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地产江湖最后的大佬
　日 17:07　投资有道
　　500)this.width=500' align='center' hspace=10 vspace=10 />有道2012年7月刊&&&& 地产江湖最后的大佬
　　即便在史上最严厉的调控之下，房地产与其他实业相比，利润依然更为丰厚。嗅觉灵敏的热钱自然绝不会放弃这个领域。
　　同时，由于调控，房地产行业融资受阻，急需地产基金为其&输血&。加上行业洗牌提速，出现了众多并购的机会，也为地产基金的生长创造了空间。
　　尽管与海外成熟市场相比，中国地产基金尚处于&幼儿&阶段，但天时地利加上&迅雷不及掩耳之势&的高速成长，谁说它将来不能以地产大佬的姿态傲视群雄呢？
　　地产基金 风光无限
　　巴曙松认为，2012年必然是房地产金融启动之年。房地产行业会迎来新一轮的兼并热潮，行业洗牌加速，不少地产基金在此时跃跃欲试，伺机接盘。在楼市一片&哀鸿遍野&之下，私募地产基金能否笑到最后？
　　8000万先给你打过去，你们先试着。&电话那头是煤老板，轻描淡写；电话这头是张民耕，现任全国房地产投资基金联盟会长。这样的电话张民耕经常接到。尽管私募地产基金在中国落地不过两年多时间，投资人的热情却好像&打了鸡血&的老朋友一般。
　　比投资人更热情的是正处于严重&贫血&状态的开发商。
　　不会放松！这是中央对于房地产调控的态度。目前，随着房地产调控逐渐深化，开发商融资渠道变得愈发狭窄。银行贷款、融资等渠道均受到不同程度限制和调控，就连近日&开闸&试点的中小企业私募债，也将房地产企业&拒之门外&。
　　在多条&输血&管道遇阻的艰难情势下，私募地产基金或在较长时间内成为开发商融资的主流。
　　稻草只有一根，每个人都想抓祝于是，当房地产业在严冬中瑟瑟发抖时，私募地产基金却迎来热火朝天。
　　根据清科研究中心数据，2011年私募地产基金全年共新募67支，披露金额的66支基金募资金额总量达到58.59亿美元，相较于2010年的29.65亿美元，同比上涨97.6%。清科预计，今年这个规模会继续快速扩大。
　　同时值得注意的是，房地产行业可能会迎来新一轮的兼并热潮，行业洗牌加速，行业集中度提升。不少私募地产基金在此时跃跃欲试，伺机接盘。新一轮热潮呼之欲出。
　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，2012年必然是房地产金融启动之年。张民耕也向本刊记者表示，&房地产与其他实业相比，利润依然比较丰厚。同时在调控的情况下，房地产行业又出现了并购的众多机会，这就为私募地产基金的生长创造了很多空间。&
　　未来一切的发展都在探索之中，但这并不是一个简单的游戏。在投资领域内，高收益与高风险是对等的。
　　中国式地产情结
　　地球人都知道，中国人有地产情结。由于国内投资渠道相对狭窄、品种单一，在&史上最严厉&的调控之前，投资人炒房；调控之后，高净值人群的主要投资方向便集中在房地产信托和私募股权投资两大领域。
　　数据显示，2011年三季度以后，房地产信托规模开始收缩，占同期资金信托总规模的比例也从最高的17.24%快速下降为14.83%；PE的整体情况亦不佳，过去几年为企业做Pre-IPO成为大多数PE的主要收入来源，而近期股市持续低迷，企业的上市市盈率一再下跌，PE的暴利时代一去不复返。
　　在两大投资渠道尽显疲态，而个人财富持续增长的情况下，高净值人群的投资需求仍然旺盛。目前国内地产私募基金的目标收益率一般在20~25%，稳定、持续的高水平收益率能够吸引风险厌恶程度较低的投资需求的关注，之前通过其他平台进入房地产投资的资金将会有很大一部分转移至私募地产基金。
　　当然，归根结底还是对房地产整体形势看好。无论是如火如荼的城市化进程，还是刚性及改善性需求，都给中国地产行业抹上了明亮的色彩，也给投资人入注了信心。&从收益情况来看，房地产依旧为较高收益的产业。&因此，热钱绝不会放弃在这个领域掘金的机会。
　　因危得势
　　目前，人们已经用&鸿哀遍野&来形容房地产市常
　　6月5日，住建部依旧表态称坚持房地产调控不动遥这被解读为，即使在当前经济下滑的形势下，楼市调控政策基调不变，即不加码，也不放松。其中，限购和限贷政策&红线&被再次明确，这将成为地方政府微调政策重要约束条款。
　　同时，库存连创新高，房企面临巨大的去化压力，单纯的降价已经难以实现大批量的跑量。
　　据戴德梁行的一份报告显示，持续的房地产市场调？令银行对房地产类贷款尽显疲态，房企高负债率及存货量基本面急需改善，现金流及偿债压力依旧突出。今年4月，全国房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为1546亿元，占房地产开发资金月新增量的27%，为年内最低。
　　值得注意的是，曾经被称为&救命稻草&的房地产信托也在今年进入兑付高峰期。据中金公司研究报告统计，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。今年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约1000亿元，其他季度到期规模350亿至500亿元。
　　这就使得开发商的资金问题愈发突出，破产房企已经出现，杭州瑞达实业投资、杭州金星房地产开发有限公司、杭州锦绣天地房地产开发有限公司即是例证。
　　事实上，似乎对房地产开发商来说，四顾茫茫，唯有私募地产基金。
　　&复星系&的佐证
　　早期开始关注私募地产基金的开发商们已尝到了甜头。&复星系&便是一个很好的例证。
　　5月17日，&复星系&的地产基金管理公司复地共赢资本发行的复邦Ⅱ期基金获得超额认购，募集规模超过6.3亿元人民币。此次发行的复邦基金Ⅱ期，为满足不同投资人的风险偏好以及多样化选择的投资诉求，采取了投资人分级的结构性优化设计。
　　&我们目前管理的基金主要分为三个类型，第一个类型为主题类基金即复邦城生态商务社区发展基金，主要做以上海、北京近郊为主的商务综合园区。第二类型是机会基金，例如把握一些并购的机会，收购一些现成的物业和项目等；第三类则是尝试做一些资金池，预期回报相对固定，但是期限会较短的一些产品。&复地共赢资本总经理丁亚明告诉记者。
　　&复星系&已先后成立了三个差异化定位的地产基金管理平台，分别为智盈投资、星浩资本和共赢资本，三者方向各有不同，分别侧重于跟投复地开发的住宅项目、大型城市商业综合体、复合型商务地产的投资与开发。
　　据了解，成立不到一年的复地共赢资本目前管理基金资产的总规模超过12亿元人民币。丁亚明表示，未来三年，复地共赢资本基金管理规模将达到60亿元人民币。
　　&复星系&仅是冰山一角。据盛世神州房地产投资基金副董事长蔡汝雄透露，2010年中国房地产基金管理公司约100家，管理资金约200亿元。有机构预测2012年中国房地产基金将会增至500家，资金管理规模约1000亿元。
　　值得注意的是，这个数字与2011年房地产贷款总额10万亿元相比，仅为1%。可见房地产基金总量目前依然弱小，未来市场发展空间巨大。
　　分化也已开始
　　&房地产行业可能会迎来新一轮的兼并热潮，行业洗牌加速，行业集中度提升。而不少私募地产投资基金也在此时跃跃欲试，伺机接盘。&清科研究中心分析师郑知行表示。
　　值得注意的是，房地产行业的兼并与洗牌也加速了私募地产基金的分化。
　　蔡汝雄向记者谈到，目前私募地产基金已经分化为两类，一类是以大型房地产开发企业为依托的基金，其表现出大型化、高端化、银企合作化等趋势。另一类以小规模、无房地产背景的私募地产基金为代表，它们目前已经陷入了募资和寻找项目的瓶颈。
　　另据张民耕透露，从今年底开始，各基金将陆续有项目进入退出期，届时&是骡子是马&立见分晓。实力过硬的公司将跃上新的台阶，出现&体量&超过50亿元的大基金。而业绩较差的公司则会被淘汰出局。
　　这样的局面充分说明，由于房地产开发企业融资难，使得创立房地产基金成为各方&共识&；另一方面，已经建立的私募地产基金，如果没有自身的核心竞争力，在发展的初级阶段就将遭遇&成长的烦恼&。
　　上述种种也显示了加入该行业的难度，蜂拥而入的时代已过去。
　　上错花轿？
　　对中国的私募地产基金，看多者有，看空者更不少。看空的理由是：众多地产基金主要目的仅是作为一个融资平台，导致投资人变相成了&炒房者&。初衷本身就存在问题，何谈未来的发展？
　　一位房地产开发商向记者表示，一天能收到多个推荐私募地产基金的短信，&漫天撒网寻找投资人，给人的感觉就是整个市场充满了混乱、投机的氛围。在国外，私募地产基金是富人的游戏，最低门槛也要几百万美元。&
　　毫无疑问，和欧美相比，中国的私募地产基金才刚刚起步。在美国，房地产开发的资金来源超过80%依赖于基金直接融资，而在中国却占比很小，房地产开发资金来源的50%以上都来自于预售和银行贷款。
　　看空的原因还在于企业管理问题。中房信集团研究总监薛建雄认为，目前房地产的财务制度还很不透明，政府的土地增值税都收不上来，也就是说这些小股东的利益跟本没有保障。&大？东赚钱了，良心好的多拿点出来分，不好的就可能一分不给，让小股东保本就不错了。&
　　当然，投资者投资理念不成熟也是困扰基金发展的重要一环。在国外，机构投资者与私募地产基金的配合最为契合，因为两者都追求稳定而长期的回报。而在中国的现实是：人民币基金中，五成以上来源于个人投资者，使整个行业处于&错配&状态。
　　错配的结构影响了基金运行的轨迹。从投资领域来看，大多数基金集中于住宅市场，这是由于目前只有住宅开发可以满足&快进快出&的投资结构与较高收益。一旦投资人和管理人双方只为谋求短期利益，就将缩短投资周期，变相成为高利贷乃至炒房团，这无异于饮鸩止渴。
　　&从国外的经验来看，私募地产基金在美国发展壮大，一个重要的宏观环境是上世纪70年代通过的一系列法案，允许保险、养老基金等机构投资者投资房地产，并在80年代的税改中，取消了个人投资不动产的一系列优惠，从而使机构投资者成为不动产的投资主体。&稳盛投资管理有限公司总经理吴涛表示。
　　并购将成主题
　　从整体形势来看，并购将成为未来私募地产基金的发展主题。据清科研究中心《2011年中国私募房地产投资基金年度统计报告》统计，2011年，房地产并购市场呈现出前高后低的走向，全年共完成113起并购事件，同比增长34.5%；其中109起披露价格的并购事件总金额为54.49亿美元，同比上升111%。
　　张民耕分析称，目前行业内竞争激烈，房企规模化、专业化、集中化要求更高，淘汰率上升，行业内部的整合给私募地产基金创造了机会，并购类私募地产基金将成为市场竞争的主题。大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争，将越来越多地借助于并购型的私募地产基金。
　　此外，股权类房地产基金将成为债权类基金的替代品，房地产基金从偏债类向股债兼容类、股权类的进化，证明中国私募地产基金和基金投资人的日益成熟。
　　值得注意的是，持有类私募地产基金将持续成长和证券化，房地产价格的合理回归，使得长期持有、持续经营类的私募地产基金具有了财务上的合理性、成长性，在此基础上，证券化的房地产信托投资基金REITs将有机会面世。
　　2011年私募地产基金报告
　　文/清科研究中心
　　在传统房地产融资渠道持续缩紧的2011年，私募地产基金表现更为活跃，全年共新募集房地产基金67支，创历史之最。其中披露金额的66支基金募资总额达到58.59亿美元，同比上涨97.6%。
　　2011年，私募地产基金草长莺飞。在传统房地产融资渠道持续缩紧的背景下，私募房地产投资基金表现活跃，全年共新募集房地产基金67支，相较于2010年的28支，同比上涨139.3%，数量创历史之最。其中披露金额的66支房地产基金募资金额总量达到58.59亿美元，相较于2010年的29.65亿美元，同比上涨97.6%。
　　机构类别分析
　　2011年新募私募房地产投资基金数量及金额都较上年有大幅度增长。由本土机构募集的基金数量与总金额均占主导，67支基金里共有57支为本土机构募集。
　　从募集金额来看，在已披露金额的66支基金里有56支由本土机构募集，共计募集金额44.11亿美元，占总金额的75.3%，7支外资基金共募集基金12.35亿美元，3支合资基金募集2.13亿美元。
　　其中，瑞安建业资本管理有限公司于2011年一季度募集完成的SoTan中国房地产I期私募基金为全年最大的房地产私募基金，规模达到4亿美元。全年本土机构的平均新增募资金额为0.79亿美元，外资机构的平均新增募资金额为1.76亿美元，合资机构的平均新增募资金额为0.71亿美元。
　　投资总量分析
　　2011年房地产私募股权基金投资活动较活跃，无论是案例数还是投资金额较上一年均有大幅增长。2011年中国私募房地产投资基金案例数共62起，同比增长63.2%。其中披露金额的案例数为61起，共涉及投资金额36.30亿美元，相比于亿美元的总额，增幅比为151.3%。
　　募资规模分析
　　从募资角度分析，2011年全年披露募集金额的基金共有66支。其中规模不超过5000万美元的共有34支，基金数量占比达到51.5%。新增资本量8.16亿美元，占年度总额的13.9%。规模超过2亿美元的新募基金共有8支，募集金额26.41亿美元，占比达到年度总额的45.1%。
　　投资规模分布
　　从完成的投资案例规模来看，投资规模在2000万美元至5000万美元之间的案例最多，为20起，占披露金额案例总数的32.8%。投资规模在1亿美元至2亿美元区间内的案例共有7起，涉及金额9.57亿美元，占全部投资金额的26.4%。
　　张民耕：蛋糕还不够大
　　作者：马文刚
　　从无到有，我国的私募地产基金走过了两年多。如影随形的诟并质疑，都挡不住资本滚动的车轮。在张民耕眼中，房地产基金不仅是个好东西，而且成长空间巨大，必将蓬勃发展。
　　这个蛋糕还不够大１日，盛世神州房地产投资基金董事长张民耕和不少日后成为全国房地产基金联盟的成员，在共议私募地产基金的同时，一起给房地产界知名&大炮&任志强精心准备了一个生日蛋糕。而&大炮&在表示感谢的同时，也貌似一语双关地提出了&抗议&。
　　的确，从无到有，我国的私募地产基金已走过了两年多。诟并质疑，都挡不住资本滚动的车轮。在张民耕眼中，房地产基金绝对&是个好东西&。他认为，蓬勃发展的房地产基金总体还很弱小，较之国外的&大腕&，简直是&小巫见大巫&。
　　草根嚼得万事做得
　　在国内的地产界，有着博士学位的张民耕一直以学者的儒雅和企业家的魄力而知名。不急不躁，脸上总是带着和善的微笑。
　　&阿拉是上海宁。&在交流中，张民耕不经意间说起了地道的沪语。
　　1968年，还是上海&小年轻&的张民耕赴黑龙江生产建设兵团屯垦戍边，在黑土地上一待便是11年。&草根嚼得万事做得，我连地都种过了，还有什么事不能做？&
　　1993年6月，进入商界的张民耕出任万通实业公司的副总经理，同冯仑、潘石屹一起参与了北京第一个以房地产开发形式面市的写字楼&万通新世界广场的开发。
　　经过三年的扎实工作，张民耕决定甩开膀子单干，因为他自信在某些方面可以做得比万通更好。
　　1998年，张民耕同合伙人成立了注册资金1.6亿元人民币的北京银信投资有限公司，开始了房地产金融的试水。
　　2005年，全国工商联房地产商会会长聂梅生对未来中国房地产业发展的几个宏观思路深深影响了张民耕。聂梅生当时提出,要改变房地产过分依赖银行间接融资的局限，发展直接融资，即发展房地产投资信托基金。
　　张民耕开始思考能否成为我国房地产开发模式转变和房地产投资基金的先行者。2008年7月，张民耕组建房地产投资管理中心，用自己的企业模拟对外投资的项目并研发出选择、判断、投资、执行、监督、退出等核心技术。
　　2009年初，富汇投资管理有限公司董事长曾军将构思中的私募地产基金组织工作转交给张民耕，后者找到复地集团的范伟、阳光100置业集团的易小迪及全国工商联房地产商会秘书长钟斌，五方一拍即合，随后诞生了盛世神州房地产投资基金管理有限公司。
　　此后，张民耕便开始同盛世神州一起闯荡房地产金融界。
　　房地产的血管里
　　天然流着金融的血
　　2010 年被业内誉为房地产基金萌发元年，之后基金即开始了野蛮生长。其中，一个标志性的事件是日，全国 工商联房地产商会 投资基金专业委员会暨全国房地产投资基金联盟正式成立，张民耕成为了创始发起人和首届会长。
　　&由于私募地产基金既有金融属性，又是服务行业，而我们大多是开发商转行，因此首先需要的是专注，还要完成思维方式的转变。&张民耕所说的转变，第一是将开发思维转向金融思维；第二是由满足自身需求转向创造和满足合作方的需求。他希望，私募房地产基金首先要为开发商&雪中送炭&，提供新的融资渠道；其次是为金融机构&锦上添花&，提供新的避险工具；第三则是为社会投资者&保驾护航&，提供不同于炒房炒地的安全性与收益性结合的投资收益平台。
　　&房地产的血管里天然流着金融的血。&张民耕认为，未来私募房地产基金中会有三类产品占据重要地位。首先，并购类基金将成为市场竞争的主体，大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越多地借助于并购型房地产基金。
　　其次，股权类地产基金将成为债权类基金的替代品，私募地产基金从偏债类基金向股债兼容类、股权类基金进化，也显示了我国私募地产基金和基金投资人的日益成熟。
　　最后，持有类地产基金将持续成长和证券化。&房地产价格的合理回归，使长期持有、持续经营类的房地产基金具备了财务上的合理性和成长性。在此基础上，证券化的房地产信托投资基金REITs将面世。&
　　2013年：第一梯队将浮出水面
　　张民耕说，后调控时期的房地产行业金融化趋势已成必然，一方面，房地产行业正面临转型，即在房地产供应结构、收益、财务、开发、经营？区域布局模式等各方面发生转变，另一方面，房地产行业也在自觉进行金融化变革。&未来三到五年，业界都将在房地产调控常态化的严峻中从事房地产开发和房地产金融。&
　　不过，眼下的私募地产基金尚处于混沌状态&&&大家都很小，也没有产生实实在在的退出和业绩，分不出强弱来。&张民耕告诉记者，今年底到明年，陆陆续续将有项目退出，届时各基金的专业水准和实力自然见分晓，第一梯队也将形成。&好的基金规模将跨上50亿元的新台阶，差的基金则可能转行。&
　　风险游戏
　　作者：顾慧妍
　　私募地产基金狂飙突进，风险亦在累积。目前监管缺失，各基金良莠不齐，房地产市场诡异莫测，风险在所难免。但是因为有风险就要放弃吗？还是各方努力，共同来应对地产基金成长的烦恼呢？
　　随着房地产行业资金链的紧绷，为房地产项目融资的私募地产基金出现井喷式增长。
　　值得注意的是，目前房地产信托面临清算，众多私募地产基金意欲抄底信托，以获得价格相对理性的项目。但这并非每个地产基金都能胜任。
　　市场突进，风险亦在累积。众多业内人士表示，就如房地产信托出现的兑付风险，地产基金的兑付也是重大风险点之一。为此，各基金公司采取的通常做法是三层&保险&：拥有股权及股权质押、母公司担保、用法律手段实现原股东投资资产的劣后保证。
　　项目现金流、集团公司担保、实际控制人担保，用法律手段实现原股东投资资产的劣后保证
　　未来的风险虽然无法预估，但在投资热度的背后，房产信托的前车之鉴触目惊心，提醒着在这个领域快步疾行的人们。
　　信托的&盘&不好接
　　房地产信托面临&大考&之际，不少私募地产基金蠢蠢欲动，意欲低价抄底。
　　实际上，在长三角区域已经出现了私募地产基金接盘获利的案例。长三角一些三线城市的开发企业在2009年高价拿地，为了到期兑付，原本在银行抵押的价格为10亿的地块，转让给地产基金的价格仅为5亿，即基金公司抄底折扣仅为5折。
　　据了解，房地产信托的发行成本一般在17％至20％之间，而私募地产基金则普遍高达20％以上。如果基金接盘后的预期收益率比上一个信托产品更高，风险将再度叠加。表面上虽然化解了眼下即将面临的兑付风险，但如果基金接盘信托后到期不能兑付，那么将面临第三次接盘，且兑付成本将更为高昂。
　　复地共赢基金总经理丁亚明向记者坦言，在这样的背景下，复地共赢资本实际上也在看一些项目。但是，接盘信托并不是一般地产基金能够胜任的。&如果连信托都接不了盘的项目，地产基金去接盘风险势必会比较大。&虽然在目前行业洗牌加剧的过程中，在同等条件下，地产基金能够接触到比原来更为优质的项目。
　　对于基金接盘信托，清科研究中心分析师郑知行建议，私募地产基金接盘时需注意以下几点：房地产基金的接盘目标主要为中小房企，鱼目混珠需谨慎辨别；地产基金接盘治标不治本，仍需高度关注风险流转；中央调控决心不容小觑，政策对赌风险大。
　　名股实债令人忧
　　在美国，房地产归类于金融行业，既可以是债权投资，也可以是股权投资。但由于中国政策不支持企业间借贷关系，因此私募地产基金的发展面临一个重要的课题，即&股权投资&是否可行。
　　&众多的开发商实际上只将地产基金作为融资的一个手段，即简单的借贷关系，开发商并没有意愿与基金进行深度的合作，所以谈不上是合作伙伴。&丁亚明感慨道,&更多的私募只是名股实债。&
　　众多中国的地产基金，名义上是&股权投资&，但其实是&债权投资&的模式。
　　所谓名股实债，即私募地产基金把钱借给开发商后，开发商要保证基金每年的回报，但在拿到钱之前，必须把公司印章、银行印鉴甚至是土地证等抵押给基金。到基金投资期满进行结算的时候，开发商再以股权回购的形式收购地产项目，或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权。
　　是什么造就了这样的转变？首要原因在于房地产市场的整体情况。基金公司担心楼市下行而造成资产缩水，也担心开发商破产，因此不愿意与开发商同担风险。同时，开发商也没对基金这种金融化的模式抱有多大期望，只视为一种融资手段。正是这双方的不信任使得其原本的合作关系转化为债权关系。
　　一位第三方理财机构的内部人士称，在这种情况下，项目不出问题皆大欢喜，一旦出现系统风险，开发商无力偿还基金所投的本金和收益时，法律并不保护企业间债权投资的收益，最多是按照当期银行利息判罚。因此，双方都不得不为这种所谓的&股权投资&付出代价。
　　&所以，到底哪种投资模式相对风险较小，获益较好尚无法判断。构建何种模式才有竞争力，这需要回到地产基金的本质：如何快速形成融资规模？如何构建股权投资及退出模式？如何满足投资者利益的最大化？如何合理监管？如何锤炼队伍？这些显得尤为重要。&盛世神州首席投资官张建认为。
　　小规模基金公司的尴尬
　　实际上，在这个投资回报率高的领域，并不是所有的地产基金都能？得极大的发展。一位私募地产基金的内部人士就向记者透露，他的朋友曾经投过几个项目，但是目前发现，其利润为零，这让一些基金公司十分尴尬，这样的项目成了&鸡肋&，短期内却难以摆脱。
　　据清科调查显示，目前活跃在中国市场的私募地产基金可大致分为两类，一类是以鼎晖为代表的独立私募地产基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，如金地集团旗下的稳盛投资，复星旗下的共赢资本、星浩资本等。
　　资金规模较小的基金公司是否风险更大？往往房地产企业在具有较大规模的情况下，才会涉足资本领域，因此从资金背景以及对项目的选择判断方面，轩金公司无法比拟；另一方面，相比于从PE演变过来的独立地产基金，他们又缺乏足够的资本实力。&不上不下&便是这些基金公司目前的状态。
　　轩金公司在单个项目上所能进行的投资额偏少，影响在于基金公司并没有多少话语权，这对于基金的管理和实际收益非常不利。
　　从项目方面来看，虽然房地产行业项目源并不匮乏，但在实际操作中，真正能融合投资人和项目方需求者则比较少。一般来说，国内的投资人对回报的预期比较高，借债给开发商一般都希望有超过10%的年收益。私募地产基金若以股权形式进入，退出周期会比较长，来自投资人方面的压力将增大。这些难题对LP短缺的轩金公司来说，无疑是雪上加霜。
　　业内人士认为，此种现象的出现大部分是由于此前一窝蜂的投资热导致的结果。对于较小规模的基金公司，一方面可以选择避开大的开发商，与中小开发商进行合作，这样能够保证一定的收益；另一方面，规避政策风险大的投资领域，如住宅领域。在其他领域进行新的前期探索，或许会获得不错的收益。
　　风险规避前置
　　房地产市场下行趋势风声渐紧，房地产信托已有部分项目出现兑付风险，这亦给私募地产基金敲响警钟。
　　毫无疑问的是，项目的前期筛选，是规避风险最为重要的一步。
　　有专家建议称，基金公司可选择有成长性的市场，这是相对于投资基本饱和的市场来说。以商业地产领域为例，已经有众多商业地产开发运营企业认为，目前商业地产已出现饱和并且过剩的状态。&3至5年内必然会出现问题，大批烂尾楼即将出现。&上海证大房产董事吴洋曾表示。
　　此外，还必须规避政策风险大的领域。从政策方面来看，房地产调控对于住宅市场严打不放，短期内如果对住宅市场进行投资或者想要抄底市场的计划或不可行。
　　因此，在一些新型的地产领域，地产基金可进行投资用以规避风险。&现在做一些和产业相结合的领域，比如产业园、旅游、养老医疗、城区的物业改造等的股权投资，都会有机会。&河山资本CEO曹少山表示。
　　项目选择是一方面，有人认为，寻找到好的基金管理人，亦是规避风险的重要条件。
　　由于我国在房地产基金领域监管的相对缺失，还没有形成一套对管理人的管理、评估系统。基金管理人的专业化程度、职业素养和操守都对投资人存在潜在的风险。
　　丁亚明向记者表示，私募地产基金风险控制的关键之一在于选择好基金管理人，对于自己不参与的项目，找一个适当的合作伙伴是相当重要的。
　　丁亚明称，作为具有开发商背景的基金公司，复地共赢基金在接手项目之后，选择将项目的管理权由复地来操盘，这能够大大减少与所投项目之间的利益博弈。&如果所投项目的负责人愿意把管理权让给复地的团队，我们作为基金管理公司，对这个项目的可控性就会更好些，这有利于我们快速决策怎样投资这个项目。&
　　进入前先考虑&退路&
　　值得注意的是，退出对于地产基金来说，也是一个实际的困扰与风险。
　　与国外IPO 为主流的退出模式不同，由于宏观调控的影响，国内房地产企业上市之路首先已被堵死，排队等待IPO的企业数不胜数。
　　目前国内基金主要是投资于项目，退出形式是以物业出售和股权转让为主。但是目前的房地产调控直接打压了住宅领域，地产基金只能够转战持有类经营性的项目，但这些项目风险更大，需要考虑的因素便更多。因此，对于该类项目，如基金是以购买物业的形式进入，可待其运营管理体系更加完善后再退出。
　　此外，盛世神州房地产投资基金副董事长蔡汝雄认为，投资时点的把控也能够在一定程度上规避风险。&以投资时点的合理房价为基准，项目房价下跌30~40%能保证本金与收益，下跌50%能保证本金安全。&
　　6年前提出，5年内难现REITs迷雾
　　作者：顾慧妍
　　经过6年的讨论，上海版REITs直接由商业地产转向保障房，而&即将获批&的天津版REITs则确凿无疑将为保障性住房建设融资。中国版REITs千呼万唤仍出不来，如此羞羞答答为哪般？
　　REITs破冰在即&，这对希望它尽快入市的人们来说，绝对是个好消息。
　　据媒体报道此前称，天津天房集团的REITs申报正在审核中，批复的可能性极大，其突破口在于廉租房这个目前&极差钱&的领域。
　　但是，这一单仅为初步探索，大量放行依旧为时过早。
　　盛世神州房地产基金公司首席投资官张健表示，&6年前，我们就在谈REITs，6年以后我们依旧在谈这个可以做，但还没有一单获得审批放行。&
　　到底是什么原因？中国人民大学公共管理学院博士后吴春岐称，由于通胀、股市低迷等因素影响，监管层担心此时推出REITs，可能吸引更多热钱进入房地产投资领域，这是REITs缓行的原因。中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，一方面是市场以及企业管理环境的不成熟，另一方面&近两年的房地产调控告诉我们，政府不希望房地产发展太快，一旦放行，缺钱的房企就能获得更多的资金，那么房地产行业加速发展是必然的。&
　　可见，监管这道口子不放，REITs想要获得突破性的进展十分困难。
　　相比内地，香港REITs动作连连，越秀房产投资信托基金是一个代表。5月28日，越秀地产及其持股35.58%的越秀房产投资信托基金共同宣布，前者计划把旗下的广州国际金融中心注入后者，交易对价为134.4亿元。作为中国首只房地产投资信托基金，这个动作被业内解读为&蛇吞象&。
　　空白的市场，跃跃欲试的资本，冷静的监管层，几方的博弈何时能见分晓？
　　顺应政策才能生存
　　从REITs的历史发展情况可以看出，产品的论证与设计经历了从商业地产到保障房领域的转变。在经过美国次贷危机、房地产调控等种种大环境影响以后，上海版REITs直接由商业地产转向保障房，而天津版REITs即将获批是否代表只有顺应政策才有生存的权利？
　　据了解，天津准备发行的一只规模人民币38亿元的REITs产品，为保障性住房建设融资。该产品是将廉租房经营权委托给受托人，受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，最后再转让给机构投资者。
　　对此，薛建雄认为，天津版REITs的率先落地，与目前国家房地产政策相符合。&房地产市场的较快发展不是当务之急，而大建保障房却是十分迫切的事情。&
　　保障房是一个缺钱的行当，REITs对于政府来说，正是一大法宝。
　　今年全国保障性住房开工总量计划为700万套。据粗略计算，700万套保障性住房建设成本至少在6300亿元以上。另外，2011年实际开工1043万套，实际竣工率仅有约41.4%，考虑到保障房建设周期一般是1~2年，这就意味着2011年积存下来的，将要竣工的保障房恐达600万套，该部分项目也到了用钱高峰。因此历史项目与新开项目建设，全国今年保障房资金需求可能超过万亿。对REITs无疑求之若渴。
　　但这是否就是未来REITs投资的主体？对此，更多人的答案是否定。
　　&对于REITs投资保障房我有点保留，主要还是租金怎样来确保的问题。&张健表示。
　　以上海为例，由于公租房、廉租房实际租金偏贵，因此主动进行申请且通过申请的居民相对较少。且同商业物业相比，由于国内保障房是惠民措施，因此其租金回报率必定偏低。按照收益来看，发行REITs很难获得较好的回报。这就需要靠政府进行补贴，如何补？如何贴？税收以及政策上的优惠亦不明确。
　　冯仑认为，房地产商发展一般需经历三个阶段：以开发为主的&制造业&阶段，如万达；以营运为核心的&服务业&阶段，凯德就是一个例子；以资本为核心的&金融业&阶段，如西蒙。
　　吸引力来自租金回报
　　保障房是REITs的试验田，在REITs的萌芽阶段，更多的领域依旧在等待。
　　一般来说，REITs主要投资于具有稳定租金收益的房地产领域。&在中国，近年来一线城市写字楼租金出现持续上涨，因此商业地产是一个很好的投资领域。&张健称。
　　据仲联量行统计的数据显示，2011年北京甲级写字楼租金涨幅高达41.4%，平均净有效租金达每平米293元的历史高位。上海的写字楼租金涨幅虽相对温和，但涨幅也达17.4%。目前，上海甲级写字楼的平料租金水平为每平米每月266元。相对较高的租金回报率对REITs具有绝对的吸引力。
　　此？，商业地产位于房地产调控圈之外，暂时规避了政策风险。同时，我国目前处在城市化高速发展进程中，商业地产规模有望迅速扩大。由于商业地产的特殊性，其从拿地到后期经营管理需要大量的资金支持，而目前房企的资金量大多处在紧张的状态下，资金缺口更为突出，亟需通过REITs进行融资。
　　REITs在商业地产的投资案例，借助香港上市的越秀房产投资信托基金值得一提。该基金为中国首只房地产投资信托基金。
　　据该基金公告披露，越秀地产拟将广州国际金融中心以134.4亿元的价格注入房产投资信托基金，较该物业153.7亿元的最新估值折让约12.4%。该笔交易为越秀地产增加了约40亿元的现金及约5亿至7亿元的收益，借此越秀房产投资信托基金也成为亚洲最大的上市房地产投资信托基金。交易完成后，越秀地产持有越秀房产投资信托基金的股权将从目前的36%增加至不超过50%，得以更多分享后者带来的收益。
　　对此，业内人士称从此次交易可以看出，越秀房产投资信托基金被真正运用起来推动房企的资本运作。&越秀地产的净负债率将从75.5%下降至40%左右。&越秀房产投资信托基金则借此从以批发零售为主的物业组合转型为多元化组合，总资产值也从2011年底的约73.75亿元大幅增加两倍至约230.95亿元。
　　这笔交易的最终结果便是&双赢&。这也是REITs投资于商业地产的主要目的。
　　而商业地产并非唯一。在美国，九成以上的REITs是从事资产类投资。有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产。有些REITs选择广泛的投资类型，还包括房地产、贷款类等众多产品。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业、办公地产的投资又占绝大部分。
　　&借鉴于国外的经验，中国除商业地产和保障性住房也可以向其他物业类型发展。&同策咨询研究中心总监张宏伟谈道。
　　张健则向记者表示，只要有长期和稳定租金收入的房地产项目，REITs基本上都可以参与，譬如办公楼、宾馆和工业厂房等。
　　产品之争
　　目前进入人们视野的REITs产品可分为三种：准私募房地产信托基金、银监会抵押型REITs、上交所权益型REITs。
　　准私募房地产信托基金从严格意义上来说，不能称为真正的REITs产品。这是一些信托公司将房地产信托产品基金化运作的方法。其余两种产品从适合的投资人群来区分，前者适合保险资产等国内金融机构，后者则向大众发行，适合较为稳健的投资人。
　　实际上，从国内目前成型的REITs方案看，思路一致采用银监会抵押型REITs。所谓抵押型REITs，就是采取把物业发展商旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，把每年的租金、按揭利息等收益权分割成若干份收益凭证，出售给投资者，然后定期派发红利的运作模式。
　　哪种产品能够有机会在目前的市场上实行并推广？&准私募房地产信托基金主要为中小房企，收益率高，但风险也高；上交所权益类REITs受利率影响相对比较小，因为可以通过提高租金来提高其现金流量；银监会抵押型REITs的股息收益率比权益类REITs高。&张宏伟分析道。
　　他更看好权益类产品在国内的推广，原因在于此类产品门槛低、变现灵活、风险最小，在体制尚不成熟的当下最适合推广。而且从全世界的范围来看，全球市场上90%以上的REITs都是权益型的。
　　&国外对REITs主要有三种分类，即：股权、债券和混合，大多数是股权类的，各类产品对应的风险和预计收益都不同。&张健向记者介绍。
　　制度阻碍
　　政府的态度一直决定着REITs的各种动作。
　　&最大的难点是，政府担心开发商大量套现&，&目前正在调控期间，政府并不希望房地产发展太快，因此REITs目前被搁置&。
　　同时，大量放行REITs的市场条件也不具备。
　　国内的商业环境还不成熟，这限制了REITs的发展。在众多小型商业地产中，租金等费用不透明，容易出现利益传送问题。此外，没有大型基金公司接手此种收租型的物业，也没有社保、险资等大资金进入到这个领域。
　　更为重要的是，推进REITs面临制度性困境。
　　推出REITs，须解决的问题包括REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则，涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律，而我国目前缺乏房地产投资信托专项法律安排。
　　此外，信托登记权属问题是制约REITs产品能否进行股市流通的关键因素。而房地产投资信托基金法的缺位，导致难以对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制。
　　&有意思的是，中国房地产行业涉及到民生问题，政府的干预性太强，所以发展受限。&
　　&同时，国内REITs的资？管理环节薄弱。国内很多商业物业的孵化工作还没有完成，包括资产的孵化和管理运营团队的孵化。？国外最成功的REITs是由房地产开发企业转型之后发展起来的资产管理公司进行管理。&作为资产管理公司，不但要开发物业，还需要站在宏观的资产组合观念和基金观念来经营物业，这对中国的房地产开发商来说是一个挑战。&张健表示。
　　万通地产董事长冯仑认为，房地产商发展一般需经历三个阶段：以开发为主的&制造业&阶段，如万达；以营运为核心的&服务业&阶段，凯德就是一个例子；以资本为核心的&金融业&阶段。值得注意的是，国内还没有第三种类型的房地产企业。在美国等成熟国家，以REITs为背景的企业属此类，如西蒙。
　　天使还是魔鬼
　　作者：罗梅芳
　　当私募地产基金浪潮来袭，理财机构态度不一：积极参与者有之，按兵不动者有之。究竟是天使还是魔鬼，谁说了也不算，只有时间能说明一切。
　　当房产投资被宏观调控扼装喉咙&，地产基金因其较为丰厚的收益成为房地产投资领域的&救命稻草&，并且势头见涨。
　　目前，地产基金行业以私募居多。其火爆程度，从住建部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》中便可见一斑：&2011年，人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元，较2010年增长了一倍。同时，在未来3年，中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元。&
　　如此庞大的资金规模，募资渠道至关重要。就当前的情况看，&商业银行、私人银行、信托公司等募资成本非常高昂，对合作对象不但&嫌贫爱富&，也设置了非常高的门槛。&利得财富总裁助理盛大说，这无疑让地产基金公司把目光转向了第三方理财机构。
　　对于这个在国内地产业新兴的投资领域，第三方理财机构是颇解风情地给予积极回应，抑或持有疑虑？
　　45%&&财富管理的半壁江山
　　地产基金高额的回报，使得包括诺亚财富、展恒理财、帆茂理财以及恒久财富等多家第三方理财机构，纷纷发力地产基金业务。据悉，诺亚财富从日开始启动TOP 50地产母基金，欲募集50亿资金。
　　&这种基金不是直接投资于项目，而是通过投资它的子基金，获取大约20%左右的收益。&诺亚财富地产基金研究员孙治香介绍。目前，诺亚财富正&磨刀霍霍&，试图改变房地产行业过于依赖信贷的发展模式，为募资总规模达100~180亿而蓄势待发。
　　其它的第三方理财机构亦&不甘寂寞&。据帆茂财富副总经理黄昊杰介绍，地产基金在帆茂财富中的资产配置比例为45%左右，&在过去一年多时间内，我们已经先后向投资者推荐了盛世神州、华融资产、中房投资、软银赛富等管理人发起的地产基金。&
　　就连一向低调的恒久财富也对记者爆料称：&房地产投向类产品约占我们总产品数量的1/3。&产品总监谢亚凡认为，第三方理财机构各显神通为地产基金&大量输血&的时代已经到来。
　　除了高回报率，认准地产基金将取代银行信贷，成为房地产开发商主流融资渠道的发展趋势，也是各理财机构对其青睐有加的重要原因。诺亚财富董事局主席汪静波曾表示：&信贷支持在行业中的过于集中，成为整个金融系统的潜在风险，只有地产基金支持的开发商才有机会在未来胜出。&
　　信托VS地产PE
　　虽然对地产基金的热衷度不相上下，但不同的第三方理财机构侧重点存在差异。目前，理财机构最青睐的地产基金产品主要是两类：信托产品和有限合伙形式的地产PE。
　　相对来说，有限合伙的地产PE结构比较灵活，构建的成本也比信托更低。
　　&信托自身没有处置能力，到期如无法偿付本息，最常用的办法是&借新还旧&或找四大资产公司接盘。&黄昊杰介绍说，为应对偿付风险，第三方理财机构倾向于寻找具备处置能力的资产公司或大型房企背景的基金管理人合作。以帆茂为例，其地产基金项目就是直接与知名房企合作。
　　然而更多的第三方理财机构则认为，信托形式的地产基金将占主流。&房地产调控未见放松，地产类产品本身风险较大，信托公司受银监会监管，投资者更加认可信托这一产品形式。&谢亚凡说。
　　不仅如此，第三方理财机构更相信信托公司的风控措施、挑选项目的能力和产品设计能力，选择信托产品形式，有助于把地产基金的风险抛给信托公司。&从政策的角度而言，房地产信托业务的&432 标准&和信托公司净资本管理办法等，给很多地产类产品上了&保险&。&谢亚凡介绍。
　　选大不选小
　　高收益固然令人欢欣鼓舞，其&影子兄弟&高风险则令人如履薄冰。作为财富管家，风险控制自然是第三方理财机构绕不开的考题。为此，各理财机构在挑选产品时，不得不瞻前顾后，考量因素日益增多：开发商实力、项目资质、还款来源、抵质押物、担保方资质、发行人/管理人资质等都在其列。
　　也因此，不少第三方理财机构将目光直接锁定在品牌房企身上。与品牌开发商建立联系与合作，几乎成为业内共识。&我们选择业内知名的管理人，因为与小型房企相比，品牌房企能够更为严格地把握风控标准，投向标的与风控流程符合我们的标准。他们有足够抵押标的和快速的消化能力，且有符合市场趋势的清晰投资逻辑，可以获取投资者的青睐。&黄昊杰介绍。&
　　以诺亚财富为例，其发行的地产母基金，基本锁定在万科、金地集团等知名房企，&由于我们对品牌企业比较了解，加上他们合作意愿比较强，与之合作风险系数相对来说会低一些。&孙治香说。
　　并未与知名房企建立合作关系的第三方理财机构，则应从产品的综合要素方面进行筛眩&一般而言，现阶段的产品推介会更多地注重产品的风控指标，比如信托产品的抵押担保条件等，只有风控措施都到位情况下再筛选收益率高的产品，重点为客户推荐。&中国财富管理研究院研究总监王珍介绍。
　　基于私募地产基金投资高门槛、高风险和高收益的特点，推荐给投资者时，第三方理财机构显得&步步为营&。&并不是所有的投资者都适合地产基金的投资。&盛大介绍，私募地产基金更&适合风险承受能力较高，且对资金的流动性要求较低的高净值客户群体&。
　　按兵不动
　　当不少第三方理财机构积极开展地产基金业务时，更多的理财机构则保持着&冷静的思考&。
　　&对于地产基金，我们观望了两年，但是由于地产基金没有足够的&安全垫&，我们暂时不想介入这块领域。&启元财富的总经理葛智华的观点也代表了一部分第三方理财机构的态度。富赛财富、利得财富等多家第三方理财公司都选择对地产基金&绕道而过&。大唐财富也明确表示没有推荐过一个地产基金类信托产品。
　　&国家对地产有可能仍将实行紧缩政策，投资地产基金风险较高。&富赛财富产品研究总监林琼表示。
　　有数据显示，2012年初至今，已有涉及18家信托公司逾30款房地产信托产品提前清盘，其中中诚信托提前清盘的产品就达6款。&在地产业融资渠道逐步收紧的情况下，一些私募地产基金试图抄底接盘房地产信托。但由于地产基金发行成本普遍高于信托，如果政策持续收紧，地产基金到期不能兑付的风险将会增加，那么今日的信托便是明日的地产基金。&林琼表示。
　　进一步说，目前的相关政策表明地产调控仍然未见放松，&楼市的销售并不乐观，若地产项目烂尾或者销售不出而被&套牢&，通过股权投资变成房地产项目股东的投资人，将面临基金到期后无法变现的风险。&
　　更为重要的是，房地产基金的监管处于空白状态也扼制了第三方理财机构参与的积极性。&管理人资质并没有公允的认可规定，导致管理能力参差不齐，地产基金的风险无形中在聚集。&黄昊杰认为。
　　以房地产私募基金运作模式为例，&由于缺乏监管，导致了投资人对地产基金的信息不对称。&葛智华介绍。&不少房地产基金管理人的股东是房企本身。当这些地产私募基金在投资自有项目时，会遇到尽职调查、风险评估和投资后管理等方面的利益冲突，使得投资者很难客观地去掌握项目相关信息。&林琼认为。
　　甚至，投资者的收益很大程度上要依赖于开发商的决定。&开发商可以把成本的账目做得很高而降低收益率，也可以把成本的账目做低来提高收益率。&业内人士介绍，这种受制于人的投资，限制了投资者的积极性。
　　外资也来凑热闹
　　鉴于国内的地产基金处于萌芽阶段，虽然第三方理财机构参与者众多，但面对的挑战却不校&目前地产基金往往还是类&高利贷&的债权式投资，大型房企无论从资产负债率或资金成本方面考虑，大都不愿接受此类投资，而资金链紧张的中小房企恰恰是本轮调控的&受伤者&，即便付出再高的成本进行融资，也很难获得投资人的认可。&黄昊杰分析称。
　　也因此，在这样艰难的背景中&破茧重生&，改变眼下简单的短期债务融资模式，探索更多适合国内地产市场发展的&新大陆&，将成为第三方理财机构关注的重点。这也让不少人将目光投向了进入中国的外资地产基金。其中以&地产系&和&金融系&为主流。
　　&金融系是以欧美国家金融机构为主导的地产基金，擅长于类股的基金，而地产系则是以新加坡等亚洲国家的地产企业为主导的地产基金，是擅长于类债的基金。&
　　虽然各有优劣，但业内人士反映，由于国外地产基金大都以股权投资为主，在当下中国市场的认可度比较低。而对于第三方理财机构而言，&只有同时兼备地产系和金融系的思维才能获得生机。在实践中，可能&股+债&的混合模式是未来的趋势。&
　　阵营一 参与
　　理由：
　　1.高回报率
　　2.地产基金将取代银行信贷，成为房地产开发商主流融资渠道
　　方式：
　　1.与品牌开发商建立联系合作
　　2.选择信托产品形式
　　阵营二 观望
　　理由：
　　1.没有足够的&安全垫&
　　2.国家对地产有可能仍将实行紧缩政策
　　3.地产信托产品提前清盘
　　4.房地产基金的监管处于空白状态
　　5.管理人能力参差不齐
　　6.信息不对称
　　海外：汉斯基金的低调挺进
　　作者：马文刚
　　总资产超过130亿美元的汉斯基金至今还是私人拥有，其中最主要的原因在于汉斯有很多自属的基金会，不需要用上市来募集资金。
　　虽有层层调控压顶，但我国的房地产市场仍处于一个发展期，这块不断膨胀的&大蛋糕&不可否认吸引中外资本&巨鳄&不断抢摊，上演了一幕又一幕的地产市嘲群雄逐鹿&大戏。提起活跃在中国房地产金融界的外资&大牌明星&，人们很快就会想到高盛、美林及摩根士丹利，但却往往忽略了另一位&老戏骨&，那就是来自美国的汉斯基金。
　　汉斯基金的低调使得罕有人知其为何方神圣，且目前其在中国市场的身影似乎仍停留在北京的&公园大道&、&万国公寓&、&盛世大厦&以及上海的&加州水郡&。然而，房地产是一个地域性极强且资金密集的行业，能够专注50多年并把触角延伸到全球数十个国家和地区，的确非易事。
　　安全为首要投资取向
　　作为最早进入中国的外资房地产开发商之一，来自美国休斯敦的汉斯基金创建于1957年，是一家以地产的全程开发建造、第三方服务及物业管理服务并重的外资地产巨头。目前，世界许多大城市的&天际线&，已经或正在由汉斯基金开发的建筑而改变，诸如芝加哥三一国民广尝洛杉矶联合银行大厦、亚特兰大第一大西洋中心等。此外，汉斯基金已开发建造的项目遍及美国的90多个城市，总数达到700余个，在境外的16个国家也有其上百个地产项目，包括英国、法国、德国等成熟市惩巴西、墨西哥、俄罗斯、捷克、西班牙、中国等新兴市常
　　汉斯基金的创始人杰罗德？汉斯处事谨慎，深谙美国休斯顿房地产市场的盛衰。自1957年创立直至上世纪60年代初，汉斯基金一直在美国城市中拓展业务，先后于纽约、旧金山、芝加哥和亚特兰大市设立了地区总部，并在美国其他47个城市设立了地产开发和物业管理的分支机构。上世纪70年代开始，汉斯基金开始在10个国家设立了海外分部。
　　1981年，老汉斯的儿子杰瑞？汉斯读完威廉姆斯学院和哈佛商学院后加入了汉斯基金，奠定了独有的企业文化&投资地产并长期拥有、服务至上并恪守诺言。杰瑞？汉斯曾多次表示，好的物业在于其品质优良、技术领先，具有保值、升值的潜力。
　　在汉斯基金看来，利润率不是必须被津津乐道的要素。总资产超过130亿美元的汉斯基金至今还是私人拥有，其中最主要的原因在于汉斯有很多自属的基金会，不需要用上市来募集资金；其次，上市以后对公司的运营战略会有很大的限制。故此，公众常常会认为汉斯基金是一个保守的公司。
　　也正因为这份保守，汉斯的投资取向完全以安全为首要标准。不求外表风光，但求内在品质，也正因如此，汉斯基金一直和&小心驶得万年船&的标签挂在了一起。对于中国一些房地产开发商一年就可开发200万平方米的&光速&，在汉斯基金看来极为不可思议。
　　只要&举手&就有资金跟进
　　在50多年的发展历程里，真正让汉斯基金引以为傲的或许是旗下的项目没有一幢楼因还不上银行贷款而被收回，也没有一幢楼被清盘拍卖，而良好的信誉也让汉斯基金在投资界&只要举手&，就会有大量资金跟进。
　　汉斯基金彻底改变了传统的项目开发商先圈地、再找钱、主要靠银行贷款的老路，朝寻找投资商共同开发的道路发展。当时的汉斯基金提出的条件包括占有项目10％至30％的资产以及担任项目公司的经理。这样，汉斯公司能分享20%左右的利润，且更重要的是无需冒太大的风险。
　　上世纪80年代，杰瑞？汉斯执掌公司后扩张速度明显加快，但稳扎稳打依旧，决不在财务结构上伤及老底。杰瑞？汉斯进一步扩大了合作伙伴的范围，也更注重资金的来源，同一批个人和机构投资者结成合作伙伴，共同创立了用于海内外房地产开发和收购的投资基金。1994年至今，汉斯基金以举债和投资的方式在全世界融资超过50亿美元，可完全由汉斯基金调配的资金超过10亿美元。杰姆斯&；莫瑞森曾表示，汉斯目前共有十几只基金，有60多个项目通过基金方式融资。
　　多条&腿&并重的发展
　　在房地产业中，&投资&与&开发&是两个细分市场，&投资&通常由基金机构完成，而&开发&则由专业建造商完成。不过，在汉斯基金身上，&投资&与&开发&成为了并重发展的&两条腿&。
　　不仅是在大发展方向上力求多条&腿&并重，汉斯公司的开发、物业管理、第三方服务等业务也是互相交融和贯通。如在纽约的摩根士丹利总部大楼，汉斯公司不仅提供第三方服务，而且还负责摩根士丹利的物业管理。又如位于旧金山的太平洋天然气和电力公司总部大楼，汉斯公司没有股权，但也负责物业管理。
　　在汉斯基金的开发、物业管理和第三方服务三大核心业务中，全程开发建造为其带来的收入占汉斯总收入的50%，而这也是一项全面的服务，从选择项目到融资、设计、工程管理及开发、市场营销、物业管理等均会涉足；为高档写字楼提供的物业管理业务则占总收入的25%；而在汉斯基金本身不持有产权和股权，完全为他人做开发的第三方物业开发服务中的收益是收取开发服务费，此项业务收入占总收入25%，如摩根士丹利、高盛、微软、安然等全球知名企业的环球总部都由汉斯开发。杰姆斯&；莫瑞森表示，汉斯公司有一个活跃的物业收购计划，其目标是那些质量上乘，但在开发、租赁和管理方面有一定风险的物业，而汉斯公司在开发和物业管理上的专长正可有效地降低和控制这些风险因素。
　　资本与操盘手的默契合作
　　虽然&保守&的标签已和汉斯基金紧密挂靠，但在融资模式、新技术应用与市场开拓上，汉斯却未必真的那么&保守&。通常，每凡探讨房企的金融发展之路，汉斯的模式必被提及。从资金流向，到选点落地，汉斯基金的模式是典型的资本与操盘手之间默契合作。
　　上世纪80年代的汉斯基金已基本摆脱了传统的&拿地、银行贷款、销售回款&老路，而是建立了&募集权益资金到开发、收购与管理直至权益分红&的新模式，发起并设立了包括基金、投资信托、有限合伙公司在内的20多个投资工具。在募集资金后，汉斯地产的盈利来源主要包括两部分：一部分是投资入股自己开发和管理的项目，实现资金回笼和变现；另一部分是收购其他开发商开发、质量上乘但存在一定风险的项目，通过专业的开发和管理使项目持续增值，最后出租或出售以获取可观的回报。这一发展模式的确立，正是汉斯在近20多年来规模化扩张的巨大动力之一。
　　当欧美传统房地产市场进入饱和状态时，汉斯基金不失时机地发起建立了&新兴市场房地产基金&，开始迅速进入不断涌现的新兴市常该基金的合作方包括摩根士丹利及美国西部信托，基金规模为10亿美元，专用于发展中国家的房地产开发，目前已投放在巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国家。
　　据杰姆斯&；莫瑞森介绍，合作方的分工是汉斯负责找项目；美国西部信托作为基金管理公司负责理财；摩根士丹利则负责项目完成后设定合适的退出机制，如将项目打包上市，或卖给保险公司成为长期稳定的投资。&新兴市场房地产基金&一般年回报率为15？25%，投放方向主要取决于摩根士丹利、美国西部信托的宏观走势研究。在操作流程上，先对国家和城市的级别进行调研，在圈定相对目标之后，再对该地区政局状况、货币价格走势、经济增长动力进行深入分析。具体到产品层面，则由汉斯的市场部门或当地权威的第三方调研机构完成。
　　在中国的精打细算
　　2009年8月，汉斯新江湾城地块项目中的住宅部分以&加州水郡&的名称开盘，首批推出的484套精装修公寓在当时受到购房者争抢，开盘当天就已接近售罄。时隔一年后，正当不少购房意向者期待加州水郡二期房源上市之际，汉斯基金却突然将该项目转让给了富力地产和合景泰富。
　　汉斯此举，着实让坊间跌破了眼镜。毕竟此前有不少研究机构均表示，海外投资者正在上海市除极寻找投资机会。那么汉斯为何在此时出售呢？对此，戴德梁行投资部董事叶建成认为，国外资本有较严格的抗风险及投资计划并需考虑股东的利益，因此在计划收益满足的情况下就会择机抛售，然后再寻找其他优质物业。事实上，汉斯基金从17.1亿元购入，到23.54亿元售出，粗略估算通过出售新江湾城地块项目股权，即可获利6.44亿元，投资回报非常可观。
　　同样，汉斯基金的&精打细算&还体现在开发的具体过程中。作为最早进入北京房地产市场的外资企业之一，1997年汉斯公司在使馆区附近开发了用于出租的万国公寓，这座公寓现已成为北京五星级涉外公寓的楷模。2001年，汉斯公司收购了位于燕莎商圈的高档写字楼盛世大厦，而较好的性价比，也吸引了众多著名跨国企业入驻。同时，汉斯也是北京第一个试水住宅市场的外企，其在北京开发的第一个用于销售的高档公寓&公园大道&，足以说明汉斯选地的标准。当时，汉斯基金为寻找这块地，在北京用了将近7年的时间，&枪毙&了近100个地块，终于开发出有双向公园景观的&公园大道&。
　　虽然业内对目前中国的房地产市场纷纷唱衰，但杰姆斯&；莫瑞森却认为中国的房地产已进入了注重性价比的时代，也进入了消费者开始维护权利的时代，而这样的时代恰是汉斯显示优势的时候。虽然汉斯公司目前仅进入了北京和上海市场，但同时也看好广东、大连和青岛等城市。&无论在哪里开发，汉斯基金的目标都是做精品，？不是一般的产品，更不会盲目求大求多。&杰姆斯&；莫瑞森表示，&汉斯在中国的发展策略是稳步而行，而不会加速度前进。&
　　美国地产基金的半个世纪
　　作者：北京御峰财富资产
　　房地产基金在美国多以房地产投资信托基金的形式存在。经过半个多世纪的发展,其数量和规模扩张显著&&截至2011年1月底，美国上市REITs共有153个，总市值达到3890亿美元。
　　美国是最早出现房地产投资基金的国家之一，其相关金融制度、法律法规最为健全。
　　房地产基金在美国多以房地产投资信托基金的形式存在。REITs的前身是马萨诸塞商业信托，由于这种商业信托最早出现在美国马塞诸塞州，因此又称为马萨诸塞商业信托。房地产投资信托基金以发行收益凭证的方式募集特定多数投资者的资金，由专门的投资经营机构进行投资经营管理，投资收益一般按比例分配给投资者。
　　房地产投资信托基金的类型根据投资对象的不同，可分为权益型、抵押型与混合型。其中，权益型直接或间接投资于房地产，其收入主要来源于下属房地产的租金收入和增值收益，风险方面主要表现为项目选择不当。
　　抵押型REITs一般扮演着金融中介的角色，所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目，收益来源于房地产抵押贷款利息、参与抵押贷款所获抵押的房地产部分租金与增值收益，以及房地产抵押支持证券的利息和房地产抵押支持证券的处置收益。
　　混合型REITs是介于权益型和抵押型之间的一种REITs，兼具权益型REITs和抵押型REITs的双重特点，其在提供房地产贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。理论上来讲，混合型REITs在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息。
　　半个世纪的&化蛹&
　　1960年美国通过了《房地产信托投资法》，第一只公开上市交易的REITs自此诞生。纵观REITs在美国的发展历程，大致可以分为以下几个阶段。
　　1、起步阶段
　　1960年，美国国会通过的《房地产信托投资法》给予了REITs税收优惠，并允许其上市交易，使得房地产的市场价值得以有效体现。但此时REITs的投资与经营受诸多限制，REITs被设计成一种长期的、被动的投资工具。
　　同时法规限定只允许设立权益型的REITs，禁止主动转手所拥有的物业。由于存在诸多限制，REITs发展较为缓慢。1967年后，抵押型REITs出现并快速发展，其利用短期资金提供中长期抵押贷款，短期资金到期后发新债还旧债，最终使得资金成本超过项目的投资回报。
　　2、调整阶段
　　1970年代中期美国经济衰退，房地产泡沫破裂。在此背景下，发展较快的抵押型REITs也开始暴露风险。此外，当时的法律对REITs资产的买卖限制较多，因此REITs优化投资组合，分散风险的能力较弱。宏观经济背景和基金自身缺陷导致了REITs市场规模出现萎缩。进入1980年代后，REITs调整了投资策略和理念，开始使用股权资产代替抵押资产，降低负债比率，通过多样化投资降低组合风险，行业才从谷底渐渐复苏。
　　3、转变阶段
　　1986年，美国国会通过了《税收改革法案》，允许REITs不仅可以拥有房地产，还可以直接参与经营与管理。法案提高了REITs的经营效率，使REITs持有人和管理人的利益趋于一致。
　　在此背景下，REITs规模得到了扩大，在1988年突破1000亿美元。1990年至1991年间，房地产受宏观经济拖累，房价跌幅较大。银行出于风险控制考虑，收紧房地产贷款发放，一些资金链告急的地产公司逐步介入REITs获得资金。
　　4、快速发展阶段
　　进入1990年代，REITs的不断创新和允许养老基金投资使得REITs的发展空间得到进一步拓展，其数量和规模扩张显著。据美国房地产信托协会公布的数据，截至2011年1月底，美国上市REITs共有153个，总市值为3890亿美元。
　　设立门槛高
　　在美国设立REITs，需要在组织机构、资产要求、收入要求、股东人数、红利分配等方面满足比较比较严格的要求。其中，组织机构必须是公司、商业信托或视同公司纳税主体之协会等其他类似机构，并且必须由董事会或基金托管人管理。
　　资产组合中，至少持有75%的资产价值属于房地产、抵押贷款、其它REITs证券、现金或政府证券，持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%，不得持有超过某一发行人的流通在外的具有投？权的证券的10%。所持有的下属子公司的应征税资产不超过总资产的20%。
　　在收入来源上，至少75%的毛利必须来源于房地产租金、房地产贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他REITs证券的利息、贷款承诺费等，不得有超过30%的毛利来自于出售持有不足6个月的股票或证券。
　　股东人数要求上，REITs股份必须完全可转让，至少有100个股东，且股权结构应该分散化；在税收年度的下半年，少于5人的股东不可拥有50%以上的股份，单个股东持股比例不超过9.8%。对于红利分配，要求将不低于房地产投资信托基金应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东。
　　美国REITs一般采用公司或者商业信托的组织形式。当前，大部分REITs采取公司形式。
　　在运作模式上，REITs通过在股票市场发行股票募集资金后，持有并管理房地产资产。普通投资者通过在证券市场上交易REITs股票获取资本利得。
　　分散化风控
　　REITs在美国的蓬勃发展离不开健全的风险控制，其主要风险控制措施如下两方面：
　　1、物业类型分散化
　　在美国，REITs投资的领域较为广泛，包括办公楼、商铺、公寓、退休老年公寓和工业用房。从现金流的稳定性来看，商铺由于受宏观经济的影响较大，现金流的稳定性偏弱，但提供的预期收益较投资其他项目偏高。办公楼和工业用房租约一般较长，对经济的短期波动具有一定免疫能力，在投资组合内，通过将租约的到期时间分散化可以有效地分散风险。投资于公寓类的REITs则由于对经济的敏感度最低，其现金流最为稳定，但一般情况下，其收益率的吸引力不高。
　　2、区域分布分散化
　　该措施旨在通过分散投资项目的区域来分散风险。在对区域分布的理解上，经历了地理区域到经济区域的转变。美国研究表明，投资组合中包含至少6个以上的不同经济区域的房地产项目才可使投资组合分散化的效果达到最优。
　　中国：还在贷款信托时代
　　相对于美国几十年的发展历史，国内房地产信托投资基金只是最近这些年才逐步兴起，但规模扩张迅速。
　　从组织形态上看，与美国的房地产信托投资基金采取公司型不同，国内的房地产信托投资基金采取契约型，由信托公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同。
　　从产品形式上看，国内的房地产信托产品主要分为两种。一是权益信托，由信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。二是贷款信托，信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同。贷款信托是当前国内房地产信托主要采用的形式。
　　由于房地产信托投资基金在国内尚处于发展初期，采取契约型较为适宜。契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护。采用契约型虽然流动性较弱，但不会出现投资者的随时退出，有助于基金的稳定。
　　国内房地产信托投资基金在高速发展的过程中，一些风险也日益凸显出来。随着国内地产调控的不断持续与深入，地产行业的高速发展或已成为历史，部分房地产项目信托能否兑现原先预期的收益成为一个大问号。
　　对于流动性风险，房地产信托的信托财产多以土地、地产、股权等形态表现，担保措施主要以土地、房产等固定资产抵押。如果融资方不能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能因为流动性缺乏而给投资者带来风险。
　　德信资本陈义枫 房产基金将成主流
　　作者：马文刚
　　即便调控已成常态，宽松的货币政策也一去不复返，房地产基金将是一种可实现政府、开发商、投资者、购房人多方共赢的模式，具有极强的生命力。
　　在浦东举办的一次房地产高峰短暂休息时间，德信资本董事长兼总经理陈义枫拿起了一本《投资有道》杂志看得津津有味。&我平时会争取一切时间阅读，比如飞机和动车上。能看书则看书，不能看书就看专业杂志，实在不行就看微博。&陈义枫对记者说，&阅读是一种生活状态，而创新是一种工作状态。&
　　房产基金也需金融创新
　　2003年，陈义枫就已涉足房地产金融领域，当初主要从事房地产企业的借壳上市、并购顾问及常规融资顾问业务，如过桥融资和短期借款。
　　&创办德信资本有十多年，此前曾在银行、券商、基金等金融机构工作。可以说各种非牌照的金融业务都涉及过。&陈义枫说，如借壳上市的并购顾问、证券私募基金、股权投资基金、中小企业融资、小额贷款、担保公司、管理咨询等，丰富的民间金融从业经历对其从事房地产基金业务有很大帮助。在业内，他善于创造性地运用多种手段去完成目标。&金融行业的各种业态本质都是相通的，即整合各种金融资源，有效进行资金融通、经营信用和管理风险。&
　　德信曾发行一支基金发行是由担保公司增信，采用了股权回购履约担保的创新运作模式。此外，他们在与一些大中型开发商合作时发现其内部管理体系相对落后，于是采用了投行的运作模式帮助开发商进行股权激励、治理结构优化、财务管理体系优化等诸多增值服务，也令双方的合作更加紧密和高效。
　　对于房地产基金这个在国内新兴的金融产品，早期大多开发商对此并不了解。很多开发商都是基于与陈义枫过去合作带来的信任，而抱着试一试的心态开始合作。&直到有了成功案例后，整体才进入良性循环。&陈义枫说。
　　他认为，目前房地产金融行业的基金管理人和投资者等，较之国外还远未成熟，因此募集难是业内普遍遇到的第一个也是最大的一个问题。&只有站在投资者的立场考虑问题，切实保障投资者的权益，才能获得持久的发展，信任是金融企业品牌的核心内涵，投资者口碑是最好的宣传途径。&
　　非牌照类机构的更广泛合作
　　&我们并非拥有金融牌照的金融机构，因此定位在&创新型民间金融服务机构&，我们的民间身份与牌照类机构难以比拟，因此要获得竞争优势和认可，就必须付出更多的努力。&陈义枫表示，他们一直在广泛寻求各种机构与渠道的合作，包括银行、信托、第三方财富管理机构、售楼中介、机构投资者等，同时还应积极培养直销团队并及时把握市场动态和投资者心理，设计符合市场需求的产品。
　　在选择合作伙伴时，他的目光主要集中在某个省排名靠前的区域龙头企业。&从风险、收益权衡的角度看，区域龙头企业能承受比全国知名开发商更高的成本，而且由于有多个项目同时运作，流动性风险比中小开发商更低，应该是比较理想的合作对象。&
　　&就项目而言，对于综合实力、流动性的考虑应该优先于抵押物的价值，毕竟基金不是银行、信托等金融机构，大部分的房地产基金不希望最终自己接盘成为开发商。&
　　&既是三江春水暖，不信孤村独自寒。&陈义枫用两句楹联来表达对于房地产基金发展的看法。在他看来，房地产基金行业大有机会，即便调控已成常态，宽松的货币政策也一去不复返，但房地产基金将是一种可实现政府、开发商、投资者、购房人多方共赢的模式，具有极强的生命力。
　　&房地产行业是一个准金融化的行业，在&资本为王&的时代中，资本运作能力将成为房企的核心竞争力，以房地产基金为代表的直接融资方式，将逐渐成为主流。&
　　新沃资本朱灿 &借力共赢&挺进房产基金
　　作者：马文刚
　　房地产基本需求是存在的，尽管房地产市场当前阶段有种种问题，但我们的机会就蕴含在房地产市场由无序到有序、由欠缺到具有合理性的过程中。
　　20年资深金融行业从业经历，先后从事保险、证券、基金、银行、金融租赁、房地产和PE等，其中的17年均担任所在金融机构高管。新沃资本控股有限公司董事长朱灿笑着对记者说：&在巴曙松老师门下的博士生中，我算是一个金融界的&老兵&。&
　　他多年的感触是，在金融界一定要要学会&借力共赢&。
　　利用金融资源顺利募资
　　作为一种新兴的业务，房地产基金的发展往往离不开与银行等传统金融机构的合作，朱灿对银行业务模式非常熟悉，通过自己和银行、信托之间的渊源，通过&借力&开展合作，相对比较顺利地开展了募资，从而推进业务快速发展。&我职业生涯中积累的经验及资源使我有可能抓住房地产行业中的机会，因此我决定从金融界的高管进入这个新的业务中，开始自己的创业生涯。&
　　2010年6月，他创办的新沃资本控股有限公司在北京成立。目前实际募集和签约资金20多亿元左右，2012年底这一数字达到60亿元。
　　朱灿说:&从付出与获得的角度讲，借力是一种获得，是别人向你提供帮助与支持，但获得的前提是付出，无论个人或是公司都不能只想着&借力&，还必须考虑为别人提供便利和支持。&
　　初期关键在于打开品牌知名度
　　采访当日，朱灿在上海参加某论坛并在茶歇时间抽空与记者攀谈，稍后他还要赶回北京，而来到上海之前，他还在大连考察项目。这在某种程度上大概是很多房地产基金从业者的日常写照。
　　无疑，从金融界的高管转型房地产基金管理者，朱灿非常看好房地产行业的未来发展。即便当下房地产行业发展有一定争议，但事实上，无论是政府调控、消费者对房价走势的讨论甚至对开发商的批评，都无法改变房地产满足住房需要和推进城镇化建设的核心功能。
　　&换句话说，房地产的基本需求是存在的，为未来发展奠定了基矗虽然房地产市场有当前阶段的种种问题，但我们的机会就藏在房地产市场由无序到有序、由欠缺到具有合理性的过程中。&
　　朱灿在创业初期面临的主要问题是品牌知名度，尽管新沃资本拥有较为丰富的项目来源、相对通畅的资金渠道等优势，但在最初开展募集和投资业务时，投资人和被投资方往往都会关注品牌和过往业绩并以此来判断能力。
　　&初创企业拿不出现成的业绩来证明自己，也不具有品牌优势，因此最重要的是走出第一步。&朱灿说，&我们充分利用项目和资金渠道优势，从客户的角度设计交易架构，形成良性循环，渐渐克服初创期遇到的问题，逐步进入快速发展期。&
　　多元化和风控的整合者
　　朱灿认为，房地产基金要对资金市惩渠道有深刻的了解，着力去打造多元化的融资渠道，从而有效分散募集风险并实现选择和优化的空间。&了解市场才能定出合理的资金成本。如果不了解市场，定价过高会影响盈利，定价过低会导致募集期拉长甚至募集失败。&
　　&了解银行与第三方理财以及银行之间、理财机构之间对产品的要求、风险的偏好、募集时间的长短等要素，才能为发行的产品选择合理的募集渠道，从而确保募集成功。&
　　在募集之后的投资过程中，朱灿则多次强调了风险控制，他认为风险控制无疑是第一位的要素，基金管理者要避免冲动和从众的决定，所选的项目应有自己独立的判断，通过清晰的逻辑分析去甄别其中的风险。&用挑剔的眼光去发现问题，但不是放弃这个项目，而是以创新的方式去解决这些问题，合理规避风险。&
　　智盈投资董伟海 学者型&先锋&
　　作者：罗梅芳
　　越来越多的投资者认同地产私募基金与其他房地产市场投资形式，比如直接购房或参建项目，可以是一种对冲。当市场出现波动时，恰恰是私募基金进入的良好时机。
　　过程就是奖励。&这是苹果公司前CEO乔布斯的名言。印证了这句话，当年的大学英语教师董伟海，抛下&铁饭碗&，头也不回的踏进了完全陌生的房地产领域，对&过程&乐在其中。
　　这发生在1994年，是时，还在上海外国语大学任教的董伟海因差阳错地接触到正大集团与沃尔玛集团在上海筹建的项目。&沃尔玛零售业态的新模式让我耳目一新，原来商业地产还可以这么做１董伟海回忆道。这激发了他的好奇心和开拓欲望。尽管&过去的经历、经验，与房地产行业毫无关系，一切都是从头学起，但觉得这个过程很有意思&。
　　第一批接触跨国房地产私募基金的中国人
　　1999年，董伟海成为荷兰国际房地产总经理暨中国区首席代表。当时，ING十分看好中国房地产的市场，逐步明确了对中国的房地产投资的策略&在海外募资，加大对中国的投入。经过一段时间的酝酿和探索，董伟海主导确立了ING中国机会基金概念和种子项目，成为第一批接触到跨国房地产私募基金运作管理的中国人。致力于在中国寻找有品牌、有信誉、有执行能力的大型房地产开发企业作为合作方。&就是在这样的背景下，我见到了当时复地集团的董事长范伟和复地的核心决策层。双方合作可谓一拍即合。&
　　随后ING及其管理的基金分别在2004年和2005年投资了复地在上海开发的两个项目，都非常成功。
　　当时正是中国房地产形势大好、涨声一片的时候，而刚刚在中欧国际工商学院完成EMBA课程的董伟海却向ING总部提出了去海外工作的心愿。
　　他去英国的三年，见证了欧美房地产行业由盛而衰，&金融危机中，我亲眼看到许多的迷失，危急让人忘记了商业常识，因此陷入更深的危急之中。我现在也常常跟我的员工说，若你没有经历过这个行业的周期波动，你的认知是不完整的。&
　　第一支人民币地产私募基金
　　&越来越多的投资者认同地产私募基金与其它房地产市场投资形式，比如直接购房或参建项目，可以是一种对冲。当市场出现波动时，恰恰是私募基金进入的良好时机。&基于过往的经验和对中国地产行业的看法，董伟海产生了这样的判断。2009年，董伟海离开ING加入复地集团，成为复地集团上海智盈股权投资管理有限公司的董事总经理，其首要的任务就是开展人民币房地产私募基金业务。
　　他告诉记者，最大难题在于找寻市锄会与投资者预期的契合点。&外资资金一直担心中国房地产行业可能崩溃，而国内有兴趣投资房地产的客户，在市场不明朗的情况下，也会有所迟疑。&董伟海说他至今做得最多的工作，还是到各地与投资者沟通，帮助他们理性地判断投资前景，拆掉&思维&的墙。
　　&最实在的做法，就是利用复星复地资产管理业务及房地产开发、投资业务发展的背景，将智盈投资的基金通过创新、投资和管理，达到多方共赢。&
　　另一方面，是怎么找到更多的&志同道合&的资金进行投资。&鉴于之前一系列基金给我的启示，我相信依托复星和复地的平台和我们日渐体现的投资业绩，我们能向更广泛客户提供更多投资机会。&
　　身上带着浓厚学者气的董伟海，对内对外都注重开放式交流。不愿意重复过去，不愿意将思维局限于一种定势。
　　智盈投资成立不到三个月时间，董伟海和团队便募集了国内第一支人民币房地产私募基金&&复地景业基金，不到三年的时间，募集的金额已经超过了人民币12亿。以他为代表的管理团队所创建的私募地产基金管理平台，已成为中国私募地产基金行业的先锋典范。
　　星浩资本赵汉忠 &老枪&在行动
　　作者：罗梅芳
　　在地产界，&老枪&的称号早已和赵汉忠划上等号，然而却少有人知道缘由。&想到什么，就要立刻付诸行动１他一句气势十足的话，让人不由联想到星浩资本的成立过程。
　　星浩资本CEO赵汉忠在房地产界似乎以能&折腾&著称。他早前突然离开武汉曙光电机厂，只身下海；随后进入金地集团成为&三驾马车&之一，却带着少数人马&杀&到上海，重新开疆扩土；在上海做出了成绩，却又因其性格不羁而另起炉灶，转战地产基金。其地产基金3000万元的募资门槛在业界炸开了花，这是2010年的事情。
　　网罗核心民企
　　在地产界，&老枪&的称号早已和赵汉忠划上等号，然而却少有人知道缘由。&某次看到美国一部电影，里面的一个外号为&老枪&的角色吸引了我，他的果断、有韧性让我特别欣赏，成大事就必须具有这样的品格。&赵汉忠选择用&老枪&为自己的博客命名，由此这一名号也开始叫响。
　　&想到什么，就要立刻付诸行动１他一句气势十足的话，让人不由联想到星浩资本的成立过程。
　　2010年，仅仅在上海世博会民企馆的一次邂逅，他与复星集团董事长郭广昌、易居中国董事局主席周忻便&一拍即合&，产生了建设民企城市综合体的想法。他们仅用了半个小时，就敲定了一个具体的&星光耀广潮运作项目，星浩资本在第二天就这样诞生。
　　目前星浩资本已成为一家具有房地产开发与商业运营能力的私募地产资金，募集对象主要是中国的一些大型民营企业。他们专注于投资中国首创、高成长性、高回报率的创新型城市综合体，网罗中国核心活力民企。虽然成立时间不长，但星浩资本已经募集了2期基金，总金额近60亿元。
　　&很多事情，等想周全了再做已经来不及了。应该先迈出去了再说。&在赵汉忠看来，这是个&快鱼吃慢鱼&的时代，如果不迅速决断，难成大器。
　　筹集资金的过程中，也碰到了很多问题。既有金融环境影响下融资难的问题，也有面对繁杂的商业地产项目的设计问题。但在赵汉忠眼里，如今再回头去看当初，&就觉得像大学生看小学生，无论是视野还是技术，都有了巨大的进步。&
　　世上无难事
　　颇具传奇的经历，让赵汉忠在地产界被人耳熟能详。他半开玩笑地评价自己的每个转折是&都能和改革开放的进程相吻合&。
　　&平时我喜欢琢磨，总想看到事物的本质，生活的点滴事情总能激发我的思考。&在做每一个决定时，&所谓的果断不是凭空而来，而是基于对事物的深刻认识。&
　　就如他爱好的&徒步&，不仅仅是为了锻炼身体，更重要的是让团队认识到体力被消耗的&困难&不是真正的困难，而在于人对&困难&本身太过当一回事。&有时候很多同事走不动了，我跑过去和他们探讨哲学思想，在彼此的交流中，时间就不知不觉地过去，想放弃的念头也就消失了。&
　　&一旦把事物琢磨透了，就不怕困难和挑战的突然袭来。&早前在金地集团时期，赵汉忠曾带着十多人在上海创下用3个楼盘完成近42亿元的销售额。从无到有的开创经历，靠的就是这种&琢磨&劲。
　　他有一个鲜为人知的爱好是看电影，他称此为自己的&骨灰级&爱好。因为&只有在这个时候，我觉得自己是在休息。&同时，他还常常从不同的电影中体味不同的人生，从中获得启发。
　　赵汉忠有自己的&核心的价值观&，这或许也是星浩的核心价值观，&寓思考于生活，洞悉事物本质，世界上便没有难为之事。&这种价值观在赵汉忠看来，始终是最有力量的。(投资有道)
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