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中国银行股份有限公司常州分行诉江某某、吴某某、江苏昭明投资担保有限公司金融借款合同纠纷民事一审判决书
常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）钟商初字第1294号原告中国银行股份有限公司常州分行，住所地常州市和平北路21号。负责人程祥，该分行行长。委托代理人金泽新，江苏泽泰律师事务所律师。委托代理人徐俊昊，江苏泽泰律师事务所律师。被告江某某，男，汉族，日生。被告吴某某（系江某某之妻），女，汉族，日生。被告江苏昭明投资担保有限公司，住所地无锡市南长区阳光城市花园A区30幢101。法定代表人邵某，该公司总经理。委托代理人蒋某某，该公司职员。原告中国银行股份有限公司常州分行诉被告江某某、吴某某、江苏昭明投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于日受理后，依法由审判员滕荣、人民陪审员邹惠芬、人民陪审员王志刚组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金泽新、徐俊昊、被告江苏昭明投资担保有限公司委托代理人蒋某某到庭参加诉讼。被告江某某、吴某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，日，被告江某某、吴某某与原告签订信用卡专向分期付款合同一份，向原告申请“专向分期付款”额度520000元，用于购买汽车，分期期数为24期，自实际交易日起算，还款方式为月均等额、取整入账、免息还款方式。被告吴某某出具了共同还款承诺函及共有人承诺函，承诺其作为共同债务人对被告江某某的债务承担还款义务。同日，被告江某某、吴某某与原告订立了信用卡专向分期付款抵押合同，以其购买的苏D8S008轿车作抵押，并办理了抵押手续。被告江苏昭明投资担保有限公司与原告订立保证合同，为江某某、吴某某的债务提供连带责任保证。日，原告发放了借款，但被告多次出现逾期还款。为保障原告合法权益不受侵犯，原告现依法提起诉讼，请求判令：1、被告江某某、吴某某立即归还借款本息、滞纳金元（利息、滞纳金计算至日），以及从日起至实际还清全款之日止的利息、滞纳金；2、被告江某某、吴某某承担原告律师代理费14877元及本案诉讼费用；3、在被告江某某、吴某某不履行债务时，原告有权以抵押车辆苏D8S008以折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；4、被告江苏昭明投资担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任。被告江某某、吴某某未作书面答辩，也未提供证据。被告江苏昭明投资担保有限公司未作书面答辩，也未提供证据。经审理查明，日，以被告江某某、吴某某为甲方、以原告下属武进支行（以下简称武进支行）为乙方签订合同编号为12年KQC字0159号《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同（抵押类）》一份，约定：甲方向乙方申请“专向分期付款”额度为520000元，用于购买型号为WBAKB210宝马汽车，分期期数为24期（一期为一个月），自实际交易日起算。约定手续费为“专向分期付款”额度的3.144%计16348.8元。还款方式为月均等额、取整入账、免息还款方式，即每期到期还款日前全数清偿所提额度账户当期所欠款的，免收非现金交易透支利息。甲方每期到期还款日前未全数清偿所提额账户当期所有欠款或现金交易的，不适用免息还款规定，甲方应按照信用卡领用合约规定支付利息及滞纳金。甲方保证在所提额账户每期的到期日前存入并优先偿还当期“专向分期付款”应还的本金款项，并在此授权乙方不论甲方是否在到期还款日前存入当期足额款项，乙方于对账单日起均有权直接将该账户下的分期交易金额记入账户，如甲方未依规定时间足额存入，银行有权收取透支利息及滞纳金，并由甲方全额承担由此而使乙方产生的一切费用（包含但不限于催收费用、诉讼费用、律师费用等）。甲方保证在所提额账户的第一期的到期还款日前存入手续费，如果未存入手续费，将扣减甲方信用卡原有信用额度，如甲方信用卡原有信用额度不足以扣减手续费时，甲方应预先存入不足部分，否则将产生超限费用。如因甲方本人原因未及时存入上述不足部分而导致的超限费、利息、滞纳金等费用，则由甲方全额承担。合同还就其他内容作了约定。信用卡“专向分期付款”（抵押类）通用条款第一条第5项规定，本合同项下的债务到期（包括甲方违约被债权人宣布债务全部提前到期）时，甲方未全部清偿到期债务。乙方可直接向公证机关请求出具执行证书并据此向人民法院申请对甲方强制执行。……强制执行的范围包括但不限于本合同项下信用卡账户所有欠款（含本金、利息、手续费、滞纳金等到）、赔偿金、公证费、公告费。抵押物保管费以及实现债权的费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费、执行费、评估费、拍卖费）等。第二条第8项规定，如果甲方在任何正常还款日或提前还款日未按约定向乙方履行清偿义务，乙方有权依法及本合同的约定，行使抵押权。在担保责任发生后，甲方不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，乙方可以与甲方协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先清偿本合同项下的债务，协议不成，乙方有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物。第四条约定未按期归还所提额账户的透支本金、利息及手续费构成或视为本合同项下违约，乙方有权宣布本合同项下所有欠款（含本金、利息、手续费、滞纳金等）全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失，依法及本合同约定对抵押物行使抵押权。江某某、吴某某在合同借款人一栏内签名。同日，江某某、吴某某与武进支行签订《中银明都汽车卡领用合约》一份，约定江某某、吴某某向武进支行申领“中银明都汽车卡”一张用于上述“专向分期付款”支付。协议约定信用卡透支按月计收复利，日利率为万分之五，超过信用额度进行交易的，按照超出部分的5%加收超限费，超出信用额度的部分将全部计入当期最低还款额。在到期还款日之前未能偿付最低还款额或未能全额还款的，按照规定支付透支利息外，还需按照最低还款额未偿还部分的5%支付滞纳金。同日，江某某、吴某某与武进支行签订了《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款抵押合同》一份，约定：为保证主合同而产生债务的履行，江某某、吴某某将所购汽车宝马WBAKB210作为抵押担保，担保本金金额为520000元；事后江某某、吴某某与武进支行就其所购汽车（车牌号为苏D8S008）到常州市公安局交通巡逻警察支队车辆管理所办理了抵押登记手续。同日，江苏昭明投资担保有限公司与武进支行签订了《中国银行股份有限公司信用卡分期付款保证合同》一份，约定：为保证主合同而产生债务的履行，由江苏昭明投资担保有限公司承担连带责任保证。担保的主债务范围包括但不限于主债务人在主合同项下的信用卡帐户扣收分期付款本金、手续费用（包括但不限于公告费公证费及律师代理费、诉讼费、保全费等实现债权的费用），保证期间为主债务全部到期（包括武进支行根据约定宣布主债务全部提前到期）后两年。江苏昭明投资担保有限公司还向武进支行出具了《保证金质押担保确认函》，承诺对信用卡专向分期付款合同（合同编号为12年KQC字0159号）提供保证金质押担保。吴某某向武进支行出具《共同还款承诺函》和《共有人承诺函》，承诺作为共同还款人同意对贷款合同（合同编号为12年KQC字0159号）项下的债务偿还提供责任保证。同年3月27日，武进支行将520000元汇入江某某所购汽车经销商的专用账户，江某某、吴某某借款后于2012年11月开始逾期还款，截止到日，江某某、吴某某仅归还本金元，支付手续费即利息16348.8元，尚拖欠原告借款本金元，逾期利息8774.74元，滞纳金26651.87元，共计元，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告变更了诉讼请求，要求判令：1、被告江某某、吴某某立即归还借款本息、滞纳金元（利息、滞纳金计算至日），以及自日起至实际还清全款之日止的逾期利息；2、被告江某某、吴某某承担原告律师代理费14877元及本案诉讼费用；3、在被告江某某、吴某某不履行债务时，原告有权以抵押车辆苏D8S008以折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；4、江苏昭明投资担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任。另查明，原告为本案诉讼支付律师代理费14877元。上述事实有原告当庭出具的：中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同（抵押类）、中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款抵押合同、中银明都汽车卡领用合约、中国银行股份有限公司信用卡分期付款保证合同、保证金质押担保确认函、共同还款承诺书、共有人承诺函、特种转账借方传票、（车牌号为苏D8S008）机动车注册登记摘要信息栏及抵押登记栏各一页、江某某、吴某某的结婚证复印件、对账清单、委托代理合同、发票等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告江某某、吴某某于日签订的《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同（抵押类）》、《中银明都汽车卡领用合约》、《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款抵押合同》以及与被告江苏昭明投资担保有限公司签订的《中国银行股份有限公司信用卡分期付款保证合同》、被告吴某某向原告出具的《共同还款承诺函》和《共有人承诺函》系当事人真实意思表示，均已成立并生效，各方均应该按照合同约定全面履行义务。原告按约履行了发放贷款的义务，被告江某某、吴某某未按约归还借款本息是引起本纠纷的原因。截至日，被告江某某、吴某某共拖欠原告借款本金元、逾期利息8774.74元、滞纳金26651.87元，共计元，由原告提供的对账清单等证据予以证实，本院予以确认。原告为实现债权而支出的律师代理费14478元，符合律师收费标准，按合同约定也应由被告江某某、吴某某负担。同时，在被告江某某、吴某某未能履行上述债务时，原告有权以被告江某某的抵押财产苏D8S008宝马汽车折价或拍卖、变卖后所得价款在抵押范围内优先受偿，但受偿范围不超过520000元。同时，在被告江某某、吴某某未能履行上述债务时，被告江苏昭明投资担保有限公司也应按约对被告江某某、吴某某的上述债务负连带清偿责任。被告江苏昭明投资担保有限公司在承担保证责任后，有权向被告江某某、吴某某追偿。被告江某某、吴某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，因此引起的法律后果由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告江某某、吴某某于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司常州分行偿还借款本金元、逾期利息8774.74元、滞纳金26651.87元，合计元，并支付自日起至还清全部借款之日止按合同约定的日利率万分之五计算的逾期利息。被告江某某、吴某某于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司常州分行律师代理费14877元。如果江某某、吴某某未按本判决指定期间履行义务，原告中国银行股份有限公司常州分行有权以被告江某某提供抵押财产苏D8S008宝马汽车折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，受偿范围为520000元。被告江苏昭明投资担保有限公司在520000元范围内对本判决第一项、第二项被告江某某、吴某某所负债务承担连带清偿责任。被告江苏昭明投资担保有限公司在承担保证责任和，有权向被告江某某、吴某某追偿。案件受理费7712元、公告费800元，合计8512元（原告已预交），由被告江某某、吴某某负担（原告同意其预交诉讼费由被告江某某、吴某某向其直接支付，本院不再退还），并于本判决生效之日起十日内将其负担部分直接交付原告。被告江苏昭明投资担保有限公司对该费用承担连带保证责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审　判　长　　滕　荣人民陪审员　　邹惠芬人民陪审员　　王志刚二〇一四年二月七日书　记　员　　浦晓波
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全区107家中小微企业签订信贷合同或意向书
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-南国早报南宁讯&（记者佘鸿雁）据不完全统计，截至9月9日，全区共有493家中小企业急需银行贷款161.7亿元，这种资金饥渴在9月17日得到部分缓解，当天，我区各市工信委、中小企业局会同银行业金融机构召开&工信部门、金融机构服务企业活动&，政企银对接，全区共有107家中小微企业签订信贷合同或意向书，贷款35.3亿元。融资难、&缺血&一直是制约中小微企业发展壮大的重要因素。一家银行的负责人告诉南国早报记者，在经济形势趋紧的情况下，企业经营的不确定因素增多，尤其是小微企业风险更高，同时又缺乏有效担保，因此银行偏向与实力较强的企业合作。对于中小微企业融资难题，政府部门多有扶持举措。政、企、银合作，能促进企业项目与银行资金的对接。但中小微企业贷款难，有客观因素，也有自身原因。要想顺利从银行获得贷款，哪些会&加分&，哪些会&减分&？一家银行的负责人表示，做中小微企业，尤其是小微企业，应该有规范的制度，企业经营不要太随意，做账等程序&该怎么样就怎么样&，这也方便银行审核时了解企业的基本情况，以获得好的&印象分&。另外还需注意到以往的信用记录，这个信用既包括企业的，也包括&小老板&、股东个人信用。&不要以为个人生活与自己公司无关，个人的房贷、信用卡这些如果有不良记录，在银行那里也会&减分&&。据了解，今后，我区还将加快建立健全融资平台和企业信用担保体系，为中小微企业提供更多融资服务，并引导企业加强自身建设，主动加强与金融机构的沟通联系，解决信息不对称的问题，提高融资成功率。
编辑：利雪娟&
&作者：佘鸿雁&&来源：广西新闻网-南国早报&&【打印】&&
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姜堰市华邦置业有限公司与中国建设银行股份有限公司姜堰支行保证合同纠纷民事判决书
江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中商终字第0020号
上诉人（原审被告）姜堰市华邦置业有限公司，组织机构代码，住所地泰州市姜堰区姜堰镇振兴北路5号建设局大院北楼1楼，企业注册号1。
法定代表人徐国平，董事长。
委托代理人魏志宏（特别授权），该公司职员。
委托代理人肖锦龙（特别授权），上海市珠玑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司姜堰支行，组织机构代码，住所地泰州市姜堰区姜堰镇人民中路101号，企业注册号969。
负责人赵强，行长。
委托代理人朱爱军（特别授权），该行工作人员。
委托代理人丁鸿庚（特别授权），江苏丁鸿庚律师事务所律师。
上诉人姜堰市华邦置业有限公司（以下简称华邦置业）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司姜堰支行（以下简称姜堰建行）保证合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2013）泰姜商初字第0265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人华邦置业的委托代理人魏志宏、肖锦龙、被上诉人姜堰建行的委托代理人丁鸿庚、朱爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜堰建行一审诉称，日，曹旭扬向华邦置业购买海上海中心街区10号楼2-1商铺，建筑面积1251.36平方米，计价款9009792元。曹旭扬向我行申请办理按揭贷款，双方于日签订了一份个人住房（商业用房）贷款合同，借款金额4500000元，借款期限为120个月。曹旭扬、徐秀兰同意以海上海中心街区10号楼2-1商铺作抵押，华邦置业为曹旭扬的借款提供阶段性担保。合同成立后，我行依约向曹旭扬发放贷款4500000元。截至起诉日，曹旭扬尚欠我行借款本金元。因华邦置业没有按照约定为曹旭扬办理抵押登记，现曹旭扬离家出走，且未按合同约定偿还借款本金及利息，我行依约决定提前收回贷款，华邦置业应承担保证责任。请求判令华邦置业偿还我行借款本金元，支付自日起至判决之日止的贷款利息及罚息，赔偿律师代理费损失56200元，并承担案件受理费及保全费。
华邦置业一审辩称：姜堰建行与我公司签订的借款阶段性担保合同并非双方当事人的真实意思表示，双方签订的是按揭贷款抵押合同，借款人向姜堰建行申请按揭贷款，贷款方应该按照按揭贷款的相关法律规定办理好按揭贷款所需的抵押登记他项权利证书，并按照按揭贷款的规定发放贷款，故借款合同无效；即使借款合同有效，该合同中所涉担保条款也是无效的，华邦置业是为姜堰建行与借款人的抵押贷款合同担保，如果存在阶段性担保，也是以抵押担保成立为前提的，由于姜堰建行没有及时办理抵押登记而取得他项权证书导致本案诉讼，且姜堰建行放弃了要求借款人偿还借款的权利，将不应由我公司承担的责任变成了我方的责任；借款合同是姜堰建行提供的，其中涉及到担保的条款都是其拟定好的格式条款，在签订时未征得我方的同意，亦没有将格式合同中免除或限制相对方责任的条款以法律规定的方式提请我方注意，保证条款对于我公司是无效的，华邦置业应当免除担保责任，请求驳回姜堰建行对我公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，日，贷款人姜堰建行与借款人曹旭扬、保证人华邦置业签订个人住房（商业用房）借款合同一份，合同约定：借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人同意，借款人不得改变借款用途：售房人为华邦置业，该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，房屋性质商业用房，房屋坐落于姜堰市姜堰镇海上海中心街区10幢2-1，房屋建筑面积1256.36平方米，套内建筑面积1105.11平方米，成交价9009792元；借款人借款本金4500000元；借款期限120个月（即日至日）；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上浮10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定账户（名称：姜堰市华邦置业有限公司，账号：，开户行：建行姜堰支行营业部）；还款方法为等额本息还款法，还款日为每月的15日，还款方式为委托扣款；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；本合同项下的担保方式为保证和抵押，保证人华邦置业保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；等。
合同签订后，按照借款合同约定，姜堰建行当日向曹旭扬发放贷款4500000元，转入合同约定的帐户。后借款人曹旭扬按约还款至日。截至日，曹旭扬尚欠原告借款本金元、利息60833.71元、利息罚息740.40元、本金罚息1487.73元，合计元。
另查明：姜堰建行因本案产生的律师代理费损失为56200元。
一审法院认为本案争议焦点为，华邦置业有无为曹旭扬提供阶段性担保，保证责任是否属于格式条款里的限制或加重保证人的责任，华邦置业可否免除担保责任。对此，一审法院认为：
1、在合同订立的过程中，作为商事活动主体的各方当事人对个人住房（商业用房）借款合同均未提出异议，即视为认可该合同内容并自愿受之约束。个人住房（商业用房）借款合同不仅包含姜堰建行与曹旭扬签订的借款合同条款，而且包含姜堰建行与华邦置业签订的保证合同条款及姜堰建行与曹旭扬、徐秀兰签订的抵押合同条款。华邦置业未能提交证据证明在签订该份合同时存在无效或可撤销情形，该借款合同应视为系各方当事人关于借款及担保的真实意思表示。其中第三十六条约定，保证人华邦置业的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，即在保证条款生效之日至原告收到他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书并核对无误之日这一阶段内，华邦置业承担保证责任，该条关于保证期间的约定系一种阶段性担保条款，而截止到本案纠纷诉至本院，案涉房屋仍未办理抵押登记手续。从该借款合同第十二条第五款第（二）项&无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，&&保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任&的约定看，保证人提供的保证是独立的，不依附于其他担保，故即使抵押人曹旭扬的签名不是其本人签名，亦不影响姜堰建行与华邦置业之间保证合同的成立，华邦置业辩称其提供的担保系以抵押为前提的辩称理由亦不能成立。
2、根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方商定的条款，其最主要的特征是不协商或是基本不协商。本案个人住房（商业用房）借款合同中保证条款签订的双方当事人均是商业活动中的主体，并不存在地位上的不对等，或者一方处于强势、垄断地位；且在该借款合同第1页以&敬请注意&的形式提醒合同当事人在签署合同前确保&已阅读本合同所有条款，并已知悉其含义&；再者，该借款合同特别签订条款项下关于被告华邦置业保证期间的约定是通过手填的方式进行的，足以说明就该保证期间，双方系在平等、互利的基础上，尊重当事人意思自治而采取了有限的平等主义模式。姜堰建行与华邦置业之间关于保证条款的约定，并没有排除对方当事人的主要权利或者加重对方责任的情形，不属于格式条款里排除保证人权利或加重保证人的责任，双方关于保证条款的约定合法、有效，不能免除保证人的保证责任，故华邦置业辩称的保证条款属于格式条款里的限制保证人权利或加重其责任，其可免除保证责任的理由不能成立。
综上，一审法院认为，姜堰建行与华邦置业签订的住房（商业用房）借款合同是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律和行政法规的禁示性规定，应为合法、有效。合同履行中，姜堰建行依约履行了发放借款义务，但借款人未按约定期限还本付息，华邦置业亦未在保证期限内履行保证责任，故华邦置业应对借款人曹旭扬偿还借款本息承担连带责任。姜堰建行的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。华邦置业辩称意见无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决为：一、姜堰市华邦置业有限公司于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司姜堰支行借本金元、并支付利息、罚息［截至日计63061.84元，自日起至判决确定给付之日，按个人住房（商业用房）借款合同约定的利率计息］、赔偿律师代理费损失56200元；姜堰市华邦置业有限公司履行上述义务后，有权向借款人曹旭扬追偿。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30941元，财产保全费5000元，合计35941元，由华邦置业负担。
一审宣判后，华邦置业不服，向本院提起上诉称：1、按合同第12条第7款的约定，上诉人在合同中的义务是&协助借款人或者抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续&，由此可见，上诉人的义务是协助义务。根据房产证及他项权利登记显示，至2011年9月，借款人已经在房地产部门进行了产权登记，并办理了他项权利登记，保证期间已经结束，上诉人的阶段性担保已经完成。而被上诉人姜堰建行在签订合同当日就违反法律规定发放贷款，更何况，本案按揭贷款的借款是用于现房交易，姜堰建行更应该及时要求借款人办理房产的他项权登记。而姜堰建行在长达四年半的时间内不要求借款人办理房产的他项权利登记手续，本身存在过错；2、被上诉人姜堰建行提供的合同是格式合同，在合同履行中，姜堰建行不按合同约定及时办理抵押贷款的他项权登记手续免除了己方责任加重了上诉人的责任，排除了上诉人的主要权利。该合同违反了法律、行政法规强制性规定，应为无效合同；3、本案的实际借款人为曹旭扬、徐秀兰夫妇，法院应依职权追加曹旭扬或者徐秀兰为第三人。综上，请求二审依法改判或者发回重审。
被上诉人姜堰建行辩称：1、被上诉人与上诉人华邦置业签订的住房贷款合同和担保合同是当事人真实意思表示，合同约定的内容不违反法律强制性规范，也没有免除己方责任以及加重对方的责任，排除对方主要权利，应为合法有效；2、关于保证条款，双方约定合同是阶段性担保，担保期限和时间明确了担保责任一直到被上诉人收到他项权利证书并核对无误为止，在被上诉人未收到上述权利证书前，上诉人的保证责任不能免除。到目前为止，我们都没收到他项权利证书，上诉人的担保责任在继续状态。这一点，不仅在住房借款合同中有约定，而且因为本案是按揭贷款，上诉人是商品房预售，关于房屋什么时候竣工、什么时候办理产权证，被上诉人是无法控制的，相关的权证只能由作为开发商的华邦置业负责，故在上诉人与被上诉人签订的合作协议中也有这样的约定。综上，请求二审维持一审判决，驳回华邦置业的上诉请求。
二审中，上诉人华邦置业提交涉案房产的所有权证存根，证明当时涉案房屋办理抵押登记的条件已经成就，由于姜堰建行和曹旭扬的懈怠行为导致上诉人担保义务的无限延长。另提交被上诉人姜堰建行收取的第三方的抵押费收据，由此类推证明姜堰建行收取了本案借款人的抵押登记费用。姜堰建行质证后认为，对华邦置业二审中提交的产权证存根真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的，因为双方合作协议中已经明确约定了双方权利义务，办理他项权证是华邦置业的义务。关于抵押费收据，姜堰建行对真实性提出异议，也不能证明上诉人的证明目的。
作为抗辩，被上诉人姜堰建行二审中提交《商品房销售贷款合作协议书》一份，证明办理产权证、抵押登记等都是华邦置业的义务。华邦置业质证后认为，对该协议的真实性不能确认，与本案也没有关联性。
本院认为，二审中，华邦置业提交的产权证存根、姜堰建行提交的合作协议书，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，应作为本案认定事实的依据。华邦置业提交的第三方收据与本案不具有关联性，不作为本案认定事实的依据。
经审理查明，一审法院查明的事实与本院查明的事实相同，本院予以确认。同时，本院确认如下事实：
日，华邦置业与姜堰建行签订《商品房销售贷款合作协议书》一份，双方约定，乙方（姜堰建行）对符合贷款条件的购房人购买甲方（华邦置业）开发建设并依法销售的座落于姜堰市姜堰大道与三水大道交界处的经批准命名为&海上海都市广场、海上海中心街区&的商品房发放个人住房贷款。甲方华邦置业承诺，配合乙方做好发放贷款申请表、收集贷款材料、审查借款人资格等工作；甲方同时承诺在贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。乙方姜堰建行承诺，对甲方推荐申请个人住房贷款并符合条件的购房人，保证在收妥购房人全部资料之日起15个工作日内审查完毕，作出是否发放贷款的决定，并告知甲方。乙方在划转资金后，保证及时将划款转账凭证回单传递给甲方，甲方据以与购房人办理有关产权手续，等等。双方另约定合作期限为5年。后华邦置业为曹旭扬的购房借款提供阶段性担保。
本案争议的焦点为：1、上诉人华邦置业为借款人提供的阶段性担保的法律属性是什么，这样的约定是否合法有效；2、办理产权证、他项权证是哪一方的义务。
本院认为：1、华邦置业、姜堰建行、曹旭扬在《个人住房（商业用房）借款合同》中自愿约定&保证人华邦置业有限公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止&，该约定系缔约各方协商一致的结果，并未损害国家及社会公共利益，合同约定的内容也没有免除一方责任、加重对方的责任以及排除对方主要权利，应为合法有效。故应认定双方合同的效力以及&阶段性担保&约定的效力。况且，在现阶段商品房买卖合同中，特别是期房买卖合同中，开发商承担从银行贷款发放到房产证办理期间的阶段性担保是通行的做法。
2、关于&阶段性担保&的法律性质，本院认为，该保证的&阶段性&既是对保证期间的约定，也是开发商保证责任解除期间，故&阶段性担保&实为附解除条件的保证合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款&当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效&的规定，因姜堰建行尚未取得涉案房屋的他项权证，保证合同所附解除条件并未成就，银行有权要求开发商承担相应的保证责任。
3、关于办理产权证、他项权证是哪一方义务的问题，华邦置业认为，其仅仅是协助义务，姜堰建行在发放贷款多年后不要求借款人办理产权证及他项权证，存在懈怠行为，本身具有过错，也加重了上诉人的义务。本院认为，如前所述，开发商开发的房屋何时交付、能否交付等问题旁人都无从得知或者无从控制的，要求银行径行办理相应的权证不符合常理和交易习惯。正是基于这样的认识下，华邦置业与姜堰建行签订的《商品房销售贷款合作协议书》中约定，为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，办妥房屋抵押登记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交被上诉人保管是上诉人的义务。故本院认为，本案中，协助购房人办理产权证登记和抵押登记手续是华邦置业的义务，华邦置业辩称其只是协助办理义务与事实和约定不符，本院难以采信。
4、协助购房人办理产权证及抵押登记看似是开发商的义务，其实也是保护自己权益的一项重要权利。本案中，华邦置业为房屋借款人提供阶段性担保后，放任借款人办理了产权证，又重新与其他债权人签订借款合同并办理了他项权证，发生这样的情形与华邦置业的不作为的懈怠行为有直接的关系，华邦置业未依约履行义务的同时，也是放弃了自己的权利，应承担对己不利的法律后果。华邦置业以实际借款人为曹旭扬，要求追加其为本案第三人，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费30941元，由上诉人华邦置业负担。
本判决为终审判决。
审判长　　俞爱宏
审判员　　沈大祥
审判员　　钱　晖
二〇一四年三月二十三日
书记员　　邢晔源
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