看民生 | 重磅！成都市商品住房销售正式施行公证摇号选房（后附权威解读）
为进一步规范商品住房销售行为，维护我市房地产市场秩序，今日，成都市城乡房产管理局与成都市司法局发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》（以下简称《通知》），
要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。
为坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，切实贯彻落实国家房地产市场调控政策，日以来，成都市本着科学管控、精准调控的原则，先后出台多项房地产市场调控措施，房地产市场总体运行平稳。“但是，近期一些商品住房项目中捂盘惜售、捆绑销售、投资炒作等现象较为突出，为进一步规范商品住房销售行为，促进商品住房开盘销售的‘公开、公平、有序’，维护购房人的知情权、选择权、监督权和市场秩序稳定，因此出台本《通知》。”
广大购房者可以放心的是，《通知》明确要求
“全款支付”不得被“额外对待”，同时开发企业不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件，摇号过程将由公证机构作全程现场监督公证，摇号排序结果应当场公示，同时排序时间应在“白天”。
引入“公证摇号”排序选房
“全款支付”不得被额外对待
此次摇号范围暂定在本市房地产市场调控期间，本《通知》印发之日起，全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。
由于一些商品住房项目在准售房源销售上内外有别（房源数量内控多外销少，而不公开透明，购房条件利于内部、全款等少数购房人，而不公平），开盘销售房源紧张，售后房源又由中介机构加价销售，导致社会反映强烈。
因此，《通知》
一是要求房地产开发企业应自取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内，一次性公开全部准售房源及每套房源价格，严格按照申报价格，明码标价，对外销售
二是要求房地产开发企业在开盘销售前，应当制定购房登记规则。购房登记规则应符合国家和本市房地产市场调控政策以及商品住房销售管理规定，不得设置仅有利于房地产开发企业或中介机构内部、全款支付等部分购房人的登记条件，这意味着“全款支付”不得被额外对待。
同时，不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件。登记购房人、摇号选房人、合同签订人保持一致。登记时间不得少于3日。
房地产开发企业在购房登记前，在商品住房销售现场公示购房登记规则、全部准售房源（含户型）、购房登记时间、摇号和排序结果公布时间、选房时间等相关事项。
开盘销售前3日要发布摇号公告
摇号排序时间应在“白天”
《通知》要求及时公开房源。房地产开发企业在新取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内，按照一房一价,一次性面向社会公开全部准售房源。
在实施住房限购政策的区域，房地产开发企业在进行购房登记时，向登记购房人宣讲我市商品住房限购政策，并核验登记购房人的购房资格证明材料后报房产行政主管部门复核。
房产行政主管部门将复核后的具备购房资格的《登记购房人名册》予以保存并及时反馈房地产开发企业及公证机构。复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统。
房地产开发企业在开盘销售前3日发布摇号公告，同时公示导入摇号系统的《登记购房人名册》。
摇号排序选房应使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构作全程现场监督公证，摇号排序结果应当场公示。摇号排序时间应在9:00-18:00之间。
在公证摇号选房结束的10日内，将摇号排序和选房结果公证书报送当地房产行政主管部门。
放弃的房源可按序递补选房
房价不得高于原开盘销售时公示价格
《通知》强调要“依序选房”。房地产开发企业按照公布的选房时间，组织购房人根据选房顺序号依序选房，并当场通过全市统一的商品房买卖合同网上签约与备案系统（以下简称网上签约系统）在线签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》。
因放弃选房所空房源或者按约解除《商品房认购书》、《商品房买卖合同》所退房源，在公证机构监督下，依原公证摇号产生的选房顺序号按序递补选房，房屋价格不得高于原开盘销售时公示的价格。
《通知》对公证机构也进行了约束，要求做好商品房销售方案、销售承诺书、公示的购房登记时间结束后汇总的《登记购房人名册》、经房产行政主管部门复核后的《登记购房人名册》、全部准售房源纳入排序选房范围、公证摇号排序结果、依排序选房结果等保全证据公证。
房地产开发企业确保提交的材料真实、合法。
维护购房人合法权益
登记购房人、摇号选房人、
合同签订人必须一致
《通知》强调维护购房人合法权益。网上签约系统对处于“定购”、“拟定合同”状态的房源予以锁定，一律不予变更合同主体，房产行政主管部门在办理商品房买卖合同登记备案时，对登记购房人、摇号选房人、合同签订人不一致的，不予受理。
同时，严厉查处违规行为。房产行政主管部门加强指导和监督检查
发现房地产开发企业违反本通知规定的
一经查实，一律暂停当期开盘销售商品住房的网签资格，暂停后续项目商品房预售许可或现售备案受理，纳入成都市房地产市场信用黑名单，并在“成都信用网”公开曝光；
涉及虚假宣传、捆绑销售、价外加价、价格欺诈、规避纳税、炒卖房号、首付贷等违法违规行为的
分别抄送工商、发改、税务、公安、金融等行政主管部门；
构成犯罪的
移交司法机关处理。
《通知》要求进一步完善商品住房开盘销售指导意见。市公证协会应当制定商品住房开盘销售公证摇号排序选房的指导意见，督促公证机构依据《公证法》和《公证程序规则》办理相关公证事项，并按照公证服务收费标准收取公证费。
公证机构发现房地产开发企业提交材料不实、虚假承诺或者弄虚作假、徇私舞弊、非法干预摇号排序公证活动的，不予办理公证或终止公证。
权 威 解 读
Q1：“公证摇号”模式
跟开发商此前自己组织的摇号有何不同？
自《通知》实施之日起，全市范围内新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。
公证摇号可现场进行，也可以网上进行。“跟以往开发商自己组织的摇号不同的是，未来的摇号将全程引入公证机构参与，保证了摇号的权威性，杜绝暗箱操作。”
《通知》明确了三点
一是公证摇号范围为全市行政区域
二是公证摇号对象为新取得预售许可或现售备案，开盘销售的商品住房；
三是摇号引入公证机构。
Q2：“全款”客户有没有购房优先权？
如何防止内部人员认购变相捂盘或炒卖房源？
能不能捆绑车位、装修等条件进行销售？
成都市房管局表示，《通知》对购房登记的规则进行了要求，房地产开发企业在接受购房登记前应完善购房登记规则。购房登记规则不得设置仅有利于房地产开发企业或中介机构内部、全款支付等部分购房人的登记条件，不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件。
总结来说，《通知》明确了购房登记规则不得设置的4类登记条件
一是不得设置有利于房地产开发企业或中介机构内部人员的登记条件，目的在于防止通过内部人员认购的方式变相捂盘或炒卖房源；
二是不得设置有利于全款支付人员的登记条件，目的在于支持购房人以商业贷款或公积金贷款按揭方式购房，为所有具有购房资格的购房人提供平等的购房登记机会；
三是不得设置捆绑销售的登记条件，目的在于防止房地产开发企业进行购房登记时，迫使购房人接受车位、装修改造等其他产品和服务；
四是不得设置挂牌价外收费的登记条件，目的在于防止房地产开发企业利用购房者的购房心里，收取住房挂牌价以外的费用。
Q3：如何遏制“捂盘惜售”？
要及时公开房源。《通知》规定，房地产开发企业在新取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内，一次性面向社会公开全部准售房源，按照申报的一房一价，明码标价，公开接受实名购房登记，登记时间不少于3日。
该规定一是对开盘销售的时间、房源、房价等相关要求予以了明确，目的在于促使开发企业做到真正的公开开盘销售，防止房地产开发企业捂盘或变相捂盘，挂牌价外收费，充分维护购房人的知情权、选择权和监督权；
二是公开接受实名购房登记，目的在于为登记购房人购房资格核验打好基础，防止部分登记购房人利用虚假资格登记摇号，炒卖房源；
三是登记时间不少于3日，目的在于为意向购房人提供充分的选择和登记时间。
Q4：如何防止不具备购房资格的投机者
通过摇号排序选到房源？
成都市房管局表示，将严格核验和复核购房资格。《通知》规定，在实施住房限购政策的区域，房地产开发企业进行购房登记时，应向登记购房人进行成都市商品住房限购政策宣讲，并核验登记购房人的购房资格证明资料后报房产行政主管部门复核。复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统。
该规定一是要求房地产开发企业进行购房登记时，应向登记购房人进行成都市商品住房限购政策宣讲，目的在于让购房人充分了解成都市住房限购政策，防止购房人因不具备购房资格而不能办理商品房买卖合同备案所带来的一系列不良后果；
二是要求房地产开发企业在购房登记环节对登记购房人的身份证明复印件、通过个人住房信息系统打印的个人房屋信息记录、稳定就业（社保缴纳明细和工作单位信用代码或组织机构代码证书）等购房资格资料进行审查和保存，目的在于促使房地产开发企业履行住房限购政策的义务，落实维护市场秩序的主体责任；
三是建立摇号排序前的资格复核机制，要求房产行政主管部门对房地产开发企业报送的登记购房人资格证明材料进行复核，复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统，目的在于防止一些不具备购房资格的投机者，通过摇号排序选到房源，导致真正需要住房且具备购房资格的人不能及时选到房源，同时此举也提高了递补选房的工作效率。
Q5：摇号结果如何保证公证？
成都市房管局表示，《通知》对此规定，房地产开发企业于摇号3日前在销售现场或网上发布摇号公告。摇号排序选房使用公证机构提供的电脑摇号软件，由公证机构作全程现场监督公证，并当场公示摇号排序结果。
该规定一是要求房地产开发企业于摇号3日前在销售现场或网上发布摇号公告，维护登记购房人的知情权；
二是摇号排序选房使用公证机构提供的电脑摇号软件，目的在于保持电脑使用和摇号软件的公正性；
三是公证机构作全程现场监督公证，目的在于保证摇号过程的公开、公平、有序；
四是当场公示摇号排序结果，目的在于维护所有参与摇号人的知情权，避免延时公示导致公众对摇号结果公信力的质疑。
Q6：公证摇号后如何选房？
放弃选房后，后续人员能否依序递补选房？
成都市房管局表示，《通知》规定，房地产开发企业按照公布的选房时间，组织购房人根据公证摇号产生的选房顺序选房，并当场通过全市统一的商品房买卖合同网上签约与备案系统在线签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》。因放弃选房所空房源或者按约解除《商品房认购书》《商品房买卖合同》所退房源，在公证机构监督下，依原选房顺序号按序递补选房，房屋价格不得高于原开盘销售时公示的价格。
该规定一是要求房地产开发企业与依序选定房源的购房人，当场通过全市统一的商品房买卖合同网上签约与备案系统在线签订合同，购房人交了定金的，在线签订《商品房认购书》，购房人交了首付款或全款的，在线签订《商品房买卖合同》，购房人在线签订合同后，可通过销售现场的商品房销售信息公示系统及时查看交易状态，此举目的在于保障购房人的合法权益，防止房地产开发企业要求购房人线下签订“阴阳合同”，或者不及时网上签约体现交易状态，导致购房人利益受损；
二是对因放弃选房所空房源或者按约解除合同所退房源，在公证机构监督下，依据公证摇号产生的按序递补选房，房屋价格不得高于原开盘销售时公示的价格，此举充分维护了参与摇号人的购房机会，又尊重了摇号选房规则的执行，同时也保持了房价水平的稳定。
Q7：如何避免摇号选房后
转手高卖等虚假认购、投机炒作行为？
成都市房管局表示，将切实维护购房人合法权益。《通知》明确：网上签约系统对处于 “定购”“拟定合同”状态的房源予以锁定，一律不予变更合同主体，房产行政主管部门在办理商品房买卖合同登记备案时，对登记购房人、摇号选房人、合同签订人不一致的，不予受理。
该要求明确了保障购房人合法权益的具体措施，对于购房的登记、摇号、合同签订、备案等环节的一致性予以了严格管控，确保公证摇号按序选房措施的有效实施，切实遏制虚假认购、投机炒作等违法违规行为。
Q8：发现公证摇号过程中违规行为
如何处置？
成都市房管局表示，将严厉查处违规行为。《通知》要求，房产行政主管部门发现房地产开发企业违反本通知规定的，一经查实，一律暂停当期开盘销售商品住房的网签资格，暂停后续项目商品房预售许可或现售备案受理，纳入成都市房地产市场信用黑名单，并在“成都信用网”公开曝光。
该要求明确了房地产开发企业违反《通知》规定的具体处理措施，旨在保障《通知》的切实执行，保障商品住房交易能公开、公平、有序进行，有力净化商品房市场环境。
Q9：“公证摇号”何时实施？
《通知》自印发之日起实施，办公、商业等非商品住房可不实行公证摇号排序选房
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今日搜狐热点录　　第一章
识破购房陷阱系列　　购房陷阱一：售后返租——只是看上去很美　　购房陷阱二：存抵优惠——为他人作嫁衣裳　　购房陷阱三：拍卖销售——让购房者很受伤　　购房陷阱四：排队购房——当心浑水摸鱼　　购房陷阱五：渠道为王——卖的不是房子而是价格　　购房陷阱六：以租代售——别把庄稼种在别人的地里　　购房陷阱七：订金定金——看清楚了再付钱　　购房陷阱八：精装修房——怎么算怎么不划算　　购房陷阱九：参观板房——看归看可别当真　　购房陷阱十：楼书沙盘——仅能当作参考　　购房陷阱十一：广告宣传——千万擦亮您的双眼　　购房陷阱十二：土地性质——必须重点搞清楚　　购房陷阱十三：车位车库——您别被搞糊涂了　　购房陷阱十四：赠送面积——到底送了些什么　　购房陷阱十五：购买期房——建议您还是悠着点　　购房陷阱十六：现房期房——请了解清楚再下定　　购房陷阱十七：购房合同——霸王条款集中营　　购房陷阱十八：面积误差——不仅仅是多还少补　　购房陷阱十九：房屋验收——别稀里糊涂就收房　　购房陷阱二十：物业服务——您忽略的大问题　　第二章
购房必备功课系列　　一、在目前相关法律法规下几类不得买卖的房产　　二、购买一手房前必须查看的文件资料　　三、购买一手房时要缴纳的各类款项　　四、购买期房时的注意点　　五、购买现房时的注意点　　六、收房时必须向开发商索取的文件资料　　七、物业服务方面的若干问题　　八、房屋保修、修缮及费用的若干问题　　九、购房维权时找哪些单位或部门　　十、哪些情况下是可以退房的　　第三章
买房全攻略　　一、房地产业常见相关专业名词的解释及意义　　二、房屋的类型及所有权　　三、选楼盘时应注意的一些问题　　四、选房时应注意的一些问题　　五、选户型时应注意的一些问题　　六、购房全流程　　七、下定时应注意的一些问题　　八、签合同时应注意的一些问题　　九、贷款买房时应注意的一些问题　　十、房屋交付时应注意的一些问题
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言　　一直以来，房地产开发商就是奸商的代名词——他们唯利是图，不遗余力地压榨老百姓的血汗钱，任凭道德的审判也难撼利益熏心；他们面目狰狞，公开叫嚣没有义务为穷人盖房子，面对板砖无数，却也能闲庭信步，心安理得；同样也是他们，能为自己的私生活挥金如土，而面对骨肉同胞的不幸遭遇却一毛不拔，冷眼旁观……　　凡此种种，国人对开发商群体的集体谴责，甚至将其推上道德的审判台，在笔者看来原因之一就是在既有的体制下，“住房”二字让国人承受了过多的不可承受之重。加之我国各地的房地产市场虽然经历十多年的高歌猛进，然而各地在市场的监管体系建设和与之对应的执法水平上并没有表现出应有的与时俱进。　　天下为商者，追逐利益本无可厚非，但是要取之有道，经得起良心的拷问。作为这个群体中的一员，扪心自问，良知尚在。有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业10余年的经验汇编成文，并发表于此，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。　　愿大家都能有一个美满的“家”。　　——一位血管里流淌着道德血液的开发商　　日
　　购房陷阱一：售后返租——只是看上去很美　　售后返租，顾名思义，就是开发企业将房产销售给购房人后，再由特定承租方与购房人签订一定期限的租赁合同，并约定一个回报率作为租金。在租赁合同存续期间，房产的经营权、使用权和管理权都归承租方所有，而房产所有权人只享有收益权。其实质是承租方对房产经营权的买断。　　举个例子：　　某市一专业市场的开发企业对外销售该市场的商铺，每间商铺总价200万元，同时在购房人签订购房合同后，立刻与某一市场运营公司签订为期3年的委托经营协议，并约定自市场正式投入运营之日起，每年市场运营公司按照原房价款的10%，也就是20万元支付给购房者作为租金。在合同约定期限内，由市场运营公司全权负责市场的经营和管理，产权所有人不得干涉市场运营公司的具体经营行为。如果委托经营合同到期后，购房人可以与市场运营公司重新签订合同续约。　　售后返租的销售模式最早出现在上世纪六七十年代的美国，后流行于日本、香港等国家和地区。因为当地的房地产行业发展比较成熟，相关法律和监管体系比较健全，开发商的社会信誉度普遍比较高，所以出现了不少成功的案例，最终实现了购房者和开发商双赢的局面。　　国内售后返租的销售模式早在90年代末的房地产市场上便已粉墨登场，只是经过大量实践的证明大部分国内的开发商未能像国外同行一样迎来购房者的一片喝彩，倒是留下众多法律纠纷，引来骂声无数，以至于2006年国家建设部（现国家住房与城乡建设部前身）为此专门发出警示，要求购房者重点防范其中的风险。　　可是让很多人百思不得其解的是最近几年国内房地产销售领域，售后返租的销售模式在一段时间的沉寂之后，非但没有得到有效规范和遏制，反而愈演愈烈，大有野蛮生长的之势。在笔者看来，这种现象的出现有其必然性——一方面自2010初以来国家严苛的房地产宏观调控措施导致大量房地产开发企业赖以维系生命的资金链出现断裂之虞，所以开发商不得不由住宅开发转向不受调控影响的商业地产开发。另一方面随着居民理财意识的提升和国内严峻的通胀形势，居民的财富保卫战早已打响。　　两种强烈需求的急剧膨胀，必然导致市场阶段性的非理性的疯狂。而当一切归于平淡，理性占据主导后，事实会将一切财富幻想击得粉碎。因为这类房产的购买并非是一笔简单而有保障的投资，尤其是在国内房地产市场监管体系尚待健全、开发商群体的社会信誉度普遍不高的大环境下，更凸显投资行为的复杂性和投资结果的不确定性。　　作为购房者，一定要看清楚这类项目的本质和开发商的企图，只有这样，购房人的投资行为才能趋利避害。以笔者多年的从业经验看来，开发商之所以热衷于售后返租的销售模式是有深层次原因的：　　1、投其所好，快速销售。对于我国大部分中产阶级人群而言，朝九晚五的快节奏生活方式让这部分拥有一定投资能力的人群对收益稳定而且具有持续性收益能力的投资产品趋之如骛。售后返租类房产恰恰迎合了这类群体的普遍需求。有需求就有市场，有市场就有商机，这就给开发企业提供此类产品创造了绝好的市场环境。如此一来，售后返租类房产项目的热销也就是瓜熟蒂落，水到渠成的事情了。　　2、营造卖点，扬长避短。一般而言采用售后返租销售模式的商业项目，往往地段比较差，商业氛围难以形成或者需要较长的商业培育期，直接导致项目开发周期较长，企业资金回笼速度缓慢，财务成本上升等原因。所以为了短时间内快速回笼资金，提升销售去化率，分散开发企业自身的风险，最有效的方式就是将项目快速销售。但是前提必须要包装一个足够吸引人的卖点，去掩盖或对冲项目自身的劣势。在这样的背景下，商铺的售后返租模式应运而生。　　3、量小价高，利润超额。在房地产行业有一个通行的定价原则，就是房产总价越小的户型，单价定得越高，自然开发企业的利润率也越高。因为总价小，而且房产基本上论套来卖，购房者衡量是否购买的主要依据之一就是自身的支付能力，相对而言对单价的敏感度也就会有所降低。所以这类项目开发企业基本上都是将大面积的产权分细化后分割，以降低因总价过高而带来的销售抗性和达到提升利润率的目的。　　4、回笼资金，以商养住。自去年2010年4月开始逐渐加码的房地产市场宏观调控措施已经对房地产企业的资金流产生严重影响。房地产开发企业为了资金流不至于枯竭，有的借助于海外资本市场得以勉强喘息，有的紧抱房地产股权投资基金这根救命稻草不放，有的就干脆借助高息民间借贷饮鸩止渴，但也有些房地产开发企业看准了因政策打压住宅市场而由溢出效应带热的商业地产市场，加大对商业地产的销售力度来平衡住宅市场紧张的资金供应。　　5、转嫁风险，金蝉脱壳。商业地产项目的开发难度远高于住宅开发，其具有的开发周期长，投资量大，收益缓慢和后续经营不确定性的特点让项目自身的风险陡增。如果采用售后返租的模式销售商业地产项目，开发企业一方面销售了房产回笼了资金，将自己从这个项目中完全解套，另一方面这个项目所有的风险也将随着房产的销售一空被众多购房人承担并分散化。其实这种销售模式的实质不是销售房产而是兜售风险。　　在了解清楚了开发商在售楼时热衷于售后返租模式的原因后，再看一看这些项目中可能存在的陷阱。这并非是笔者危言耸听，笔者也不是“一竹竿掀翻一船人”，否定所有的这类项目。但凡采用售后返租模式销售的项目中十有八九都是以惨淡收场，优质项目也确实存在，只是凤毛麟角，少之又少。　　以案例分析：　　徐先生是浙江省某市一大型企业的中层干部，2009年6月他看到当地某报纸上一则房产广告非常有诱惑力：“专业市场全产权商铺，3年包租，10%年回报，10年收回投资，您只要首付5万元，即刻拥有全产权商铺并坐拥升值。”随即徐先生立刻驱车赶往项目售楼部，经过一番考察之后，徐先生在售楼小姐那里了解到，如果购买该商铺，则前3年的租金可以抵扣房价。　　徐先生经过考虑，认为该项目虽然单价有点高，地段有点偏，但是基于上述承诺，房价可以打7折，10年就可以回本，而且返租稳定，免得自己为了出租奔波劳累。于是，徐先生与开发公司签订了《商品房买卖合同》并要求用3年的租金抵扣房价，为此他还和一家市场运营公司签订了《商铺委托经营合同》。
　　时间到了2011年6月，满心欢喜的徐先生来到该市场却发现门可罗雀，当时说好市场开业时，千店齐开，可现在到处都是空铺。当时宣传的所谓原产地招商的品牌尽是一些杂牌，甚至是劣质尾货。面对此情此景，徐先生心头直发凉。不仅如此，不久后市场运营公司便和徐先生联系，要求缴纳相关税费，并声称项目亏损严重，要求所有产权所有人降低租金，否则就无法再经营下去，要撤场了。情急之下，徐先生找到了开发商讨个说法，可是开发商却说：“那是你和市场运营公司签订的合同，与我们无关！”至此，徐先生才发现事情有点不对劲了。　　其实在这个案例中开发商设置了多个陷阱，而且存在约定不明的情况，笔者逐一来分析。　　陷阱一：开发企业和市场运营公司分别与购房人签订相关合同有猫腻。根据我国《商品房销售管理办法》第十一条就规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。所以开发商为了规避这一条，就玩起了擦边球，成立两家在股权结构上毫无关联的独立公司，一家做房地产开发及销售，另一家做市场运营，分别与购房者签订购房合同和租赁合同。此外，这样做的另一好处就是这样一来即使今后市场经营不善，市场运营公司申请破产即可，不会波及到开发企业。市场运营公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文，更别说今后每年的稳定的收益。　　陷阱二：3年租金抵扣房款只是开发商的数字游戏。买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，利润率是多少，都被反复计算，背后的宗旨就一个——企业利润的最大化。所以这类售后返租项目就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。　　陷阱三：3年的租期对开发企业销售房产而言恰到好处。培育一个专业市场一般需要3-5年时间，而且这期间市场运营企业只有投入，没有产出。如果是一个正规的市场运营企业，为了盈利，一是不可能签这么短租期的合同，只会把租期签长；二是为了避免市场经营兴旺后产权人在租金上提价，市场运营公司都会将固定租金约定一个长租期，把利润锁定在将来；三是专业市场合同到期后的续期是一个公认的难题，因为产权所有人众多，很难达成一致，于是签订长租期就成了必然的选择。由此看来，那些将返租时间约定得很短的项目，意图很明显，就是为了压缩返租成本，配合销售，卖完了拍拍屁股，一走了之，压根就没有花心思把市场经营好的打算。　　陷阱四：产权人的合法收益往往被市场运营企业的租赁合同所掠夺。建筑物的外墙、楼顶、室内广告牌位和经营管理用房的使用是会产生收益的，根据“《中华人民共和国物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”所以这些收益归全体业主所有。但是市场运营企业一般都会在租赁合同中约定将这部分收益计入返租额，所以这些收益往往被购房者忽略，而被市场运营企业变相私吞。　　陷阱五：市场运营企业故意模糊产权所有人收取租金是税前租金。纳税是所有公民的基本义务。当产权所有人把物业出租给他人使用时，应按法律规定缴纳相关的税款。但是这点无论是在广告宣传还是在和市场运营公司签订的租赁合同里都没有明确约定。如此一来，则意味着返租额并没有开发公司宣称的这么大。　　综上所诉，笔者认为售后返租日渐兴起的背后，是许多人对该模式运营相关情况知之甚少，一方面又受高额回报的广告宣传所诱惑。不少投资者认为，租金稳定，只会稳赚不赔，以至于有些人只看了图纸或模型就签约付款。对此笔者建议要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要正确甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。同时，对于已经以售后返租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同约定兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。
　　购房陷阱二：存抵优惠——替他人做嫁衣裳　　一提及房地产行业，给人的第一印象便是投资巨大，对资金的依赖度高。事实也的确如此，但凡房地产开发项目，从拿地、设计、施工到销售，无不是用巨额的资金在背后做支撑，离开了资金的保驾护航，房地产开发的各个环节的推进都将寸步难行，难以为继。于是人们将该行业称之为资金密集型行业。　　但在笔者看来这个观点并不全面。确切地说，房地产行业是一个资金利用型行业，因为开发商从来就没有养成完全依靠自有资金进行项目开发的习惯。相反，尽量少投自有资金，多占关联资金倒是这个行业公开的秘密——拿地可以用银行贷款；设计可以先欠着；施工可以由建设单位垫资；还银行贷款可以用销售回款——一个完整的资金循环链。开发商只要操作得当，仅需一笔很少的启动资金，甚至完全不需要启动资金，就可以撬动一个投资巨大的房地产开发项目。这其中的关键就是将不同来源的资金，按照使用期限的长短，再结合项目本身的开发节奏，在时间上进行搭配，进而形成一个进出有度的资金链。如果同一个开发商手上有多个项目，则可以将其它项目按不同的开发节奏所产生的资金流配置进原有资金链，从而形成滚动开发模式，以达到最大程度地提高资金使用率和资金杠杆率的目的，最终实现利润的最大化。　　开发商为了维系资金链的正常运转，都会绞尽脑汁，用尽各种手段来占用尽可能廉价的资金。在房地产市场供不应求的大背景下，购房者口袋中的资金便成了开发商惦记的对象。开发商只需一个诸如“存抵优惠”的幌子，便可让不明就里的购房人将口袋里的钱主动奉上。　　以案例分析：　　张小姐在2009年4月看中杭州某楼盘。项目还没有开盘，但根据销售人员的介绍，项目将在2009年的10月1日开盘，均价可能在25000元一平米左右，略低于周边同类项目的单价。同时该项目推出了一个“存抵优惠”的措施，即只要购房者在2009年4月底之前将10万元存入开发商指定的账户，在购房时就可以享受3万元的优惠。　　张小姐经过仔细考虑，认为这个项目离自己的工作单位很近，价格也比较合理，而且又有“存抵优惠”，所以就把10万元打进了开发商指定的账户，取回了一张注明为“诚意金”的收据。　　时间到了2009年9月底，张小姐接到该项目销售部打来的电话，通知张小姐项目将于日上午10点整正式开盘。当张小姐如约来到售楼部时，却发现这里早已被购房人围得水泄不通，并被告知要买房必须排号。别无选择，张小姐领到了1652号，可是这个项目可售房源总共也只有420套。　　最终经过1天的苦苦等待，张小姐先前看中的几套房子，要么价格远高于之前宣称的均价25000元一平米，要么早早被人预定。无奈之下，张小姐只能遗憾地放弃这次购房计划，只是想到这被开发商白白使用了半年之久的10万元，真有点愤愤不平。　　在这个案例中，其实开发商设置了一些陷阱，耍了一些小聪明，笔者逐一来分析。　　陷阱一：所谓楼盘均价是开发商的一个价格策略。有过购房经历的人基本上都会有这样一个感受，自己中意房源的单价往往要比楼盘开盘前宣称的均价高出许多。只有那些楼层低、套型差的房源单价才略低于或者接近于楼盘均价。其实开发商所宣称的楼盘均价从来就不是数学意义上的加权平均数——楼盘销售总额与可售面积的比值。而是开发商的一个价格策略——楼盘均价只是项目开盘前的“放风价”，一般都定得不太高，目的就是用一个比较模糊的、相对较低的价格，为项目导入目标客源，并为开盘后用提价的方式筛选客户价值提供客源基础。商人都是逐利的，谁都希望将自己的产品卖给那些愿意出更高价格的客户，而用价格作为筛选器来衡量客户的价值，便可达到为自己创造最大化利润的目的。　　陷阱二：用“存抵优惠”措施来框定对楼盘具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量。对于一个房地产开发项目的销售工作而言，确定对该项目具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量，是一件至关重要的事情，直接关系到项目的盈利预期。如案例中所述，项目一共400多套房源，有至少1600多人参加了“存抵优惠”活动，供不应求是显然易见的结果，这个时候开发商不提价销售还待何时？所以当购房者从一个还未开盘的售楼部参观完沙盘模型后，基本上都会被销售人员以“方便今后通知楼盘信息”为由留下购房人的联系方式。这个行为的主要目的之一就是统计该项目潜在购房人的大致数量。但是这种方式过于粗放，存在重复登记、无法确认具有强烈购买意愿人群的缺点。由此，“存抵优惠”措施便成了一种用以确定购房人群意愿强烈与否的精确手段。只要将真金白银存入开发商指定账户的购房人，就会把自己对该项目强烈的购买意愿暴露无遗。这就为开发商通过价格筛选客户价值提供了可靠的筛选样本数量。　　这个手段在业内叫做“火力侦查”。　　陷阱三：开发商利用存抵资金拉动楼盘资金链的运转。任何一个开发商的项目资金链都是由阶段性的资金环环相扣而组成的，他们不可能将整个项目的全部投资准备妥当后再启动项目，也不大可能存在资金闲置等待项目开发进度的情况，这样会降低资金的使用效率，进而影响项目的利润率。前文已经解释过了，开发商善于也惯于占用购房人不需成本的资金。“存抵优惠”活动的另一层目的，就是将购房人的资金整合进开发商的项目资金链，降低开发商的财务成本。上述案例中，房源数量按400套计算，以3.0的“存抵优惠”活动系数统计，每位购房者存入10万元，则开发商在长达半年的时间内可免费使用高达1.2亿的资金量。这也让笔者联想到为什么在这么严厉的楼市调控之下，开发商的资金链还如此坚强，原因就在于开发商有许多类似“存抵优惠”式的“鼠洞”可钻。　　陷阱四：购房者真存抵却获得了开发商的假优惠。当开发商发现“存抵优惠”活动招揽了大量具有强烈购房意愿人群的参与，且人数远远高于可售房源数量，毫无疑问，开发商将毫不含糊的通过价格提升的方式筛选客户价值。建立在这种不对称交易规则基础之上的“存抵优惠”活动，对于购房者又有多大的实际意义呢？开发商在原来“放风价”，也就是宣称的楼盘均价的基础上，大幅提价后开盘，然后再小优惠2万元给购房者，如果能信守承诺，也算是开发商良心发现了。只不过这种优惠到底是真优惠还是假优惠，也只有开发商自己清楚。也许是应了那句老话：“羊毛出在羊身上”。　　陷阱五：开发商用诚意金作为幌子规避风险。开发商所谓的诚意金在我国现有的法律框架内并不能找到相应的词条及法律解释。换句话说，诚意金不是订金、定金或者违约金等具有法律约束力，而是不具有合同效力及法律保护性质。开发商不能保证交了诚意金的客户都能买到房子，只是提供一种与买房相关的潜在机会。这种行为如果往深里说，涉嫌非法集资。诚意金在很多国家是不会被允许收取的，而在国内属于法律空白领域。开发商就是利用了法律“非禁即可”的原则，大玩擦边球。即使有购房者事后提出异议，也没有相关的法律依据作为支持，就像案例中的张小姐一样，手头上拿着的是注明诚意金的收据，只能是自认倒霉，为他人做了回嫁衣裳。　　综上所述，笔者感触颇多。作为业内人士，笔者强烈建议相关部门，对开发商以“存抵优惠”之名收取诚意金等方式变相搞非法集资的行为采取措施，给购房者一个净化的购房环境，保障购房人的合法权益。让人欣慰的是，杭州已于2011年8月专门发文停止开发商的“存抵优惠”活动。这对于正处在成长过程中的国内房地产市场而言，是一个积极的信号。相信政府的楼市调控已从以往的短期政策抑制，转到长期的行业制度修正上来。　　另外，对于开发商搞的一些所谓“存抵优惠”之类的名堂，广大购房者一定要擦亮眼睛，千万不要被眼前的一点蝇头小利给诱惑了，要知道“买的永远没有卖的精”这个道理。购房置业对很多人来说是一生中的大事情，绝不可盲目行事，要有“管它优惠满天飞，我自岿然不动”的定力。除非开发商白纸黑字约定优惠承诺，否则一切免谈。　　购房陷阱三：拍卖销售——让购房者很受伤　　随着这几年国内房地产市场的发展和相关技术的进步，房产的销售方式已经不再局限于传统——开发商依靠售楼部这单一渠道进行房产展示和销售。有部分先知先觉的开发商在传统售楼方式的基础上，加入了其它元素，如网络销售和拍卖销售。
　　由于网络销售是一个新鲜事物，相当一部分对网路技术不甚了解的购房群体并不完全熟稔其间的运作和规则，目前还停留在起步和尝试阶段。当前采用网络销售方式的开发项目更多的是出于广告效应的考虑——想通过创新销售方式的办法，引发媒体的报道和目标客群对项目的关注，进而起到推广项目和招揽客户的作用。尤其是在目前楼市调控的高压下导致的成交低迷，开发商更愿意用设置封顶价的网络销售（竞拍）方式给自己的以价换量行为找一个台阶下。　　然而拍卖销售却与网络销售有着明显的不同。不仅因为拍卖销售方式在国内房地产市场上早已出现，而且也因其存在人为操作、价格脱离价值和哄抬售价等弊端而广受诟病。　　在笔者看来，拍卖销售的本质就是将购房人的购买意愿和承受能力，在短时间内用“价高者得”的原则进行筛选，避免了传统对称交易中卖方不具备强大议价能力的缺点。显然这种方式对于开发商获得不对称交易中的强大议价能力，从而攫取超额利润而言，无疑是一种绝佳的手段。　　另外，拍卖销售以点对面的销售特点，决定其本身就是在制造稀缺性，带有明显的利益倾向。根据经济学的供求原理，当一件产品出现供不应求的情况，价格的上扬就成为必然结果。这是开发商采取拍卖销售方式销售房产的主要原因之一，但细细分析却不是全部原因，这里面有开发商更深层次的利益阴谋。　　以案例分析：　　潘先生是上海某县一家区域性内贸企业的老总，由于企业需要建立自有的销售渠道，所以平日里潘先生一直很关注商铺的销售信息。某日，潘先生在当地一份报纸的底版上看到市中心某楼盘有商铺拍卖销售预告信息。因为是本地人，所以潘先生对该楼盘所处地理位置十分了解。项目周边品牌林立，人流如织，而且所售商铺的可达性和可视性正好符合潘先生连锁销售门店的选址及装修标准，这让潘先生心动不已。接下来的一段时间，潘先生多次到该项目售楼部踩盘，了解具体情况。　　经过几番细致的考察，凭借多年购买商铺的经验，潘先生对该项目有了比较深入的理解：这是一个商业步行街项目，共有230多套商铺，由内街和外街组成。外街由沿街商铺东西向一字排开，商业价值得天独厚。但是内街的情况却有另一番景象：出入口众多，导致人流主动线不明，难以达到人流聚焦的效果；道路纵横交错，导致商业格局杂乱，难以在今后利用各类业态之间的联系与互动，达到组织和调节人流的作用；白墙黑瓦、含蓄内敛的清末复古建筑风格虽然别有一番风味，但是与现代商业推广体系的磅礴大气、色彩鲜明显得格格不入，两者的搭配可能导致商业二次装修中商业内容与建筑表现的剧烈冲突和反差。这一番分析后，潘先生首选沿街商铺，打定主意，一定拿下。　　另外，潘先生还从该项目销售人员那里了解到所有商铺均设置底价和保留价，于近期某日以拍卖的形式公开销售，每套商铺只需缴纳拍卖保证金20万元即可参加拍卖。潘先生毫不犹豫地缴纳了60万元保证金，选择了3间沿街商铺作为竞拍对象。　　竞拍当日，潘先生起了个大早来到拍卖现场，只见现场挤满了人，各个竞买人拿着号牌早早地抢占着有利位置，等待拍卖的开始。见此情景，潘先生顿生一丝失落。果不其然，第一间沿街商铺开始拍卖后，竞买人之间竞争异常激烈，其中一家竞买人一柱擎天，几乎没有给潘先生等竞买人任何机会，以超过底价400%以上的溢价率，将第一间沿街商铺收入囊中。接着，第二间，第三间，……相继被该竞买人一同以超高的溢价率收走。此情此景，现场沸腾了，在接下来内街商铺的竞拍中，因其面积小，总价少的特点，成交单价被屡次刷新。现场所有竞买人都沉浸在对财富的幻想与躁动中，认为抢到便赚到。只有潘先生在这场疯狂的财富盛宴中悄然退场，因为市场已经失去理智，因为价格已经脱离价值，也因为这场让人蹊跷的拍卖。　　两年后，该商业街因承租人无法承受过高的租金，大部分都撤场走人，只留下空空的街面和少有人问津的出租告示。
　　在笔者看来，潘先生是明智的，也是幸运的。他在发现苗头有点邪的时候坚决选择了放弃，但他并不清楚里面到底有些什么猫腻和陷阱。那就让笔者来逐一分析：　　陷阱一：认为树立销售价格标杆，掩护短板产品高价出货。一个房地产项目销售的最大难度并不是如何将优质房源一高价售出，而是怎样把短板产品卖个好价钱。优质房源属于“皇帝的女儿不愁嫁”，是购房人争抢的对象，价格自然容易定高，可是房地产开发项目中的短板产品就没有那么容易处理了，就像案例中的内街，产品自身有硬伤，如果售价定高了，楼盘的去化速度就会降低，巨额资金的积压必然导致财务成本的上升；如果售价定低了，会造成项目利润的大量损失。为了调和其间的矛盾，房产的拍卖销售方式就成了开发商两全其美的选择——开发商利用“托”将优质房源的拍卖成交价尽可能拔高，由此构建一个虚高的项目价格参考体系，就是所谓的楼盘价格标杆，再利用优、劣房源之间的差异化定价策略，人为造成两者之间较大的价格差，给人以短板产品具有明显价格优势和投资价值的假象，最后通过拍卖竞价方式缩小优、劣房源之间的成交价，使短板产品以高价被拍卖。　　可能有人认为开发商为了演这出戏，高价拍下了自己的优质房源，付出了一定的代价。恰恰相反，开发商并不吃亏，左口袋的钱放右口袋，当然没有多大的意思，但是如果将拍卖来的高价房放银行一抵押或担保，就会得到比正常销售额还要多的贷款。如此一来，不仅又多了一个为开发商资金链做“贡献”的利益方，而且还“帮忙”分担了风险——一旦无法以更高的价格卖掉这些房源，那么银行就是最终的接盘人。　　陷阱二：拍卖销售的方式很容易被委托人（开发商）操作。也许大家认为拍卖方式以其公开、透明的特点，最能体现交易的公正性和公平性。可事实恰恰相反，掌握主导权和知情权的委托人（开发商），在与信息不对称的竞买人的博弈中，明显占据优势：　　一是，在竞拍截止日前，委托人（开发商）可以根据各个商铺缴纳保证金的人数的多寡来确定商铺的保留价，从而最大程度地保护自身利益（拍卖结果未达到保留价，可视为不成交）。一般而言，竞买人越多，保留价就定得越高。　　二是，委托人（开发商）完全可以通过“托”与竞买人展开“钓鱼拍卖”，不断抬高竞拍价，迫使志在必得的竞买人以高于实际价格竞得标的物。即使玩爆，也无所谓，只是交点拍卖手续费而已，再说高成交价能起到拉升后续拍卖标的物成交价格的作用。所以第一拍对于点燃拍卖现场的氛围和抬高后续标的物的成交价格至关重要，这时候“托”便会卯足了劲，上串下跳。　　三是，由于现在的拍卖行业竞争也比较激烈，一般受托人，也就是拍卖行，都会在具体拍卖的操作上偏向于委托人（开发商）。拍卖师的拍卖技巧这时候就很关键，所以一场拍卖会基本上会有一主一备，两个拍卖师。一旦主拍卖师表现不佳，备选拍卖师立马上台更换，目的就一个，让成交价更上一个台阶。　　陷阱三：拍卖费用存在被转嫁的可能。按照《中华人民共和国拍卖法》的规定,委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。如果委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。这体现了一个公平原则。但是在具体操作过程中，由于拍卖行业激烈的竞争，增强了委托人（开发商）的议价能力，拍卖人为了保障自身的利益，只能与委托人（开发商）约定不对称收费原则，将拍卖费用和佣金全部转嫁到买受人身上。所以在这类拍卖销售中，开发商对成交后拍卖费用和佣金的具体情况，要么只字不提，全部推给拍卖公司；要么语焉不详，给一句“具体请参照拍卖文件”。　　综上所述，笔者认为，在房产拍卖销售中，委托人（开发商）与竞买人（购房人）之间存在严重的信息不对称，而委托人（开发商）又与拍卖人具有趋同的商业利益，拍卖的成交价越高，双方的收益就越大。所以，委托人和拍卖人均具有抬高拍卖成交价的利益冲动和行为动机。　　目前，我国房地产销售市场的监管体系还处在逐步的健全和完善之中，难免一些不良开发商会利用监管的缺位和漏洞，采取不道德也不合法的利己销售方式。但这些手段因其自身的隐蔽性，加之广大购房人对相关措施又知之甚少，所以很少能得到法律的严惩。　　因此笔者建议购房人尽量避免参与“新、奇、特”的售楼方式，毕竟商人无利不起早，对自己不利的事情是不会劳心费神，多此一举的。同时，笔者也想借此机会呼吁，有关监管部门能切实行动起来，规范房地产销售市场的行为，整肃乱象。最让人欣慰的是，有些地方已经建立房地产销售价格备案和公示制度，并并规定一定时期内价格的上下浮动空间。笔者认为此举意味着监管部门在规范房地产销售市场上，朝正确的方向上跨出了关键的一步。我国多年楼市调控效果不彰的主要原因就在于，调控的着力点过多的寄希望于政策的短期校准作用，而不是从建立长期有效的市场规范出发。
　　购房陷阱四：以租代售——别把庄稼种在别人地里　　记得在2008年金融危机期间，有一些开发商鉴于当时严峻的国内外金融形势和国内萎靡不振的购房需求，采取了一个新的销售方式——以租带售，即：　　开发商先将待售房源租赁给有较强购买意愿的购房人，并约定如果购房人在承租该套房产后一定时期，愿意购买该房产的，则购房人按承租时约定的销售价格购买，已付的租金转为部分购房款；如果购房人在承租期间，发现该套房产有明显的质量问题，或者由于种种原因不适合自己及家人居住，则租赁期限到期后，购房人只需支付当时约定的租金给开发商，即可两清、解除租赁关系。　　以租带售是一种名副其实的体验式销售方式，从字面便可理解，“租”是手段，“售”才是目的。这种销售方式在国外成熟的房地产市场是一种常见的营销手段，也是一种双赢的销售模式：开发商将闲置的房屋租出去，产生了利润，也带动了销售。而购房者也不用在不确定房屋是否适合自己的情况下，匆忙下单，避免了巨大的风险。　　可是很遗憾，这种双赢的销售模式也只是在2008年开发商日子最难捱的那段时间里春光乍现，之后在国内房地产市场愈加火热的行情里就销声匿迹，再无踪影了。倒是另一种销售方式——以租代售，打破多年的沉寂，给热火朝天的国内房地产市场打上了另类的注脚。　　“以租带售”和“以租代售”，虽只有一字之差，但具体含义和操作方法却相去十万八千里。以租代售，顾名思义，就是用租赁的方式代替销售。其实质是打现有政策的擦边球，将那些相关法律规定不得对外销售和不得用于房地产开发的项目，以长期租赁的方式变相销售。如在农村宅基地这类集体土地上建设的项目，就是一个典型的伪房地产开发项目。　　笔者有必要在这里简单介绍一下我国的土地所有制形式及相关用地法规。　　目前我国全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为集体所有和国家所有两种所有制形式：　　集体土地，是指属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。农村和城市郊区的土地属于集体所有（法律规定另有归属的除外）。农村宅基地、自留地和自留山属于集体所有；　　国有土地，是指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。国家实行国有土地有偿有期限使用制度。城市市区的土地全部属于国家所有（法律规定另有归属的除外）。农村和城市郊区中已经依法征收为国有土地的属于国家所有。国家依法征用的土地归国家所有。农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原所属。森林、草原、滩涂、山岭和河流等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。　　依据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其它相关法律法规，只有属于国家所有的土地，或者原集体所有的土地被国家依法征用后，才可用于房地产开发。属于集体所有的土地禁止用于房地产开发经营。在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。　　近几年来，有些地方的小产权房问题一直很突出，甚至到了积重难返的境地。笔者认为，这个问题不能简单的用部分民众对我国房地产市场法规体系的不了解来解释，这未免有些牵强。在笔者看来，小产权房问题虽然不合法，但其有一定的社会合理性：　　近年来高涨的房价，已经将相当一部分刚需购房人群彻底排除在商品房消费门槛之外。而国内的住房保障体系又处于完善和重建当中，无法发挥其社会作用。被作为生活必需品的住宅搞得焦头烂额的刚需购房人群，别无选择之下，即使明知违法购买小产权房无权益保障，也只能用这种无奈的选择给自己的家庭一个容身之所。这就为小产权房的存在提供了市场条件。　　同时，我国正处于城市化加速发展阶段，农民村集体及农村合作组织，在失去了千百年来赖以生存的土地资源后，很自然的将目光锁定在了仅剩的村集体土地和征地后预留的自留地上。为的就是一个朴实的目的，创造效益让自身生存下去。另外，各地正如火如荼进行的新农村建设也为小产权房的出现提供了有利条件。这就为小产权房的存在提供了土地条件。　　商人的嗅觉毫无疑问是最敏锐的，一边是巨大的市场需求，一边是强烈的供给愿望，只需要一点资金的催化作用，这种供和需之间被隔断的关系便可在瞬间释放出令人难以置信的力量和可观的利润。资本是逐利的，哪里有利可图，资本就涌向哪里。这就为小产权房的存在提供了资金条件。　　在市场、土地和资金条件都具备后，唯一的障碍就是政策限制。根据《中国人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但这并不能成为阻止开发商介入小产权房建设的有效力量，因为善于打政策擦边球的开发商，利用 “以租代售”的模式，有效规避了法律风险。
　　以案例分析：　　张先生和妻子刘女士是山东某市的外来务工人员，苦于当地的房价已经远远超他们的经济承受能力，以致夫妻俩一直以租房的方式游离于城市住房梦的边缘。这种寄人篱下的租房生活总给他们带来强烈的不安全感，让小俩口对拥有一套属于自己的房子充满了极度的渴望。　　某日，张先生听老乡说，在本市郊区有一楼盘价格很便宜，只有周边楼价的一半左右。这让张先生夫妇心动不已，旋即赶往项目所在地了解情况。奇怪的是，这个正处于施工阶段的楼盘竟然没有和别的项目一样，有一个装修得富丽堂皇的售楼部，只是在楼盘边角的杂草堆上竖了一个破旧的广告牌，注明了楼盘名称和一个电话号码。满腹狐疑之下，张先生还是将电话打了过去。随后一个穿着工作服的人员出现在张先生夫妇面前。经过一番上下打量和试探性的交谈，该工作人员将张先生夫妇带到了楼盘的接待处——该项目的现场工程部。　　这时，现场的两个工作人员开始滔滔不绝、练笔带花地给张先生夫妇介绍该楼盘的优点，拉着夫妇俩又是指又是看，并着重突出了这个楼盘价格只有周边楼盘的一半。显然，这点住了夫妇俩的死穴。看到张先生脸上仍然挂着对项目的疑虑，其中一个工作人员故作紧张状，话锋一转，说这是最后一批房源，村上已经决定组团购买，不知道还能不能挤出一套来卖给张先生夫妇。一听这话，老实巴交的夫妇俩直蹬脚，眼急了。刘女士一改方才的沉默，一边拉着工作人员好话说尽，要求买一套，一边不断给张先生使眼色，要他尽快下定。胳膊拗不过大腿，最后在工作人员的半推半就中，拿出了一份租期为50年的房屋租赁合同，租金一次性付清用以抵房款，说是这里的房子都这么卖，反正住房是向国家租了70年的土地，这里是50年，道理是一样的，而且价格还便宜点。面对这份所谓的那个，看着夫妇俩又开始犹豫了，销售人员甩了句：“要签就签，不签，后面还排着队签呢！”别无选择之下，张先生，还是用那只比实际年龄显得更苍老的手，颤巍巍地签下了自己和家人的城市住房梦。　　笔者很理解张先生夫妇们对融入城市生活的渴望，以及用购买城市住房的方式获得身份认可的强烈心理。但是，要选择正确的方式和途径来实现才能保障自身的合法权益，案例中的以租代售方式存在明显的陷阱，分析如下：　　陷阱一：购房人把庄稼种在了别人的地里。现在的商品房价格都是含有土地使用权转让价和房屋所有权转让价，所以只有土地使用权和房屋所有权归属的一致性才是不动产具备完整财产权的前提和基础，进而拥有对不动产的占有、使用、处分和收益权。而租赁权的实质仅仅是对不动产通过以契约的形式而获得的一定期限的使用权，并不具备对不动产的占有权、处分权和收益权。所以通过所有权和租赁权的比较可以发现，以租代售的形式，本质是购房者以购买所有权的代价，获得了租赁权，其结果是购房者丧失了大部分的财产权。比如上述案例中，如果项目今后遇到拆迁，土地使用权人和房屋所有权人不是张先生夫妇的情况下，想要获得赔偿是很困难的。同样，今后如果张先生夫妇想要转手卖掉这套房子，也是于法无据的，因为夫妇俩并不具备土地使用权和房屋所有权。所以，以租代售的形式对于购房人来说，就好比将自己的庄稼种到了别人地里，是件毫无利益保障可言的事情。　　陷阱二：开发商用以租代售规避政策，转嫁风险。上文已经提到，集体用地是不得用于房地产开发的，开发商之所以敢冒天下之大不韪，就是打了政策的擦边球——以租代售——以出租之名，行销售之实。现在市面上很多小产权房，都是借着村集体搞新农村建设的名义，或者利用农村建设用地搞集体经济体的幌子，具备合法的建设手续作为掩护，而且确实是面向村集体成员分配，但是在体量上却远远超标。如此一来，一是让项目的操作更具有隐蔽性与合法性，二是即使被有关部门发现，也有村集体成员合法权益作为“人质”，让执法部门无法采取强制措施执行。地方政府从维稳角度出发，对这类项目也只能睁一只眼闭一只眼，只得承认即成的事实。最后，开发商赚得钵满盆满，留下那些村集体以外的购房人承担最终的政策风险。　　综上所述，笔者认为，小产权房现象其实质不是一个简单的房地产违规销售问题，其中涉及复杂的多方利益博弈，以及对现有土地制度的挑战和高房价下居住需求对现实制度的冲击。一些地区之所以小产权房泛滥，不乏源于地方政府利用法不责众的心理与政策制定者之间的隔空博弈因素，希冀在现有土地制度安排下出现有利于当地的政策转变或突破。　　由此种种，笔者建议购房者不要存在侥幸心理，更不要盲从，认为法不责众，冒险一搏也许能换回额外的利益。殊不知，赌桌上的筹码从来就不能决定自身的命运，尤其是普通购房者，倾其所有地赌这一把，只怕徒留一声长叹。
　　购房陷阱五：渠道为王——卖的不是房产，而是价格　　在国内，房地产行业在国民经济中是一个极其重要，而且复杂的行业。　　房地产行业的重要性，体现在它的产业关联度很高。据有关方面统计，房地产行业可以直接拉动上、下游50多个行业的发展，间接带动的行业更是不计其数。所以房地产行业对当地的就业、税收和GDP的拉动作用十分明显。另外，在一些城市，土地出让收入占当地财政收入的比重非常高，故有“土地财政”或“第二财政”之称。　　房地产行业的复杂性，体现在多方监管的现有制度安排上。一个普通的房地产开发项目，从拿地开始到项目结束，一共要跑几十个部门，盖上百个章。这种制度安排的初衷是实现多方监管，各司其职，防止腐败等目的。可实际操作中，由于种种或明或暗的原因，房地产行业成了各部门眼中的“唐僧肉”，尝之而后快。这其间说不清、道不明的利益纠葛，或多或少与国内人治社会色彩浓厚，各部门过大的法规裁量权有关。　　由上述就可以看出在这场房价持续十余年上涨的盛宴中，除了辛苦积攒购房钱的购房人以外，各利益相关方，尤其是上游既得利益集团，更是推波助澜，乐享其成。可以参考一下同属产业链下游的建筑业的施工环节，相关监管文件和标准，多如牛毛，密如蛛网，摞起来有一人多高。可是产业链上游的房地产行业的销售环节，却只有区区几个原则性的行业文件和规范在零敲碎补，独木难支。以致于房地产销售投诉大部分年份都高居消费者投诉量的前三甲。　　在疏松的监管环境下，商人逐利的天性被发挥得淋漓尽致，各种销售手段层出不穷，花样百出，中间不乏一些缺乏商业道德的不良行为。就比如说这些装修得富丽堂皇的售楼部，在一些开发商眼中它的作用不仅仅是在卖房产，更重要的是在卖价格。　　以案例分析：　　易小姐是广东省某市的公务员，因为原来单位的房改房面积有限，也随着生活水平的提升，想买套大点的房子改善家人的居住条件，于是一直高度关注当地的楼盘信息。　　某日，易小姐与朋友攀谈时无意中得知，当地一个新楼盘将于近日开盘，而且就位于她单位边上，步行10分钟即可到单位，这点让易小姐中意得很。经过一番打听，该楼盘体量比较小，并没有像其它楼盘一样，大张旗鼓地做广告，所以先前自己在媒体上并没有获得该楼盘的销售信息。只是这个声称5日后正式开盘的楼盘，已经有不少房源出现在当地许多中介的挂牌房源上了。怀着疑惑，易小姐走访了几家当地知名的中介，发现该楼盘的许多房源都在各大中介挂牌销售中，而且购房合同可以“更名”，只需交一笔几万元至十几万的转让费即可。　　但是仔细观察和比较后，易小姐发现，几乎在所有中介门店挂出去的房源都是楼层低、采光差、南北不通透的房型，价格倒是比周边同类型住宅价格贵了不少。一问几家中介的工作人员，几乎一致的说辞：“这个价格算便宜的了，你可以去售楼部问一问价格。”　　于是易小姐来到该项目的售楼部一探究竟。果然正如中介公司的工作人员所说的，易小姐从销售价格公示单上看到了房源的销售情况和价格，发现这里房源不仅少，要么已经预定，要么已经销售，而且价格比中介高出15%以上，但都是一些楼层高、采光好、南北通透的房型。　　易小姐认为有些房源虽然价格低，但是户型不好，而且还要付中介费和转让费，最终合下来不是特别划算；而那些高价的好房源，比周边同类型、同档次的楼盘价格高出一大截，开发商摆明就是不想现在买。经过一番权衡，易小姐放弃了在这里购房的念头。　　看了这个案例，可能大家对开发商为什么不采取传统营销方式，而选择与中介合作的模式来销售房产感到疑惑，请听笔者分析：　　房地产销售上的推广成本是很高的，在当地主流平面媒体上一个整版加底版广告，动辄几万、几十万，每个房地产项目都要做若干个阶段的项目推广，每个阶段都要做好几次平面推广。一言以蔽之，传统推广方式的成本极高。但很遗憾的是这种被业内称为“地毯式轰炸”的传统推广方式是一个低效率、高成本的做法，只起到一定的告知的作用。在这种情况下，有些开发商盯上了中介这些多如牛毛的销售渠道。其网点多，销售能力强，成本低、甚至不花成本，成为受开发商青睐的主要原因。每成交一单中介费大多数情况下都是由购房者承担的，只要开发商许诺可以合同更名，中介在利益的驱使下会主动给客户推荐房源，省了不少开发商的推广成本。再说，进中介的客户和进售楼部的客户目的性一致，就是买房。所以无论是从推广的成本还是从推广的效率上来说，中介渠道都是一个很不错的选择（业内称之为“精确制导”）。
　　笔者认为，易小姐的“精明”值得赞赏，因为买房子可能是普通老百姓一辈子里最大的开销，不得不精明，甚至要斤斤计较。同时，笔者认为易小姐是幸运地躲过了开发商精心布置的陷阱：　　陷阱一：明修栈道，暗渡陈仓。笔者相信很多购房者如果有购房意愿的话，开发商的项目售楼部是必去不可的，可是就是这个“必去不可”给有些开发商玩三十六计提供了条件。房地产项目销售的开盘是非常关键的，这点开发商比任何人都明白，一个好的销售开端是成功的一大半——不仅肩负着资金回笼的重任，而且还负有创造高收益的使命。责任不可谓不大，所以开发商在开盘环节会动足脑筋、下足功夫、玩尽花招，为了达到目的机关算尽。　　所以有一些开发商在开盘之前的内部认购时期，会拉拢当地的中介公司，将一些非优质的房源和小部分优质房源以认购的形式卖给这些中介公司（只需要付一部分的订金），也就是俗称的“黄牛”，让他们去倒卖，去炒作。当然了，价格是不会低的，甚至比周边同类型楼盘都要高一点。而为了配合这部分黄牛党“出货”，开发商售楼部的定价就很关键，都会定一个足够高的价格，起价格标杆的作用。另外，高价能降低优质房源的去化速度，起到提升利润和平衡资金流的作用。这点和笔者以前说的“购房陷阱三”中的拍卖销售很类似。　　陷阱二：通过中介的认购制造楼盘热卖假象。相信很多有购房经历的人，都会有一个共同的感受，购房者在售楼部没有太多可供挑选的房源，只要看中的，不是被预定，就是已经被销售。更有甚者，一些楼盘刚一开盘就对外宣称已经卖得差不多了或售罄了，其实大部分房源都已经被开发商预定给了中介等这类“黄牛”，以此制造大卖特卖的错觉，制造紧张气氛，然后趁势再以各种借口，比如说有炒房客由于资金压力大而抛掉一些房子，因部分客户没有通过银行的按揭审核而不买了，或者又说客户资金上出了问题所以不买了，又或者干脆说是内部保留的房源等等等等，向市场逐批推出少量房源，也就是业内所称的“少量多批”的饥饿营销手段，以此抬高价格。　　陷阱三：开发商向购房者转嫁成本，创造更高额的利润。这点大家不言自明，费了这么大的劲，耍了这么多的花招，可不是为人民服务。这种操作方式可以说是一石三鸟——一则售楼部的价格标杆让黄牛手上的房子看上去便宜了好多，出货容易，开发商的资金回笼速度也跟着加快。二则售楼部的价格标杆都是一些好房源，今后可以留着慢慢提价卖，创高更高的利润。三则开发商避免了用高成本的传统推广方式，极大降低了营销成本，转而让购房者以付中介费的形式间接承担开发商的推广成本。　　陷阱四：开发商和中介做庄，助推房价上涨。开发商和中介都有超额分成的约定，即双方约定一个销售底价，中介不低于这个底价销售，如果高于这个底价，超额部分开发商和中介按约定比例分成。在这种模式下，中介更愿意推动房价的上涨，既加价销售，这为开发商提价销售铺垫了基础。虽然开发商为此支付了额外的费用，但却收获了更多的利润，开发商才是最大的获利方。房地产销售本身就是一个零和游戏，此消彼长，一方获利大了，另一方就要为此买单。所以开发商赚得越多，购房者损失越大。那些通过投资房产而或以丰厚的投资人，其实质是在时间维度上，占有资源稀缺性和房产周边配套设施完善所致的增值红利，很少能在和开发商的博弈中直接获益。　　综上所述，笔者认为，导致国内房价十多年来只涨不跌的主要原因之一，就是没有规范且具有可操作性的房地产销售行为监管措施。开发商普遍利用交易双方信息的严重不对称性，采取具有欺诈性的销售手段，暗中盘剥购房者。即使当前一些城市出台了规范文件，要求开发商销售价格不得高于备案价格，可这些在实际操作过程中被开发商采取种种手段规避、被证明不具可操作性的规定，又有多少成分是出自地方监管当局以限制房价过度上涨为目的而采取的主动行为？让既得利益集团自我革命，让利于民，是否多了点与虎谋皮的味道？　　说一千道一万，国内楼市的症结就在于住房用地的有效供应量上。按相关规定土地出让闲置两年即可被无偿收回。全国范围内，除少数几宗地块外，如大龙地产在北京的地块被高调收回外，其余的屈指可数。难道国内超期开发的闲置地块就这么几块吗？　　说完宏观的，笔者还是谈点现实的。笔者建议各位购房者，尤其是初次购房者，在看盘比较价格时，多做横向比较，和周边同类型、同档次的楼盘价格比，而不要做过多的纵向比较。只有在横向比较后确认该项目具备价格优势的，再用楼盘售价的高低做纵向比较，结合自身的经济承受能力，确定适合自身的房源。切不可被开发商的价格操纵行为给弄迷糊了，见到便宜的房源就抢，也得比较性价比，也得和周边楼盘比，也得根据自身情况而定啊。
　　购房陷阱六：精装修房——怎么算怎么不划算　　现在很多房地产开发企业在做精装修房销售，尤其是一、二线城市的一些项目，一改以往传统的清水房交付，取而代之的是以精装修房销售为主要内容的交钥匙工程。这种现象的出现，笔者认为既有现代都市人群生活节奏紧凑，无暇顾及需要花费大量时间和精力的房屋装修事宜的现实原因，同时也符合了房地产业长期发展的趋势性要求——由于二次装修存在巨大的随意性和隐蔽性，很难符合节能、环保和安全的监管要求，所以在国外一些发达国家是不允许房地产开发企业销售毛坯房的，只允许室内外装修材料合规的，并且符合该国房地产监管部门验收标准的精装修房在市面上销售。　　笔者在此大胆地预测，精装修房的销售将成为行业主流，是国内房地产行业长期发展的趋势性要求。但是按照目前行业发展现状和相关监管措施的进步程度，这种趋势还仅停留在起步阶段，结果的实现仍遥遥无期。国内虽然在一些城市已经出现不少的项目以精装修房的形式在售楼，甚至国内某个大型房地产企业向外透露，一定时期以后，精装修房的销售将成为企业必然选择。可遗憾的是国内时至今日连一个精装修房验收的国家标准或者行业规定都没有，倒是各种五花八门的企业标准充斥市场，纷乱之中让购房者很难甄别孰优孰劣，这倒是给了房地产企业尽情施展“捞钱术”提供了绝佳的舞台。前段时间上海静安区和沈阳建筑物装修所致的火灾，也从侧面佐证了该领域的混乱现状。　　天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。企业生存的本能是逐利，没有诱人的利益作为驱动，房地产开发企业何必劳心费神去搞精装修房？那些所谓的绿色房企，在笔者看来也只不过是打着标注“高尚”二字的幌子，欺世盗名而已。这也许多少有点偏激，可是对于那些了解这个行当的人而言，完全明白相当一部分开发商做精装修房是有着多重利益考虑的。在此笔者逐一分析：　　1、精装修房是开发企业的二次利润来源。如果开发商宣称，精装修房只赚售房的钱，而不赚装修的钱，这听起来也太伪善了，相信绝大多数的购房者是不会相信的。事实也确实如此，一般情况下，开发商通过规模化采购和流程化施工，对室内装修的各个环节具有强大的议价能力，很容易将装修中的采购和施工成本做得很低，这个优势个体装修是无法匹敌的。然而，开发商在室内装修上以规模优势而获得的低成本并不意味着低售价和低利润，而是高售价和高利润，否则开发商就完全没有必要掌握议价权？所以，在房屋的精装修环节，这高售价和低成本之间，就是开发商利用规模优势创造出来的溢价利润。笔者可以毫不夸张地说，开发商精装修房的装修利润率绝对不会比房地产开发利润率低，只会有过之，而无不及。　　2、保证开发企业自身的品牌价值。不可否认，在毛坯房的装修过程中业主存在很强的随意性，甚至很多时候，业主的装修计划会破坏房屋的外立面和是房屋重要的建筑结构，从而影响建筑物的美观和使用寿命。此举加深了业主之间、业主与物业之间的对立情绪，这在采用以清水房交付标准的项目中是一个普遍现象。所以一些品牌开发企业为了让业主在二次装修时，不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身企业的品牌价值，热衷于提供精装修房。更有甚者为了保证房屋外立面的绝对美观，用精装修的方式变相搭售特定型号与品牌的中央空调，而每售出一台中央空调，开发商都能从中抽取一笔可观的销售佣金。羊毛出在羊身上，很容易理解，这笔佣金最终还是消费者买单。　　3、一些不良开发企业利用精装修房虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密。一些非品牌的不良开发商，一方面，通过成立与项目开发公司在法律上毫无关联的皮包装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高项目开发公司的成本，从而减少项目开发公司纳税的税基；另一方面，开发商，即幕后操作人，以虚假发票的形式从皮包装修公司提取高出市价很多的材料款和人工费用。这一进一出之间，就完成了非法逃税的整个过程。这里要说明一点，这种情况，并不是所有房地产开发公司都敢做，但是开发资质越是低级的公司，越容易涉足，因为他们东窗事发后的成本相对大企业而言要小很多。不过话也说回来，这并不是说大型房企就完全没有可能这样做，只是它们有自己更隐晦的一套而已。　　以上内容笔者解释了一些房地产开发企业为什么热衷于做精装修房，但对于购房者来说，更重要的还是要了解精装修房里面藏着的那些对自己不利的名堂。　　以案例分析：　　罗先生和李小姐准备在年底结婚，由于俩人平日里工作比较忙，双方父母也都不在本地，所以俩人经过商量，决定买套精装修房作为今后的爱巢——这样既可以不因为装修而耽误工作时间，又可以省去因装修而来回奔波买材料的麻烦。于是罗先生和李小姐将目光锁定在了离租住地不远的一处楼盘。毕竟罗先生和李小姐在这里租住了三年时间，他们已经习惯这一带的生活环境，而且离双方的工作单位也近。另外，这一地区生活各项配套也算完备，尤其是周边有一家口碑不错的幼儿园，这让今后宝宝的入园问题迎刃而解。　　于是，罗先生和李小姐来到了该楼盘售楼处，经过售楼人员的一番介绍，很快相中一套87平方的LOFT结构2居室房型。销售人员重点向夫妻俩介绍了这个户型的优点：　　该房型5.8米的挑高客厅，会在项目综合验收通过后，被隔成两层，精装修交付时让住户多出近25个平方、两间卧室的使用空间，公司免费赠送！该户型南北通透，且带双阳台，其中北边阳台精装修交付时会多加出一个15个平方左右的小书房，公司免费赠送！该户型带入户花园，精装修交付后，会被布置成真正的室内花园，公司免费赠送！　　被一连串赠送的面积给听得乐呵呵的罗先生和李小姐，完全沉浸在对今后婚房的美好联想当中。甜蜜的表情总是很容易让售楼人员敏锐地捕捉，趁热打铁，销售人员接着介绍：　　公司精装修房的选材非常考究，2300元一平的精装修标准是属于业内的高标准，施工团队均来自国内著名室内装修单位，项目操刀设计师更是获奖无数。这套房虽然只有87平方，但是赠送面积已经达到45个平方之多，合下来单价比周边便宜了15%以上。　　销售人员见得俩人一听一个乐，为了巩固客户转化成效，使出了最后的杀手锏——请两位参观样板房。　　见识了开发商样板房的精致与华美之后，俩人像是王八吃了秤砣——铁了心，要把家安在这里了。这时，销售人员递上去两份文书：《商品房买卖合同》和一份非常简单的《房屋装修合同》，两份合同的主体单位并不一致，而且无任何法律关系。俩人对合同并无仔细阅读，而是毫不犹豫的就在合同上“签字画押”。　　一年后，已经入住的罗先生和李小姐并没有入住爱巢的甜蜜，反而经常因房屋的装修质量问题懊恼不已，新房不是这里开裂，就是那里漏水，各种装修材料也“金玉其外，败絮其中”，中看不中用，最让他们揪心的是室内的装修异味一直无法清除。为此他俩没少找开发商，可是开发商总是把责任踢给装修公司，狡辩认为这事情不关自己的事情。不是夫妻俩不找装修公司要说法，而是装修公司根本就找不到，根据在工商部分查询的结果，该公司早在房屋交付时已经注销。　　买精装修房本来是为了图个省心，可结果却是惹来一身麻烦，夫妇俩后悔莫及。
　　通过以上案例，笔者逐一点破开发商为购房者铺设的陷阱：　　陷阱一：开发商肢解销售合同，逃避相关责任和义务。一般而言，购房者在购买精装修房时，签订的购房合同中是含有装修内容的，或者以附件的形式出现。但是如果遇到案例中将购房合同与装修合同以不同主体的方式分置签订的，购房者一定要提高警惕，这很可能是开发商想甩精装修房售后服务的包袱。手段很简单，为该项目成立一家独立的装修公司，在完成所有精装修房任务后，将装修公司注销，以达到永久性地甩掉售后这一沉重责任的目的。而购房者又是分别与装修公司和开发公司签订装修与购房合同的，开发商完全可以抵赖，在法律上撇清自身与装修公司的关系。　　陷阱二：精装修房缺乏国家验收标准，开发商利用企业标准鱼目混珠。在很大程度上来说，精装修房的乱象主要是因为在国家层面缺乏一套统一有效、可操作性强的规范标准，时至今日在这个领域任然是一片空白，于是给了开发商不当牟利的绝好机会。开发商打着企业标准的旗号，装修价格标准花样百出，缺乏一个统一的标准参照系（缺失的“国家标准”），不同项目之间根本就不具备可比性，加之一些开发商利用精装修样板房对购房者极强的心理暗示作用和室内装修工作标准的参差不齐，在信息不透明的情况下诱导购房者仅凭主观判断做出错误选择。有意思的是，在这个游戏当中购房者竟全然不知其中的凶险，无意中成了开发商砧板上的鱼肉，任人宰割。　　陷阱三：开发商故意模糊处理精装修房的质保体系。在市面上销售的绝大部分耐用品质保文书是不可或缺的，精装修房屋概莫能外。一般像房屋这类高数量级的消费，开发商都要提供《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，如果是精装修房还要提供《装修工程使用说明书》和《装修工程质量保证书》。这些质保证书的关键作用是对今后房屋出现的质量问题的责任归属以及费用承担进行明确。可是开发商对这些戴在自己头上的“紧箍咒”大多采取模糊处理的手段，要么故意不给购房者，以免提醒其行使正当的权利；要么用企业自制的验房文件来偷梁换柱，转换概念，以逃避售后责任，或将责任全盘甩给物业。　　另外，对于精装修房的合同，按照正规的做法，合同应该由开发商和购房者签订，而且装修合同应该列出详细的《工程量清单》，注明各项材料的单价、规格、数量、损耗、品牌或产地；材料计算时单项小计、多项合计、大项总计，分门别类，不能打统账；人工和管理费按装修行业标准规范另算。如此细致的算法不是几页薄薄的合同能概括的，一般性心里有鬼的开发商是不愿意将合同细化的，事实上市面上也确实没几个愿意这么干。因为这样做不仅利润透明化，而且售后的责任也被明确化。所以大多数开发商喜欢在精装修房的问题上含糊其辞，不愿意用明确的法律文书约束自身责任和义务。　　陷阱四：虚增不计产权面积，拉低销售单价，制造价格优势假象。像这类LOFT结构的产品，开发商之所以要做精装修，是为了利用房地产项目规划管理技术规定上允许的条款，增加建筑物的使用面积。比如5.8米的挑高，完全可以被隔成两层使用，但在项目综合验收的时候是不允许隔层的，因为这样做是要超容积率的，也与项目的图纸申报、备案不符。而一旦综合验收通过后，精装修房的施工中将挑高部分隔层，各房地产监管单位就很难有执法依据了。　　这里要分类说明：一些开发商隔层的目的是为了增加销售的亮点，给购房者提供更多的使用空间，虽然这些被加出来的面积是不计入产权面积的，可毕竟得实惠的是购房者，只要价格合理，应该是双赢的事情。另一些开发商利用购房者对房地产专业知识的匮乏，将加出的使用面积用来摊薄单价，表面上看单价确实是低了很多，比周边项目多了比较优势，可实际上这是一个欺骗性的算法——购房者必须明白一点，不计入产权的面积是不能销售的，所以在计算单价的时候只能用总房款除以产权登记面积，而非全部使用面积，这样计算出来的单价才是有效单价。　　综上所述，笔者并不建议购买精装修房，尤其是缺乏购房经验的人群，更不能购买缺乏品牌支撑的小开发商销售的精装修房。从笔者的角度认为，当下的精装修房在一定程度上来说是以单个企业品牌作为保证的特殊产品，有其内在的脆弱性。同时它也是房地产这个行业价值链延伸的结果，说白了是开发商在向下游要利润，很难说得清楚购房者是否属于获益方，这就需要多方比较，最终看性价比。　　因此，笔者建议在目前精装修房领域缺乏有效监管的基础上，情况比较混沌的时候，最好不要购买精装修房。还是实惠一点，找几家当地信誉不错的家装公司，相互之间做一个性价比的比较，再花点精力，肯定比精装修房的花费要省很多。
　　购房陷阱七：物业服务——您忽略的大问题　　购房者买房只完成了第一步，接下去的居住使用，在某种程度上来说，比买房更重要。因为物业服务是一项与房屋使用长期存在的附属性工作，物业服务的好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。让人遗憾的是，当下有相当一部分购房者对物业服务抱着无所谓的态度，在购房过程中完全忽略或者淡化了这个关键性因素，如果追根溯源，这可能跟国人自古的处世传统有关，也可能因为物业服务产品并不像房产这么具象化，进而让广大购房者忽略了其中的利害关系。　　作为业内人士，以十多年的行业工作经验看来，笔者看来，开发商或者物业公司提供的物业服务存在很大的弹性利益和可操作空间。这就意味着部分不良开发商存在渔利、甚至欺骗购房者的机会。这一点，购房者必须洞若观火，明察秋毫，不要在这个问题上栽跟头。　　要理解这点，还必须从开发商和物业公司之间的利益逻辑开始说起。　　开发商在选择物业服务公司上走的是一条低价高质的道路——既要物业服务公司名气大，提供的服务多，又要物业收费低，有利于销售，还不想自己多掏钱，降低成本，提升利润。　　尤其要提到的是前期物业费——当一个房地产项目处于建设中，还没有交付使用的阶段，物业公司无收入来源，故所提供的服务全部由开发商买单，此项工作业内也称前期物业服务。　　前期物业服务费数额比较大，一般几十万到几百万不等，用以物业公司招聘工作人员，添置办公设备，空置房管理、公共空间维护和补贴物业公司利润等。前期物业服务费都是由开发商自掏腰包给物业服务公司的，所以在这个前期物业环节，开发商会竭尽全力压价，而压价的最好方式就是公开招投标，或者公开询价。经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润空间了，加之物业服务费也是市场竞争价格，利润有限，对于最终确定的物业服务公司而言，也只能靠在实际管理中增加经营收入（如出租物业管理和经营用房；空间广告位出租；临时出租公共场地；搞合作经营；搞额外收费服务等）、减少运营成本（减少工作人员；减少设备维护频率；降低公共能耗；降低服务标准等）、以次充好（利用廉价设备更换退役设备等）、挪用公共支出（尽量多次提取物业维修基金）等方式提升物业服务公司的利润空间。凡此种种，最终都是由购房者承担这有形和无形的损失。长此以往，对房产自身价值的损失，不言而喻。　　其实，这种现象在行业内具有普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利最终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有着密切的关系。　　笔者对行业的潜规则和物业服务公司的经营思路，在此不再赘言，只能据此给购房者提几个建议，以供参考：　　1、购房时认清楚该项目的物业服务提供方是“物业顾问公司”还是“物业服务公司”。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里头会找一个牌头很大的“物业顾问公司”，以起到包装项目、提高销售率的作用。然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的“物业服务公司”，以此降低成本。利用购房者不了解“物业顾问公司”和“物业服务公司”之间的关系，在宣传的时候主推物业顾问公司，故意制造一种销售错觉，认为是一家大牌的物业服务公司接受该项目，实际上却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。结果购房者在该项目的物业服务上，以名牌价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊！　　2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这是一个关键的细节，很多不良开发商经常在这个细节上做文章。一般购房者只会简单的询问物业费的收费标准，而无法区分具体的收费范围，这就让开发商有了空子可以钻——开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，如“该楼盘物业服务未包含电梯能耗费”，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费可不是交几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。　　3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业。这是很好的事情，笔者认为只要是有长期发展打算的房企都会成立自己的物业服务公司，这是负责任的表现，毕竟物业服务也是房产售后服务的延伸。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，更多的是出于保证品质的考虑，如此一来购房者才会真正体会到低挡价格名牌享受。　　4、购房者应尽量不要选择有房产开发背景的物业服务公司接手的第三方项目。这话说起来有点拗口，说白点就是如果有一家物业公司，自身或者关联企业有房地产开发业务，而物业服务公司自身的成立也主要是为房地产开发服务，那么该公司接手的、非自身关联企业开发的第三方楼盘，购房者就得当心了。要记住一点，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业服务公司重点保障的是与自身有关联的项目，接手第三方项目的目的主要是从降低成本的角度考虑——物业公司也存在规模效应，规模越大，单位成本越低。如果一旦关联项目和第三方项目出现利益冲突时，毫无疑问他们会保证自身项目。
　　举个案例：　　梅小姐是单身白领，前不久看中了一处楼盘，该楼盘地处某市黄金地段，地理位置得天独厚，周边生活配套一应俱全，尤其是那个40方左右的小户型，深受白领单身一族的亲睐。更吸引人的是该楼盘宣传上的一大亮点：“某某国家一级资质物业顾问公司提供酒店式物业服务，让您在家中享受酒店服务！”在每次看盘时，售楼小姐总是不断强调这点，似乎在有意识的发出一个让人难以拒绝的邀请。　　这个楼盘虽然价格要比周边项目高一些，但是周边楼盘没有提供“酒店式物业服务”，所以在没几次看盘后，梅小姐很快就在售楼小姐的催促之下决定下单购房，购房合同几乎看也没有看就签了字。在翘首等待了一年半后，梅小姐终于如愿以偿得住进了新家。可是烦心事也不期而至了：原先宣传的“酒店式物业服务”压根就不是那么一回事情，现实和宣传相差十万八千里；原先标榜的所谓的“某某国家一级资质物业顾问公司”连影子都没有见着，倒是身着便服、态度恶劣的另一家“物业服务公司”正堂而皇之得“服务”业主；最让人气愤的是，每半年除了缴纳物业费，居然还要另外加收电梯运行费，岂有此理？　　愤怒的梅小姐联合其他几位业主找到了开发商要说法，而开发商却很淡定，似乎早有准备，将一系列文件甩于案台，不仅解释了“物业顾问公司”与“物业服务公司”的合理法律关系，以及目前由物业服务公司接盘的合理性，还拿出了当时签订的购房合同，并指出在附加协议中一个不起眼的角落，已经约定“电梯运行费在每月的物业费之外另算”。　　面对“白纸黑字”的合同和高深的法律条文，原先愤怒的业主噤若寒蝉，真是哑巴吃黄连——有苦说不出啊！这时候业主们才意识到，原来这一切都是开发商预谋已久的，就等着业主们上钩。没辙，自认倒霉的业主们打算将房子出租，收取租金以作为投资回报，弥补目前的损失。意想不到的是，由于物业服务质量过低，很少有租客愿意承租，即