游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
CRIC:南京“解放”，一线取消限购还有多远？
提要：9月21日下午，南京市政府发布《关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，文件显示，为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。 至此，长达3年7个月的南京限购令成为了历史，也意味着国内的二线城市现已全部取消限购。目前，仅北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚六城仍坚守限购令。　　9月21日下午，南京市政府发布《关于保持我市健康发展的通知》，文件显示，为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。 至此，长达3年7个月的南京限购令成为了历史，也意味着国内的二线城市现已全部取消限购。目前，仅北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚六城仍坚守限购令。 　　低去化，高库存，地市低迷，取消限购冲动强烈　　日，限购令落地南京。限购之初，成效显著，但仅一年时间，政策效力已经减弱，从2012年2月至2014年1月，南京楼市房价维持了长达24个月的上涨态势，限购已然失去了对房价的控制力。受今年以来整体房地产市场下行影响，南京楼市去化亦不容乐观，终于在今年5月份，南京房价首次掉头向下，维持小幅下跌态势。　　据CRIC()统计，南京商品住宅的成交面积已连续7个月同比大幅下跌，月的总成交面积544.83万平方米，同比2013年下跌29.33%，甚至与2012年前8月相比，也有小幅下跌，可见2014年南京商品住宅成交颇令人担忧；另一方面则是供应面积呈现不同程度的增长，导致南京商品住宅的库存量不断攀升，至2014年8月末，南京商品住宅的库存量高达605万平方米，去化周期也上升至11.1个月。　　单单从11.1个月的去化周期来看，南京楼市貌似并没有取消限购的急迫性，但如果从2014年年初开始纵向观察。2014年2月，南京商品住宅的库存量仅为437万平方米，去化周期仅5.7个月。对于一个商品住宅年销售面积高达千万平方米的城市来说，仅仅不足500万平方米的库存量，市场环境可见极好。但从3月开始，成交面积大幅下跌，而供应面积飞速上涨，库存量也一路飙升至605万平方米，主要集中在江宁和浦口区。　　当前南京楼市不尽如人意，降价、打折、优惠等等营销手段充斥着整个市场，难掩低迷的事实。房地产市场的低迷直接导致市场的惨淡。2014年前8个月，南京土地市场成交建筑面积为809.11万平方米，同比下跌25.12%；成交总金额为309.63亿元，同比下跌37.39%。8月南京的新增土地供应建筑面积仅25.34万平方米，历月最低。成交面积仅为45.68万平方米，同比下跌59.13%；而成交金额仅有26.72亿人民币，同比下跌44%。自2014年1月以来，土地溢价率下行趋势明显，多幅地块以底价成交。土地收入是地方财政的主要来源之一，土地市场的疲软使得地方财政吃紧，南京市政府取消限购，刺激楼市的迫切心情可想而知。　　至于南京取消限购之后的市场反应，根据其他取消限购之后二、三线城市的市场表现来看，短期内，前期抑制的需求以及因限购而未备案的集中释放，个别区域的成交量会有小幅上涨的趋势，但实际需求并无变化，所以上涨趋势不会持久。　　一线城市市场正常健康，取消限购既不迫切也不能够　　随着南京的限购取消，多数人把目光转向了其他未放松限购的6城。接下来究竟还有哪个城市会放开限购？一线城市到底还会坚守到何时？成了大家关注的焦点。　　对于四个一线城市来说，放开限购势必会引起市场的大波动，但也正因如此，中央政府以及地方政府才会如此谨慎。北京市政府已明确表态不会放松限购。其他三个城市从市场供求情况、库存量、消化周期和价格来看，目前的市场运行健康稳定。从成交量来看，7月到9月上半月期间，一线城市新建商品住宅成交量相比二季度同期增长6%，相比去年同期成交量减少了24%，降幅比2季度同比31%收窄了7个百分点；从存量消化周期来看，北京、上海、广州和深圳在8月末的商品住宅存量分别为1027万平方米、843万平方米、903万平方米和28万平方米；去化周期分别为16.8个月、12.4个月、12个月和19.4个月。单从来看，深圳的房地产市场去化压力最大，但深圳自2014年以来，仅在9月16日首次推地，其土地消化周期仅为0.44个月，所以从长期来看，深圳楼市的库存去化压力并不突出。总体来看，一线城市目前来并无取消限购的急迫感。&延伸阅读
CRIC相关的智库下载
CRIC相关的社区论坛
我要说两句
您好，请登录后进行评论。点击
文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
银监会：取消以土地抵押放贷 改以在建工程抵押
提要：4月30日，《华夏时报》独家获悉，为防止炒地、炒房，特别是开发商恶意囤地、圈而不建行为，银监会要求以在建工程抵押，取消土地抵押。要求大中型银行按季开展房地产贷款压力测试，并及时将有关压力测试结果和风险防控进展上报银监会及其当地分局。　　压力测试显示银行足能承受房价下跌20%-30%　　4月30日，《华夏时报》独家获悉，为防止炒地、炒房，特别是开发商恶意囤地、圈而不建行为，银监会要求以在建工程抵押，取消土地抵押。部分商业银行已停止以土地为抵押贷款，正在研究制订以在建工程为抵押贷款规则。　　根据监管部门要求，各家商业银行都对房地产贷款进行了压力测试。本报另外获悉，各家商业银行对于房价下跌的容忍度是不一样的，民生银行可容忍房价下跌四成、交行可容忍三成、农行可容忍两成。容忍度最高的是民生银行，假如房价下跌40%，不会影响该行资产质量；农业银行的容忍度是房价下跌20%，之后，房价每下跌一个百分点，就会多形成一个百分点的不良贷款。具有代表性的是交通银行，其房贷压力测试显示：假如房价在此次调控中下跌30%，交行对公开发房贷不良率将上升0.8个百分点，个人按揭不良率将上升0.9个百分点。建行、工行与之类似。　　开发商大佬任志强2008年4月说过：“要死银行先死。”然而，谁先死任志强说了不算。如果房价大幅下跌，先死的一定是开发商。“即便开发商死10次，银行也死不了。”一家大型商业银行房地产信贷部副总对本报表示，“最多，增加微不足道的一点不良贷款而已。并且，银行提足了拨备，并不会影响银行盈利能力，即便收回断供的房子，银行也不会像开发商那样害怕资金链断裂。”“房价下跌两到三成，对于五大国有商业银行和已经上市的股份制商业银行是可以容忍的。”　　开发商死不伤银行 跌四成民生毫发无伤　　各家商业银行根据银监会的要求都认真做了放贷压力测试。　　因为各家商业银行对房地产企业和个人贷款时间点和集中度等情况不同，以及在不同的区域放款策略的差异，压力测试的结果有所差别。但是，有一点是共同的：银行对房价下跌幅度的承受能力远远超乎任志强们的认知，超过其想象的最大空间很多。　　具体来看，民生银行是所有银行中对房价下跌容忍度最高的银行，民生银行行长洪崎对本报记者表示，房价下跌40%也不会对该行造成任何影响，这主要是因为：“民生银行涉房贷款都是以两年前存量贷款居多，最近两年房贷有所收缩，房地产企业和个人按揭贷款都是民生银行的优质客户，房价的下跌对民生银行资产质量不会造成负面影响。”　　对于此种说法，不仅任志强不信，《华夏时报》记者亦曾表示怀疑。于是，翻阅了民生银行历年年报，（对老任们来说）不幸的是，洪崎的说法毫不夸张。2009年底，民生银行房地产业贷款（广义的开发商贷款）余额为1037.13亿元，占全部贷款的11.75%；2008年底，该行房地产业贷款余额901.58亿元，占13.69%；2007年底，房地产业贷款余额719.03亿元，占13%。民生银行房地产贷款占比在减少，净增额度也在减少，房价飞涨的2009年，该行房地产新增贷款只增长了135.55亿元。如果房价大幅下跌，开发商受到沉重打击，这部分资金或会受到影响，但这只占房地产贷款的13%，占总贷款的1.54%。而民生银行的拨备覆盖率为206.04%，不良贷款率（五级分类法）仅为0.84%。　　从上述数据来看，即便开发商全死，对民生银行影响也不是很大。　　2009年底，民生银行个人住房抵押贷款余额为996.19亿元，占11.2%；2008年底余额为874.01亿元，占13.3%。个人放贷比例亦呈下降态势。　　民生银行是特例吗？　　不是。　　大中型银行大多如此。　　交行副行长钱文挥表示，该行房贷业务余额在整个业务中的占比相对合理，目前交行房贷业务质量较好，个人房贷不良率仅0.37%。近期进行的内部压力测试显示，假如房价在此次调控中下跌30%，交行对公开发房贷不良率将上升0.8个百分点，个人按揭不良率将上升0.9个百分点。房地产调控对该行的房贷质量不会构成重要影响，有能力消化相关风险。其他大型商业银行与交行类似。　　由于中国农业银行尚未上市，其房贷情况不明。但是，其一位高管表示，农行对房价下跌的容忍度是20%。年初，农行所做的压力测试结果显示，当房价跌幅超过20％时，每多跌一个百分点，该行的不良贷款就会增加一个百分点。　　这是所有压力测试中最为保守的数据，不过，农行早在去年和今年初就多次提醒房地产信贷风险，并要求谨慎放贷，并大幅度计提了拨备。由于所做的压力测试是年初，现实的情况比上次更乐观。
新闻点击排行榜 新闻专题
政策扑朔迷离，成交黯然销魂，恒大首祭降价大旗之后，谁将是下一个价格松动的房企？
面对频出的政策调控，面对突然变脸的房地产市场，炒房客举棋不定，是留下还是出逃，资金往哪里投？
5.13，中国房产信息集团宣布已经和百度达成战略合作协议，新浪乐居将运营百度房产家居频道。
宏观大势新闻
还不是会员？
新闻邮件产品展示：游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
许小年：建议取消限购限贷政策 进行土地制度改革
提要：内容提要：现有的框架下，政治和经济体制下做文章无法突破困境，我认为经济下滑的政府的趋势不可改变。现有的框架下，政治和经济体制下做文章无法突破困境，无论政府在下半年采取什么样的宏观政策，我认为经济下滑的政府的趋势不可改变。内容提要：现有的框架下，政治和经济体制下做文章无法突破困境，我认为经济下滑的政府的趋势不可改变。政府不会也不可能出台4万亿元或者是2万亿元，出台也没有用，现在看到的情况是小刺激，小规模的扩张性财政政策，财政支出只会支撑更多的过剩产能，没有其他的作用。　　经济学家、中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年发表了主题演讲。 　　精彩观点： 　　现有的框架下，政治和经济体制下做文章无法突破困境，我认为经济下滑的政府的趋势不可改变。政府不会也不可能出台4万亿元或者是2万亿元，出台也没有用，现在看到的情况是小刺激，小规模的扩张性财政政策，财政支出只会支撑更多的过剩产能，没有其他的作用。 　　是可以拉动国民经济非常重要的行业，现在已经到了取消不合法、不合理政策的时候，所以我建议要取消限购和限贷政策。让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策既不合理也不合法，因为它限制了消费者的自由购买的权利，而且侵犯了消费者的权利，侵犯了企业的自主经营权，让房地产行业能够对国民经济起到推动作用。 　　当然可以设想一旦取消限购和限贷政策，房价将会像过去那样出现新一轮的上涨行情，房价过高确实对中国经济对民生造成困难，在取消限购和限贷政策的同时，必须考虑推出新的改革措施抑制房价的快速上涨。根本性措施不是限制需求，而是增加供给，增加供应，当前价格决定是由预期供给和价格决定，而不是由当期的价格决定，没有增加未来供给，人们对于供求的预期丝毫没有因为限购政策改变，供需的缺口会更大。 　　另外，建议进行土地制度改革，改变土地一级由政府垄断的现状，让市场进行土地的配置。特别是有必要放弃18亿亩的红线，18亿亩红线是人民对于未来土地最重要的因素和预期。 　　当前经济的背景不单纯是周期性的，主要是结构性的，主要反映出我们长期以来奉为法宝的投资驱动的增长模式走到了尽头，它的潜力已经耗尽。现在是认真思考改革的时候，我有信心中国经济较高速度的增长，如果不改革一味拖延，今后一两年间中国的形势会越来越严峻。 　　以下是演讲实录内容： 　　许小年：大家上午好，我今天是从宏观经济的角度探讨房地产的问题。从宏观经济层面来看，我们的预测是，不应该是预测，应该说是感觉。经济增长速度今年会逐渐的下降，下降的趋势会一直延续下去，一直到我们什么时候认认真真的采取改革的措施，才能扭转下降的趋势，为什么这么讲。因为我们都看到了外部的需求再继续的恶化，欧债危机不可能在短期内得到解决，美国的经济虽然触底，但是什么时候进入可持续的复苏，现在还看不清楚。在外需疲软的情况下，国内的投资跟着就下降了，过去的投资有相当部分是为了满足外部需求，当外部需求的潮水退下来后，我们的经济模式就是多年以投资拉动的经济增长的模式，带来的后果现在清晰的摆在我们的面前。这就是各个行业大量过剩的产能，现在看到钢铁库存积压，煤炭库存积压、水泥库存积压，资本品基本上是处于产能过剩的情况下，在这样的情况下，不可能有很高速度的投资增长，三大需求中，两大需求近期不可能恢复的情况下，大家将希望寄托于消费上，但是我想说的是，消费者不是我们的佣人，你想用的时候，招来了就能够为你服务，我们在理财界讲的一句话，“你不理财，财不理你”，过去三十年不理消费者，今天想用消费者来救急是不可能的，要想消费，能够撑住外部需求和投资需求下降这一块，要有收入和财富的支撑。没有收入和财富的支撑，消费不可能走上去，传统增长模式，投资驱动的增长模式，潜力已经耗尽，红利耗尽，当前面临经济增长速度的下滑，主要是结构性的，反映经济模式转变痛苦的过渡阶段，体制性的，而非周期性的。 　　现有的框架下，政治和经济体制下做文章无法突破困境，无论政府在下半年采取什么样的宏观政策，我认为经济下滑的政府的趋势不可改变。政府不会也不可能出台4万亿元或者是2万亿元，出台也没有用的，政府再次启动刺激性的财政政策，现在看到的情况是小刺激，小规模的扩张性财政政策，财政支出只会支撑更多的过剩产能，没有其他的作用。 　　银根放松方面，会将刚刚控制的通货膨胀再叫回来，通货膨胀将卷土重来，我认为政府不会出台大规模的财政和货币刺激计划，即使出台了也没有用。 　　2009年的时候，我们号称4万亿元，可是不要忘记，2009年银行新增贷款10万亿元，2010年新增贷款8万亿元，投入了如此多的资源，只不过是换来了几个月的GDP的反弹，今天要投入多少资源才能扭转因为经济结构问题出现的增长速度的下滑，我们不要过多的寄希望于宏观政策，必须以改革为主导，释放新的增长动力，创造新的需求，这才是我们突破困境的最有效的办法。 　　如何释放新的增长动力，创造新的需求，必须在思想上放弃大政府强干预的思路，回到邓小平改革的思路上来，依托民众，依托市场而不是依靠政府，从而寻找新的经济增长点，来寻找新的需求。 　　那么新的增长点在哪里？新的需求在什么地方？刚才两位讲演者都讲到了，我也同意他们的观点。城镇化还有巨大的潜力，2011年中国的城镇化数字，官方数字是50%，实际上有一些学者估计这个官方数字高过了中国城镇化的实际水平。因为50%多包括了至少1.6亿常住城市的农民工，我们知道这1.6亿的农民工并没有融入城镇的经济，也没有融入到城镇，所以把这一点因素扣除掉，我们的城镇化不到40%。在和欧美国家相比，相差了一半，和日韩离的70%和80%相差非常远。如果我们多次采取措施，提高中国的城镇化水平，我们可以设想一下能够创出多少的需求，多盖多少的房子、商店、医院、学校、公共设施和公共服务。 　　第二个方面新的动力和新的需求，就是经济的转型和创新，我们要从制造转向为创新，转向为研发。为了实现经济从制造型转向创新型，必须扭转当前的趋势，放松解除行政管制，打破行政垄断，否则创新转型无法实现。 　　第三个方面是服务业，过去的十几年间，我们重点发展的行业大多数都是资本密集型的、资源密集型的重心制造业，这些重心制造业在解决就业问题上发挥了一定的作用，真正能够在经济下行的时候创造出足够的就业机会，保持社会的稳定将来还要依靠服务业。 　　中国的服务业在世界主要的经济体中是欠发达的，我们的服务业占GDP的比重不到40%，印度有50%，日本60%以上，美国达到了80%左右，服务业是真正的劳动密集型的，要想实现更快的城镇化，要想实现中国的转型和创新，要想大力发展中国的服务业必须推动改革。服务业欠发达的原因就是政府的过渡管制，现在要放松管制，鼓励民营资金进入到服务业中，鼓励民营资本进入服务业、进入目前由国企垄断的行业，仅靠发文是不够的，仅靠制定政策是不够的，要切实的保护他们的产权，要让投资者感觉到放心。 　　在过去几年中，我们看到在各地出现了非常明显的侵犯民间产权的行为，这些行为如果不得到及时的纠正，如果不能够让民间的资本感觉到安全，你再发《新36条》也没有用。 　　有一些记者问我对《新36条》有什么疑问，我说发了“新36条”说明什么问题？说明老36条不管用，如果老36条管用的话，不会发新36条，逻辑就在这里。如果老36条能够管用，我为什么要相信新36条能够管用，这不是发文件所能解决的问题。 　　在山西我们看到煤矿国有化，在山西看到油田的国有化，打着能源安全生产的名义和能源战略化的名义来侵犯民间的产权，这些问题不解决的话，再发36条也没有用。 要想推动改革的困难在什么地方？困难在于转变政府的职能，需要对政府进行重新的定位，这个重新的定位就涉及到政府部门利益的再分配，这个利益短期内难以突破。政府各个部门的利益现在已经成为阻碍改革的最大问题。 　　在改革近期内难以突破的情况下，也就是说中国经济现存的政治和经济体制框架下运行，我们就无法逃脱需求不断的萎缩，经济增长乏力的困境。那怎么办？我同意刚才几位嘉宾的意见，房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业，所以我建议要取消限购和限贷政策。让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策即不合理也不合法，因为它限制了消费者的自由购买的权利，而且侵犯了消费者的权利，侵犯了企业的自主经营权。现在到了取消不合法、不合理政策的时候了。让房地产行业能够对国民经济起到推动作用。 　　当然可以设想一旦取消限购和限贷政策，房价将会像过去那样出现新一轮的上涨行情，房价过高确实对中国经济对民生造成了困难，在取消限购和限贷政策的同时，我们必须考虑推出新的改革措施抑制房价的快速上涨。我想强调的观点是，在市场经济中当商品价格上涨的时候，一定是供不应求。因此，解决的方案不是限制需求。为什么要限制需求，我实在不明白经济活动的目的是什么？经济活动的全部目的，是为了满足民众日益增加的需求，这是经济活动本来的目的，你为什么要限制需求？抑制房价过快上涨的根本性措施是增加供给，特别是增加土地的供应，增加楼盘的供应。 　　当然有人说，现在看房屋的空置率已经过高了，难道不是说供大于求了吗？持这样观点的人忽视了一个关键的内容，就是投资和消费定价的不同，消费品的价格是由当前的需求决定的，因为消费发生在刚需，而投资品的定价是预期供给和需求决定的，因为像房屋这样的投资投资不是一年形成的，而是多年消费积累的，有资本增值的预期在里面，所以当前的价格决定是由预计的供给和需求决定的，而不是由刚期的供给和需求决定的。很多政策制定者搞不清楚这个概念，结果打压价格使价格越打越高，因为他只关注当前的刚性，没有关注未来的供给。人民的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，导致预期更大，因为未来的需求会更大 　　要改变人民对未来的预期，光靠忽悠是不行的，光靠文件是不行的。经济学有一个概念就是理性预期，理性预期就是有真金白银支持的预期，为了改变人民对土地越来越稀缺的预期，我们必须要推进土地制度的改革，要考虑小产权房的合法化，可以考虑开发更多的林地和坡地来作为商业用途。特别是有必要放弃18亿亩的红线，18亿亩红线是人民对于未来土地最重要的因素和预期，为了打破人民对土地越来越稀缺的预期，我认为有必要打破18亿亩红线，进行土地制度改革，打破土地市场由政府垄断的现状，开始让市场进行土地的配置。如果要让市场进行土地的配置，土地制度必须改革。 　　当前经济的背景不单纯是周期性的，主要是结构性的，主要反映出我们长期以来奉为法宝的投资驱动的增长模式走到了尽头，它的潜力已经耗尽。在这样一个传统增长模式下做文章政策，不会从根本上改变中国经济的发展轨迹。现在应该是认认真真，思考改革的时候。这个改革不能只挂在嘴上，而是要落实在行动上。如果我们能够坚持邓小平所制定的改革开放的政策，我很有信心中国经济较高速度的增长，我不敢说20年，再保持10年没有什么问题。但是如果我们不改革，一味拖延，那么在最后一、二年中经济的形势只会越来越严峻。&延伸阅读
关键词：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
土地制度改革相关的智库下载
土地制度改革相关的社区论坛
我要说两句
您好，请登录后进行评论。点击
文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。