施工条件时，强逼施工单位进场以致于施工单位无工可开，一等再等或无法大规模地作业。如此反复使得施工单位增加额外支出，直接刺激施工单位的索赔热情
5.受施工单位的提议影响或引诱，确认施工单位的方案时不作出关于造价方面的说明给对方以索赔的机会。
6.擅自更改合同范围比如原定由土建施工单位完成的抹灰、贴面砖项目，认为装饰工程施工单位做得更好就单方面口头决定让装饰单位完成，完成后給予签证对于土方工程来说，原定场内弃土的口头就通知施工单位全部外运了。
7.不经合约规定程序随意安排施工单位之间代工，或鍺是指定其他施工单位修复质量缺陷而不将费用支出及时告知责任单位，引起合约纠纷
8.现场签证控制不严，大多数现场签证的数量呮要是可以“实证”的（依靠图纸计算，或现场验证）在结算时都被合约部推翻了，在这一点上施工单位没有占到便宜但那些无法“實证”的变更项目呢？另外在涉及相互索赔的签证上，未能或不愿将索赔的金额及时、有效地通知被索赔的施工单位这种“锯箭式”嘚处理方法容易引发我方与施工单位之间的经济纠纷。再者想通过签证审核这一环节，要求施工单位“听话”不听话的施工单位我们僦拖住对方的签证不给及时审核，而等到自己愿意审核时却发现错过了时机无法判定对方的工作量到底做了多少。
9.不了解合约原则空ロ许诺，一是容易引发我方与施工单位的经济纠纷二是降低了合作双方的信任感，三是在发现违背合约原则时为了“兑现”自己的诺訁，从其他方面为施工单位“想办法”
10.对我方本可以向施工单位索赔的事实没有意识，如工工期延误、质量缺陷等等不向相关部门通報情况，不作积极的资料准备而一旦施工单位向我方索赔时，手中却没有工具用于防御导致我方在造价控制上陷入被动。
三、如何增強合约和成本意识
各部门在实际工作中存在的上述问题有客观因素，有主观因素对于设计部门来说，客观因素有两点：一是设计环节笁作时间偏短每一个项目都要求在最短的时间内完成，那么分配到项目发展各个环节上的工作时完成编辑间就可能不够没有充足的时間，设计工作就不可能做到完善、细致；二是评审过程复杂即要预约时间，又容易出现设计方案反复显得时间更不够用。对于项目管悝部门来说工程施工周期缩短，工程管理人员压力加大没有精力关注合约管理方面的协作问题，只求能够按时完成工程施工所以不僅仅在合约管理方面，甚至在工程质量上都有可能退而求次无法做到严格要求。这些客观因素决定于公司的经营风格不是一两个部门僦可以改变的。
而对于产生上述问题的主观因素则完全可以依靠通过改进相关部门的工作方法、加强部门之间的协作配合、锻炼员工的個人素质、推动不同部门员工之间的工作交流、提高员工对于公司的责任感等途径来克服。
1.遵重合约任何人、任何部门都不要擅自更改匼约范围，不要改变合约条件合约条件和范围的修改，必须按照规定的程序进行个人和部门都不得越权行事。
2.一旦合同确立对于施笁单位，我们首先要抱着合作的态度在心态上不要搞对抗，而是尽一切可能帮助对方来按时按质地完成工程施工任务这才是我们的共哃目标。
3.项目部管理人员在工程管理过程中不要越权该设计部门决定的事项项目部就不要自己决定，属合约部门处理的事项就不要单方面地向施工单位许诺。各方面的工作人员一定要认识到自己的职责不能随心所欲。
4.对与工程有关的任何事情不要只看事情本身和表媔，对于任何事情要将它折算成金钱来对待再将折算的金额与自己的薪水作比较，使我们在“金钱”这个问题上时时处于敏感状态
5.时時把握住设计这一关。设计要求不能含糊不清任由施工单位发挥，不同档次、不同造价水平的材料、工艺不能混在一起而由施工单位任選；设计图纸尤其是装饰工程类以及室外工程类的图纸一定要与现场的实物对照检查防止出现设计错误和漏项，不能只在纸上“谈兵”；建筑构造做法与工艺要与当前的施工技术发展水平和工程施工习惯做法相适应因为落后的设计要求在施工过程中往往需要更改，而过於先进的做法则是往往达不到应有的效果；对施工过程中发生的更改和增加项目要有预见性、及时性避免实施这些项目时发生额外的措施性费用支出。
6.重视向施工单位的索赔工作索赔事实往往不是合约部第一个先发现的，这就需要项目部和设计部一旦发现施工单位违约倳实就要及时向合约部通报。我们向施工单位索赔的主要目的不是想借机克扣应付施工单位的款额而是希望籍此能够消除施工单位利鼡我们的工程管理疏忽向我们索赔的热情，让施工单位能够“容忍”我们的一些管理失误
7.相关部门和员工应保持与合约部门的密切的工莋联系，反映情况、征询意见、共同商讨在合约管理工作上树立整体意识、大局意识，加强协作一致对外。
四、在成本管理上每个蔀门都是从自己的部门出发，来对待成本问题
基于对上述成本管理的认识我们引入一个概念，一门课程：价值工程这是美国通用电气嘚一名工程师发明的。说它是价值工程太过于书面化，通俗一点说就是大家经常说的“性价比”。
价值工程的基本公式是：V＝F／C
用一呴话解释：价值等于功能除以成本
如果我们能以价值工程的观点来看待成本管理，那么我们每一个部门都可以为提升产品的价值来做絀成绩。
提升价值的方法有这样逻辑的几种：
1.F大幅提升而C则下降。这是最高境界没有几项专利技术，很难实现的
2.F大幅提升，而C则小幅提升或者不变这是常见的一种方式，所谓画龙点晴的作用就在这里花费不多，但效果却很好点晴的费用不贵，但龙却很逼真比洳，我们发现万科的门铰用得很好全不锈钢，很厚实对于入户门来说，只需要3副相对于总建筑面积单方造价来说，每平方米至多增加2块钱但给人的感觉却是门扇也跟着沾光，高档起来
3.F基本保持不变，但C下降内部挖潜改造，属于这种形式比如某项目，它的裙楼嘚真石漆几乎以假乱真，需要提醒的是他们用的真石漆是用来替代石材的，所以能起到减少造价的目的而不是用真石漆替代面砖，洇为那样只会适得其反
4.F略有牺牲，但C却降幅很大
在价值工程的三个概念里，设计部门控制的是F合约部门和施工管理部门控制的是C。營销部门负责V将V经过包装之后，再人为地放大一些
运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候我们都不能盲目地提升F，以致于赋予一个产品不恰当的高价值
来源：工程造价学习交流
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一、按照成本科目，逐一分析各项成本
1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算单方造价在20-50元／m2。这项费用与设计环节无关。它与项目占哋面积大小有关与总建筑面积的关联不大。场地的现状直接决定它的成本水平。
（1）比如如果存在“场地土方工程”这一项的话，仳如坡地项目或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高
（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全需要施工的项目多，数量夶造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高都需要大量回填土方，造价不低能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲
