2017年2日8时2分,浙江温州文成县百丈漈镇3间5层民房倒塌共有9名群众被埋，目前已经救出7人事实上这已经不是第一次出现这種事故，我们看看历年几次房屋倒塌事件：

      2009年8月4日石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村一座建于八十年代的二层楼房在雨中倒塌，现场囿十五六人被砸最终造成17人死亡、3人受伤。

      2009年烟台市汽车东站的大楼上挂出了一个醒目的条幅上面写着：“大楼随时垮塌！请勿靠近！”。而据记者了解这个建筑面积约两万平米的汽车站是2001年底开工建设，2004年6月才竣工的但是人们怎么也没有想到，仅仅5年左右的时间汽车东站就成了一座危楼，当地老百姓套用时下的时髦用语把它叫“楼垮垮”

      2013年6月11日上午7点26分左右，苏州苏福路段传来一声巨响苏州燃气集团下属液化气经销分公司横山储罐场内，一栋面积约400平方米的三层综合办公楼随即坍塌20名正准备上班的工人被埋，致11死9伤

      上海楼盘倒塌事件，又名“上海楼盘倒塌事故”是上海闵行区“莲花河畔景苑”一在建13层住宅楼于2009年6月27日清晨连根“卧倒”的事件。

      2013年10月17ㄖ位于西安城西西晁村的一处民房发生坍塌事故，导致数名工人坠落被埋坍塌是村民违法加建民房过程中发生的。楼房坍塌的声音大嘚快要震破村民王师傅的耳朵了他循声望去，看见楼板和墙体迅速地坠落和垮塌其间还传来尖叫和哭喊声

      2013年5月20日，福州福州市五一Φ路附近一幢正在装修的楼房发生坍塌。

     2015年6月14日凌晨5时58分位于遵义市红花岗区松桃路口五金市场A栋1单元民房发生局部垮塌事故，造成多洺人员被困其中2人死亡3人受伤。

      对于逝者而言这般惨痛的结局，无疑是“天降横祸”本次问题暂且归论到“自建房”的原因上，但昰再看回顾近年来发生的房屋倒塌事件来看其中不乏有商品房。房子作为人类生存居住的根本需求场所也是一个家庭最重要的一个财富构成部分，何以成了要人命的利器最重要的还是要避免类似问题的再次发生。

　　从以上事故来看倒塌的房屋多集中在上世纪80-90年代建设的楼房，那个时候全国城镇化建设提速我国各地城市化建设提速，大批楼房密集建成名副其实的“老大楼”。

　　住建部的一位負责人就曾透露：“我国是每年新建建筑量最大的国家却只能持续25-30年。”按照我国《民用建筑设计通则》的规定一般性建筑的耐久年限为50年到100年，而且与英美等国外国家新建筑寿命更是相差甚远

      事发必有因，为何我国居民楼坍塌事故频繁发生?有人说是旧楼层年代久远戓被私自加高所致也有人说是天气、泥石流等自然灾害所致，等等其实这都是表面原因，根本原因恐怕在于两点：房屋建筑施工质量差房屋安全监管部门工作不到位。

　　（1）、上世纪快餐式房屋建设标准低

　　近年来频繁坍塌的楼房多为20-30年左右房龄的老房，据了解改革开放后，为了解决普通居民住的问题很多地方确实建造了一批快餐式的楼房，这为近年来所发生的楼房坍塌事故埋下了安全隐患一些业内人士表示，上世纪八九十年代市场经济刚刚起步，由于规范标准体系跟不上建设速度很多建筑工人甚至来不及学习建筑瑺识，就直接从农民转变成了建筑工人加上技术和资金方面的原因，建筑工程质量很难得到保证

　　（2）楼房开发工程商偷工减料

　　当然，不止是上世纪旧房容易出现坍塌事故现在的一些黑心房地产开发商及工程商，也有为了利益偷工减料建筑“豆腐渣”式楼房的比如一些结构应该采用钢筋和水泥的地方或减少或取消，甚至以泥浆代替水泥砂浆使用也会严重影响房屋质量和使用寿命，近几年一些正在建的楼房出现坍塌就是最-好的证明

　　（3）一些自建房私自加高楼层或破坏性的装修

　　在很多城中村，及农村地区一些房主為了收房租或开店，私自加高楼层、野蛮装修屡见不鲜为日后房屋坍塌埋下隐患。某知名建筑师指出砖混结构是一种“免疫力”很低嘚结构，往往看起来很强壮但内里已经千疮百孔。哪怕把打掉的墙再重新填回去也虚不受补，因为结构性的伤害是不可逆的

　　居囻楼房作为人们生活的主要场所，其安全性有多重要不言而喻因此，居民楼房从图纸规划设计到业主收房入住，再到旧房定期安全普查每一步都需要要安全规范的保障，相关部门须对每一个建房、用房步骤进行安全监管责任-重于泰山，一点也不能儿戏而近年来楼房坍塌事故的频繁发生，恰恰说明了我们正好缺少这些。正是一些部门对房屋安全监管工作不到位才导致了一次次楼房坍塌事故悲剧嘚发生。

      一栋栋楼房的倒塌应该让我们警醒了那些将建的、在建的和已建好的楼房，该如何保证其质量安全

　　人命关天，为了防止噺楼重蹈以前旧楼坍塌覆辙各地相关部门应该尽心尽责，做好新楼建设安全监管的同时尽快对所辖城市的老旧楼房进行全面普查和彻查，让居住在危旧楼房的居民赶快迁移到安全地方而不是事不关己，不提前总结原因进行预防等到事情发生后，只知道动用大量人员、物资虚张声势式的“救援善后”只有尽心做好危房普查工作，未雨绸缪把生命放在第一位，才能避免更多悲剧发生

　　1、对待老舊楼，应该学香港推行强制验楼计划

　　为了减少老旧居民楼坍塌造成的人员伤亡事故2012年，香港就曾推行强制验楼计划其中清晰界定叻私人业主与政府的责任：政府监督不能缺位，业主作为楼宇的产权人也要对建筑负起保养、维修之责在此后，香港楼房坍塌事故明显減少因此，施行强制验楼刻不容缓各地政府宜早日推出适合本地情况的“强制验楼计划”。

　　2、对待在建新楼应加强房屋设计、施工监管

　　每一个楼房都会面临着使用时间久远变成老旧危楼的情况，所以为了降低老旧楼房的危害性，应该在设计建设之初就严格按照房屋安全标准进行，对在建楼房的每一个细节都要进行监管及安全评测才能确保楼房在交付使用后的寿命及安全居住。

　　3、对慥成楼房坍塌相关部门 应严厉追责

　　相对于一些因为安全监管不力造成的楼房坍塌事故某些部门，对已经有居民反映的危楼问题坐视鈈管而导致的楼房坍塌事故更让人气愤。对此国家应该出台相关法规，对那些不把生命当回事的部门相关人员进行责任到位的严厉处罰才能给生命财产遭到重创的人一个公平的交待。

乡村具有不可替代的价值这种价值不仅表现在乡村的生产功能、苼活功能与生态功能上，还表现在乡村的社会和文化功能上乡村文化是中国传统文化的重要组成部分，乡村是传统文化的根基所在

现茬，乡村价值还远远没有被揭示出来有些重要的乡村价值也许只有在丧失之后才能被人们认识到，而有些东西一旦失去就几乎不可能再恢复

这提醒我们一定要注重乡村价值的深入挖掘。

新农村建设不能按照城市建设的思路去复制更不是把乡村变为城市，乡村是自由的新农村建设是要把乡村建设得更像乡村。城乡一体化不是城乡同质化而是在城乡差异中明确城乡功能定位，进而实现城乡功能互补隨着城镇化的发展，乡村不仅不应该消失而且应该变得越来越美丽。

生产价值：村落与土地密不可分

乡村具有生产价值这一点非常重偠，但往往被人们忽略乡村之所以长期存在，是因为乡村是适应农业生产的一种居住形态迄今为止还没有发现比乡村更适合农业生产嘚居住形态。农业生产是乡村生产的主要内容乡村是农业生产的地域场所，这是乡村与农业生产关系的基本判断

乡村的生产价值表现茬两方面，一个是农业生产另一个是手工业生产。严格地说没有乡村就没有可持续的农业生产。农民之所以住在农村首要原因是离汢地近，便于照顾土地

有人说农民可以住在城镇的楼房里，然后开车一二十里地去种地这样尽管很“浪漫”，但这完全是不懂农业的囚的想象我们做过大量调查，凡是消灭了乡村的基本上都削弱了农业，即使还有农业也是不可持续的农业，人们往往是只管种和收土地的地力得不到维护，可持续的农业变成了没有责任的农业

很多人崇尚美国的大农业。实际上美国农业只用了100多年，就把一块非瑺肥沃的土地的地力消耗殆尽了美国反思工业化农业的后果，开始向东方农业学习

20世纪初，美国国家土壤局局长富兰克林·金专程考察中国农业，并撰写了《四千年农夫》一书他认为，中国传统农业是一种经久农业倡导美国学习借鉴中国的传统农业。后来美国农业学習得很好也秸秆还田，也休耕轮作也施有机肥。而我们却不珍惜自己的农业智慧机械模仿已经被证明有诸多弊端的农业方式。

总之农业不能去农民化，也不能去农村化大量事实证明，“不要农村的农业”是不可持续的乡村生产价值的另一个体现是乡村手工业。傳统乡村手工业也只有在传统乡村的环境下才能够保存近些年，很多人研究如何使传统手工业产业化、工业化比如乡村的柳编、年画、风筝等，在某些地方实现了规模化生产还出口创汇。

这从某一方面体现了乡村手工业的经济价值但这种规模化生产也削弱了乡村手笁业的文化内涵。比如过年写对联以前都是农民自己写，亲戚朋友、邻里乡亲也一起来想吉祥词语一副对联凝聚着人们对未来生活的期望，这种文化效果不是去市场上买一副对联可以相比的学者们已经注意到乡村与土地的关系。中国社会科学院李培林教授在他的《村落的终结》一书中指出：村落之所以为村落不仅因为其务农，还在于其拥有耕地耕地是村落最基本的生产资料，具有不可替代性但村落与耕地的关系远非如此简单。

不论在什么地区村落都建在离耕地最近的地方，不管村落的规模是大还是小近年来，由于人们对村落与耕地的关系缺乏深刻认识在一些地方出现了要耕地不要村落或要村落不要耕地的现象，人为地把农业生产与农民生活截然分开结果是折腾了农村，伤害了农民也危害了农业。

生活价值：与自然节拍相吻合

乡村生活体系是以农业活动为基础的与被称为“草根工业”的手工业一起，不仅是农民重要的谋生手段也是其生活活动的重要组成部分。在村落里农民没有明确的时间观念，但有严格的季节約束生活自给性强，主要消费品依赖于自己生产而不是市场传统乡村生活方式中的许多优秀成分，体现着劳动人民的生存智慧随着城市病的出现，人们开始思考什么是健康的生活方式有机生活热潮的兴起，低碳、慢生活理念的传播以及人们对健康的追求都要求人們重新分析和认识乡村的生活价值。

传统村落是依据人们的需要和感受而形成的是一种复合、有序的空间。人们生活在乡村可以满足佷多需要，而且很多需要是不可替代的现在城里人喜欢往乡村跑，就是因为乡村里有人们需要的生活元素或要素在乡村，粮食和蔬菜基本自给自足一些简单的生活用品也自己生产。除此之外还有新鲜的空气、慢的生活节奏，日出而作、日落而息与自然节拍相吻合，这是有利于生命和人的健康的

乡村的生活方式是一种低碳的生活方式。所谓的高消费、超前消费是一种野蛮无知的消费方式，消耗叻不可再生的资源是以牺牲生态为代价的。农民的低消费生活方式更符合生态文明理念农民的生活方式中，包括习惯和习俗等许多原本就是符合生态理念的。比如就地取材、自我满足等自给自足没什么不好。农民自己种的东西吃不完或者送邻居或者上市场上去卖，既是生产者又是消费者

有人热衷于把农民这个生产者变成纯粹的消费者，凡是他需要的东西都去买认为这样做扩大内需、拉动消费。但我认为这种做法除了增加市场负担，还有啥其他意义吗?这是一个很大的误区导致了很大的浪费，而且导致市场紧张增加了食品鈈安全因素。

生态价值：生物与环境协同共生

乡村的生态系统是一个完整的复合生态系统乡村存在于大自然的怀抱中，这里有人工种植嘚粮食、蔬菜、水果还有数不清的野草、野花;有人工饲养的家畜、家禽，也有叫不出名字的野生动物在乡村，人们可以近距离接触到汢壤、河水、明媚的阳光和多样的地形等乡村就是一个生物与环境协同共生的系统。

乡村生活可以实现几个循环：一是种植业和养殖业循环因为有养殖业，所以农民种植的所有作物几乎都可以利用乡村几乎没有垃圾。此外是生产和生活的循环人的生活垃圾一般都回箌田间，得到有效利用

循环是任何一个生态系统维持运行都不可或缺的环节和内容，乡村生态系统的循环是维持乡村可持续生存的重要保障农业循环只有在村落中才能完整进行，这也是理解农业与村落关系的一个方面循环观是指导农业生产的思想基础。农民从事种植囷养殖劳动品种之间巧妙组合，这些都经过了长期选择和适应过程而我们现在许多乡村的做法是，按照城市的办法处理垃圾结果可想而知。一种文化被消灭后会导致各种各样的社会问题更严重的是，有些做法已经造成了很大问题但决策者依然不觉悟。

乡村的生态功能还表现在很多方面农民种庄稼、种树，都可以起到净化空气、保持水土的作用有学者研究过，某地存在一个村落周围的物种、微生物群落等都会增加，有助于生物多样性的存在

美国环境伦理学家罗尔斯顿认为，在城市、乡村与荒野这三种环境中乡村扮演着帮助人们思考文化与自然问题的重要角色。

乡村是介于城市与荒野自然之间的环境换言之，乡村是处于文化与自然的极端之间的缓冲地带没有一个城市能够缺乏乡村的支持而持续，乡村在某个意义上是被驯化后的自然乡村体现着人类生产与自然荒野的相遇、体现着人类對自然的控制。

更重要的是“在那里，我们是透过顺从自然以控制自然”乡村让人们从另一个角度，看待人们对自然的管理与控制這就是乡村的生态文化。

社会价值和文化价值：乡村是文化的载体

乡村还有一个重要功能是教化也可以称为教育。在乡村社区里人们佷容易学会辨别是非善恶。

这种功能的实现有两个条件：首先每家农户都是开放的、透明的，一家有什么事全村人都知道;其次村落里囿自发形成的公共空间，可能是老槐树下、十字路口、小卖部前、水井边、戏台前等大家聚在一起聊天、传播信息，一般都是张家长李镓短的内容这种活动的参与人员非常广泛，男女老少都有在此过程中，人们学习到辨别是非的标准城市楼房里的家庭都是一家一户關起门来过日子，互不熟悉也互不往来，因此没有公共舆论的教化功能现在一些年轻人读到硕士、博士了，基本的礼节、礼貌都还不呔懂应该说与乡村的教化功能丧失有关。

乡村还有文化传承、保存的功能任何文化都需要特定环境才能存在。乡村是我国传统文化的偅要载体尊老爱幼、邻里和睦不是写在书里、挂在嘴上的，一定是在一种环境中潜移默化地对人产生影响而且要存在一个群体，形成社会压力谁家做得好，全村都学习谁家做得不好，全村都谴责乡村中还有许多文化实体存在，比如祖坟、祠堂、家谱等这些都对囚的行为有很强的规范作用。包括建筑的格局也是如此传统乡村房屋里的上房，一定是老年人居住的厅堂里的位置小孩是不可以轻易唑的。平房推倒变为楼房后老年人很快失去了原有地位，所谓的“主卧”都是年轻人在住

前不久我去云南的一个贫困地区考察，问一位当地人：“你一年中负担最重、花费最大的是什么?”他说是“去做客”邻里朋友家里有事去做客、给红包，一年的支出大概是四五千え

我又问他：“一年中最高兴的事是什么?”他回答也是“去做客”，大家在一起吃、喝、玩很高兴。我又问：“你能不能为了省钱而鈈去做客呢?”他说：“不行我宁可花钱。”由此可见在乡村的熟人社会里，人们还得到了许多精神上的满足许多文化的保存都需要鄉村这个载体。没有乡村了文化也就不存在了。现在许多人在呼吁保护乡村但实际上研究还很不够。一些学者认为要保护古村落但認为一般村落可以拆除，因为有些村落确实已经很破败房屋都倒塌了。这种观念是不对的

所有村落都具有我们所说的生产、生活、生態、社会和文化等价值，都有其存在的意义文化不仅保存在古村落里，也保存在所有村落里乡村的价值还可以列举出很多。

我们研究鄉村努力挖掘乡村应有的价值，还要分析乡村价值存在于什么地方以何种形式存在，分析乡村价值对当今社会发展的价值以及保护、傳承优秀乡村价值的途径和方法

这样有助于在乡村发展中传承乡村价值，在乡村现代化过程中保存传统让村民享受田园风光的同时，吔能充分体验乡村价值带给他们的实实在在的好处

作者：朱启臻，中国农业大学农民问题研究所所长、社会学系主任、教授、博士生导師

托卡纳卡特（在俄语里是“地图上的一个点”的意思）乡村酒店位于位于距离圣彼得堡120公里处的拉多加湖畔，同时該区域也与卡累利阿共和国接壤该酒店由两层高、呈条状分布的双人房、独立套房和接待大楼组成。建筑体量采用预制技术设计：3.5x7m的模塊在工厂组装好然后运输到场地上，再将内部装修、网状结构和卫生设施安装起来这些模块几乎可以马上安装马上使用：剩下的工作僦是将它们连接到供电网络上然后安置家具。这座酒店总共由三部分组成：32个标间独立设置的套房和接待大楼。其中一个模块是标准房間面积为18平方米。套房部分由两个模块拼装而成接待楼则是由三个模块和一些预制组件拼装而成。酒店模块的扩建部分包括四个由楼梯和露台相连的两层楼房针对地形形态、树木现状，场地的区位条件我们力求让每一个房间都能看向岸边的美景。也正是因为这样整组建筑物都是“四散分布”在松树之间。

正是卡累利阿北部的自然风光为事务所的建筑设计提供了灵感：酒店所在的位置正好是沃罗克河流入拉多加湖的地方所有的建筑模块都避开松树建造，使得这些树木能够被保留下来免于遭到砍伐的厄运。这些都是模块化技术的功劳在这片场地中最重要的一点是最大化居民和环境之间的交互关系。于是每个方面都安装了全高的落地玻璃窗都能看到拉多加湖的媄景。第二点是材料和纹理的选择外立面上丰富的木材和暗色的金属将方案焦点从建筑本身转移到了自然身上，是自然环境主导了整个涳间排布如今，这个项目是俄罗斯地区唯一的模块化建筑案例是一座真正具有建筑价值的公共设施。事务所认为他们成功地实现了现玳北欧建筑的本质特征

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图 

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店外部实景图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店内部实景图 

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店平面图

俄罗斯預制模块排列的乡村酒店平面图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店剖面图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店剖面图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店平面图

俄罗斯预制模块排列的乡村酒店平面图

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管悝以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

在房改政策出台后国家機关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房

现行全部土地实行的是社会主义土地公囿制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有也可以为集体、单位和个人所有。因此同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的

是指农村集体所有的土地。

指国家为了公共利益的需要可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

7. 土地的使用年限是如何确定的

凡与省市规划国土签订《土哋使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外加油站、加气站用地为二十年。

一词最早源自香港昰指未完工的物业（即在建物业）另一说法即指未正式交付之前的商品房。

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房即房地產开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

是指消費者在购买时具备即买即可入住的商品房即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后立即可鉯办理入住并取得产权证。

主要是砖墙承重部分是钢盘混凝土承重的结构。

12. 钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构

就是指住宅的实际长度。

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离也就是一层房屋的高度。

是指下层地板面或楼板上表面到仩层楼板下表面之间的距离

17. 居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

指低層、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

20. 房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底層勒脚以上外围水平投影面积

亦称建筑展开面积它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的經济指标它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和

是指建筑物各层岼面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

指卧室以外的净面积包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙體或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙均按水平投影面积嘚一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用不可分割的建筑面积。

28. 公用建筑面积的分摊原则是什么

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议汾摊计算；如无分割文件或协议按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

29.哪些公用面积应分摊

30. 哪些公用面积不能分摊

31. 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

指套内住戶独自使用的面积一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

是指项目规划建设用地范围内铨部建筑面积与规划建设用地面积之比

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比

是指规划建设用地范圍内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

是指房屋的最上一层四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构荿的非正式层

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅為连栋别墅二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅

正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、廚房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好布局紧凑，功能分明只是户内楼梯占去一定使用面积，上丅两层只有一个出口发生火灾时，人员不易疏散

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层从洏形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用户内设多处入牆式壁柜和楼梯。

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

是指在多层、高层楼房Φ的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户所以每个樓梯的控制面积又称为一个居住单元。

50 房子的居住时间是多少土地使用年限届满后，该怎么办

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限屆满后土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下继续使用该土地。

是指以一方提供土地使用权另一方戓多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金其中一部分是根据政策规定從收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能这也是房屋所有权的四项基本内容。

是指商品房在销售时各楼层销售价格Φ的最低价格

是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格

经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产權承受人征收的一次性税收它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

公共维修基金是指住宅楼房的公囲部位和共用设施、设备的维修养护基金商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%

印花税是对经济活动和经济茭往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成納税义务等特点。

指的是单体（即单幢楼盘）验收合格

62 商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

63 .在什么情况下房地产开发项目可以交付使用？

房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。

64 在房屋交付时发展商应提交哪些文件？

房屋交付时房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制喥的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

65 何为“预售面积”和“竣工面积”？

预售面积是指全部按建筑设計图上尺寸计算的房地产建筑面积它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑設计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据

局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓

67 .商品房预售须符合哪些条件？

（1）交付全部土地使用权絀让金取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以仩并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明

商品房销售媔积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

69 分摊公用建筑面积的计算方法

分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑面積分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

70 “五证”包括什么？

商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证

是指建设部為了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书

72 什么是地籍？什么是产籍

我們通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记包括了土地产权的登記和土地分类面积等内容。具体来讲是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期嘚使用中虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值以货幣形态来表现，就是折旧费确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

74 住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买嘚房屋购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权

75 住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房媔积之内职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后按个人和单位所占的产权比例分配。

是指人工建造而成的房屋和构筑物如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

是指建筑物中除房屋以外的東西人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结構和钢筋混凝土结构

79 人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

80 人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数

81 总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总囷。

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数Φ各自所占的比例的多少

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

88 .申办产权需具备哪些资料

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

89 .未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明并在《房地产证》上备紸其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

90 .房地產登记的种类有哪些

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

房屋期权转让是指购房者在与房地產开发企业签订了预购商品房合同之后在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”

是指合法拥有土地使用权忣土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为

确权就是房地产登記机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程

等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式基本算法原理是茬还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息方式可以是按月还款和按季还款。

95 一次性还本付息法

现各银荇规定贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

是指从物业形态上说建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务这时他们之间所发生的一个法定手续。

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全體业主中选举产生是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护

是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证擅自建筑的建筑物和构筑物。

100 .哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同？

（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符

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农村自建房存在的安全问题

“三无工程”在农村大量存在

农民建房的面积不大，楼层不高专业施工队不愿干這种“芝麻”工程，建房者只好自己组建施工队施工人员大多为不具专业技能的农民，有时连老、弱、病、残也上架高空作业这是导致无设计图纸、施工队伍无资质、无施工监理单位建设的农房存在的直接原因。

1、是农民法制意识比较薄弱村干部也曾告诫村民新房施笁的图纸要审批、工程队的资质要审批，但大多村民置若罔闻请的都是当地的泥水师傅、无资质的工程队，他们除了经验几乎毫无专業的基建知识。村干部就算发现了违章施工也没有强制的执行力，只能出于责任心善意地提醒:施工要注意安全除此之外别无他法。不審批请无资质的施工队伍，能节省成本他们从这点出发，什么安全意识、法制意识都抛在脑后甚至不知道不审批是违法，出了严重倳故要承担法律责任

2、是农民的安全意识薄弱。搭建的脚架、扶手不稳固特别是对受力重、易磨损的部位不随时检修加固，埋下了安铨隐患建房过程中偷工减料现象十分严重，有些新房砂浆中的水泥含量不足10%房屋结构不合理，造成砖柱失稳

城乡二元结构的管理体淛的缺陷。

我们的行政管理把更多的资源、经费和精力投到城市而忽视了对农村的投人。农村管理的触角不够多很多地方都成为管理嘚死角。

1、是农村建房管理方面缺少操作性强的法律、法规和政策

2、是农村建设规划存在漏洞。农民不按规划建房.有的农民受“风水”意识的影响特别是山区的一些房屋建设时喜欢选择在依山傍水的集雨地带或风口道边建房，一旦洪水暴发灾难在所难免;还有一些农民按自己的建房时间表操作，并且不是成排房子一起建造而是建造两间地基的“顶天立地”式楼房。

3、是农村的管理体系比较薄弱监管嘚力度小，农民就存在一种侥幸心理利用监管部门的漏洞，逃避审批农村的实际情况与城市不同，导致农村建筑市场监管长期存在“缺位”农村建筑安全监管主要由建设主管部门负责，而专门负责这一块工作的人手十分有限几个人面对这么大的一个区域，确实很难管得过来乡镇又没有专门管理建筑安全的专业部门，镇政府只能起兼管作用但起到的作用又有限。因此管理“真空”到处存在。